自“城市群”概念放入国家发展规划以来，以都市圈为形式的城市化进程正展示着惊人的广度与速度。北上广深等一线城市在实现飞跃式发展的同时，也面临着畸形的房价、高额的成本、人口疏解等难题。为了维稳房价，2017年，政府重拳出台连环调控政策。在都市圈不断拓展外延的当下，高房价如何得到有效抑制？人口集聚问题又将如何得到解决？

12月19日下午，由凤凰网主办、凤凰房产承办的2018年金凤凰全球华人地产峰会在北京康莱德酒店盛大启幕！在峰会上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁结合当下热点话题做了题为《都市圈、人口疏解与高房价》的演讲。

“‘在京津冀协同发展中，沿北京边界的城市不能发展房地产’此种做法并不客观。北京的房价涨了，很多中低收入人口买不起房，去房价相对便宜的大河北买房，不行吗？”对于当下环京限购政策，李铁称，要取消对河北境内沿北京边界的房地产发展限制，以此缓解中心城 市高房价问题。

李铁认为，限价政策的核心问题不是控制房价的涨高，而是要针对主城区的高房价，在空间范围尽可能进行适度的政策调节，人口疏解的重点不是疏解人，是疏解过度集中的功能。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁

 周边中小城市“发育”不足 致使主城区高房价无法缓解

十九大报告在“区域协调发展”中明确表示，要建立更加有效的区域协调发展新机制，同时“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，“城市群”的概念再次上升为国家高度。

对此，李铁指出，城市群是都市圈的表现形式，而“都市圈”就是城市群里有着千万人口以上的特大城市以及它辐射范围内形成的城市群。

对于当下都市圈内高房价的突出问题，李铁称都市圈内的房价按照半径范围的扩大而在发生变化；都市圈周边中小城市和小城镇发育不足，使主城区房价在空间上得不到缓解，而发展周边中小城市可缓解主城区高房价及住房需求矛盾。

“据统计，在核心区范围内，东京23区部的人口为895万，首尔特别市的人口为1014万，北京五环内人口为1000万，上海外环线以内人口也为1000万，而以核心区域为中心，在30公里左右半径的都市区范围内，东京都市圈的面积为2187平方公里，人口为1315万；北京六环内面积为2267平方公里，人口为1477万。另外，在以50公里半径范围的都市圈内， 北京及东京在中小城市数量上差距较大，北京5－20万的城市数量仅24个，仅为东京都市圈的1/3；而对于移民城市，外来人口比重占比较大。2015年法国移民人数是778万，约相当于法国总人口（6670万）的1/8。2016年德国移民人数是1860万，约相当于德国总人口（8260万）的1/5。北京的常住外来人口是807万，约占2173万常住总人口的1/3。”李铁以东京、首尔、北京、上海等典型都市圈为例，详细论述了