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刘卫民:新时代下房地产的新思维与新机会 ——凤凰房产北京
只有在住房制度改革进一步落地生根之后才可以享受到真正的释放出来的住房制度改革的红利。 -来自凤凰新闻客户端
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刘卫民:新时代下房地产的新思维与新机会

凤凰房产
2017-12-19 15:31

12月19日,凤凰网、凤凰房产携手举办的2018金凤凰全球华人地产峰会在北京康莱德酒店举办。会上,国务院发展研究中心综合研究室研究员刘卫民发表演讲。

国务院发展研究中心综合研究室研究员刘卫民

各位嘉宾大家下午好,刚才听了李主任的演讲,对于我来讲,也是一个非常重要的启发,让我说,其实就总结三种意思,当然仁者见仁,智者见智,我总结第一个,中国将来应该是从单独的城市发展模式变成一种都市圈层的区域发展模式;第二,将来在中国都市圈里面,还是很缺人的;第三,房地产围绕整个都市圈,特别是都市圈里面的小城镇,仍然大有可为。

之所以今天的住房制度改革从1998年到现在,走到了轮回的过程,在这个时点上我们面临着一个新的时代,新的机遇和新的挑战,为什么会出现这样一种情况,我想我们要分析一下现在整体情况。

首先刚刚召开的十九大里面,习总书记已经对当前的社会矛盾提出了准确的概括,我们的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾。反过来沿着这个思路看,到底在房地产领域或者住房领域,哪些是不平衡、不充分的地方。到了这样的阶段,我们所说的房地产矛盾已经发生了根本性的转变。

在整个房地产基本矛盾转变的前提下,我们在十九大报告里面才会出现坚持“房住不炒”加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,最终实现整体的住有所居。

之所以进入到这样的新时代,我想给大家一个基本判断,比如说到现在我们做研究,经常会看一些经济学的基本规律,我们就会发现历史惊人的相似。按照1990年国际原来比较的话,像美国、英国、德国、日本、包括韩国,这些我们所说的先行的工业化国家和先行的城镇化国家,其实他们无一例外的表现出这样一种特点。就是到了人均一万国际元的时候,大家无一例外在房地产供求关系,房地产基本面上,包括房地产政策调控上都出现了一个大的转折点。

恰恰我们在2017年这样的时点,也仍然达到了这样的人均国际元一万元的临界点。我们抓住这样的经济学的基本目标看整个中国房地产投资的变化,消费的变化,包括公共政策与之相配合出台的新政,像租购并举,共有产权等等。其实都是对于基本经济学规律的判断。

第二点,从基本判断以后,可能很多业界同仁们很关心一个问题,你判断了一个中长期的趋势,我们更关心眼前的事情会如何?或者明年的经济形势如何。

通过近期的观察,包括调研的情况来看,整体我们所说的从投资、施工、资金开发来源和库存的情况来看,整个房地产今年,如果再说2018年,其实已经进入到相对平稳的调控过程中。

通过一系列政策(例如五限政策)已经把过热的势头调整下来,后续我们何以维继,我们了解到一些供求关系受五限的政策虽然有所改善,但是后续对市场的预期,对下个阶段我们所说的房价上涨的预期并没有完全消除。

我想在座很多业界的同仁,如果现在做一个现场统计,至少对明年房地产市场谨慎乐观的人应该能占到70%。

对于这样的判断,背后的问题就是整体市场预期还没有完全的形成。之所以前期房价快速上涨,非理性性购房,往往是因为我们有非理性的预期,如果大家觉得房价上涨速度不够快,还有没有这么大的动力投资到房地产市场呢。对于政策来讲,就是希望把市场进一步稳定下来,就是靠长效机制的稳定。

通过稳定的预期,使从业者能够对后续的市场形成一个稳定良好的判断,从而进一步有序的安排自己的开发和推盘节奏。

在这样的长期趋势判断和短期的市场趋势分析下,我们看到我们有一些机会在里面。我们所说的住房无论是房住不炒还是我们所说的实现住有所居,根本就在于房子是最终由谁来消费的,是由人消费的。所以我们看人口的因素对于整个房地产市场特别是区域市场影响是巨大的。

对于这样一个市场来说,我们首先应该关注的就是第一个图“流动人口”,2016年仍然有2.5亿的流动人口,就是我们所谓的计划生育时代人户分离的状态。意味着2.5亿人的过程中,其实我们定义为流动人口,就是没有落户,甚至相当一部分人没有置业购房。

中央提出了三个一亿人,其中一亿人就是要在中西部落户,有一亿人是棚户区改造,所以我觉得这些对于后续的住房市场来讲都是巨大的潜在的市场空间。

同时我们也看到在整个市场城镇化率还不到60%,整个的国际化经验来看,十九大的城镇化达到70%的时候,我们才可以说城镇化相对比较平稳和成熟了。

在城镇化中,55%到70%这个阶段,还有将近十年到十五年左右的成长过程。在这个过程中,我们又注意到一个非常具有中国特点的城镇化规律。比如说对于美国、欧洲的国家,在城镇化达到一定阶段或者达到每户家庭拥有一套住房以后整个房地产市场大幅度下行,逆转的速度非常快,比如说到了户均一套房子的时候,马上投资就扭转形势。中国的住房有它历史形成的原因,比如说我们在98年,住房制度改革之前,我们走的仍然是一种苏联模式的计划经济住房观念,也就是重投资,轻消费。最典型的在德国,东德和西德两个住房市场看到的住房产品完全不同,东德非常亲切,你看到四层楼,五层楼,红砖楼,觉得感觉又回到北京二环之内。

对于中国现在的存量资源来看,有很多是需要改善这样的住房。基于这样一个原因,所以我觉得即使到了中国城镇化发展到55%到60%的阶段,住房存量里面仍然有相当的更新的需求,所以城市更新,将会成为我们下一个阶段各地的人民对于美好生活,美好的住房,而不是凑合的住房这样的客观的需求。

同时我们也看到在中国整个城镇化过程中,从原来的和父母住一起,到现在很多大学毕业生,新就业的青年来到城市之后都成为了核心家庭,不是代际之间的居住,这样的家庭规模对于住房的居住肯定是有一个虹吸的效应,同时对于户型的要求,站在一线的提供产品的人方面,应该考虑如何针对未来中国出现的大量的核心家庭,为他们提供住房。

我们也看到,随着现代化,大家对于生活品质,特别是00后今年也将近到了成人,18岁了,未来的几年他们可能就步入到社会里面。

我们看到成熟的社会里面,一碗汤的距离,日本提出很好的居住理念,父母和孩子的距离是多少呢?他们主张一碗汤的距离,当孩子们做了一碗汤端给父母的时候,汤不会凉的距离,东亚的文化和回应我们住房的家庭观念潜在的需求,这都是未来对我们整个产品设计和产品理念提供的很好的启示。

同时我们觉得对于后续除了一碗汤,百善孝为先,我们也看到65岁以上的人群占比。确切的说已经步入了老龄化社会。

综合起来,年轻人要有核心家庭,要有一碗汤的距离,同时要兼顾老龄化社会对于住房产品的需求。

过去经常说北上广深一线城市,在调控里面,做一些限购的时候,或者做一些限贷的时候把北上广深单独拿出来。未来房地产的布局或者说整体的资金投放呈现区域化的分布,我们已经无法再把投资的关注点集中在某一个城市和领域,而是集中在某一个都市圈里面。

所以我们看到刚刚公布的11月份的房地产数据,一线城市基本是环比下降或者同比持续下降的状态。二线和三线城市反而呈现了明显的回暖的趋势或者交易活跃的现象,其实这就是我们所说的都市圈效应的集团式的发展模式。

对于不同的都市圈里面,我们也看到了不同的投资的逻辑。对于京津冀地区,我们看到像刚才所说的环北京的一些区域,我们在每一次调控里面发现都是大幅度的波动,在利好的时候大幅度上涨,收紧的时候大幅度的下降。根本的原因更多的是因为市场或者城市群的市场发展不平衡,只有城市群发展平衡了以后,在发展的过程中我们才能够挖掘市场的红利。

同时我们看到与之对比比较明显的长三角地区,就呈现了相对比较稳定的多合的都市圈,既有南京、上海,苏州,还有杭州这样的区域的城市群。不同的城市群的概念或者说个性,体现了将来从城市到城市圈的发展逻辑。

未来的一些新机遇,可以归纳为五大新机遇,第一个还是存量住房资源的利用上,我们已经到了这样的新的阶段。对于越是成熟的现代化城市,租住的比例越高。中国在城市里面的户籍人口,住房自有率已经达到91%,常住人口的住房自有率也达到了80%。与之相应的,我们在现代化的国家里面,找不到类似这样的经历,这是不是现代化或者未来的居住模式,这是需要打一个问号的。

我们找到的其他的住房自有率比较高的国家,都是一些东欧的,南欧的,从原来跟父母同住,由于社会保障不够完善,最终造成的住房自有率作为自我保障的社会形态或者居住形态这样的一种居住模式。所以对于未来中国走向现代化居住的需求和趋势,存量住房资源的利用,也就是背后隐含着一个关键词“租赁住房的市场其实是非常庞大的”。

我们看到对于存量可以有一些二手房资源的整合,包括更新改造。对于新的有一些社会化的资本进入到存量住房的运营里面。这里面又对比了一下美国,美国之所以社会资本本身投资的动机有动力进入这个市场,是因为有良好的退出机制。中国已经有了两单长租公寓的相关的证券化,如果把这些东西顺利的拓展出去,很快的复制开来,我觉得将会有更多的资本对长租公寓和存量住房有很大的兴趣。

第二个,对于热点城市和都市圈里面的核心城市,新市民的住房需求是非常有迫切性的。即使在中国这样一个我们所说的东亚文化的国家里面,更加注重置业的文化,新市民的住房需求还是相对比较旺的。

户籍人口已经基本满足了住房需求,在北京基本市民,大概的住房都超过了1.2套和1.3套的比例。

对于新市民,新就业的新毕业的一些大学生,他们的住房需求,如何开发出一种户型适用、价格合适的产品,这里面还有很多可以去做的。

第三个,在高自有率和低成交率之间的差,要做城市更新改造。城市更新除了房子本身的改造,还有一种我们所说的新时代,就是提出的管廊的投放,对于现在整个大都市圈里面,我们经常说疏解大都市的核心功能,你在疏解的过程中一些新区的建设,恰恰就是我们所说的管廊、新型的城市更新的机遇。

第四个,对于智慧型城市和大数据,对于城市的经济管理,有一些业界的领先的企业已经在提供相应的城市管理的方案。在住建部也进行了相关的讨论。

第五个,对于住房制度改革的红利,租购并举体系的建立,包括金融体系的进一步完善。在以前我们所说的住房调控,一收就冷,一放就热,很重要的原因是更多的依赖于商业性的住房金融,未来能不能把政策性的住房金融进一步完善,使新市民,现代化的居住需求,都市更新类的住房需求平稳的释放出来。只有在住房制度改革进一步落地生根之后才可以享受到真正的释放出来的住房制度改革的红利。这就是我跟大家分享的观点,谢谢大家!


[责任编辑:陈慧(PO235)]

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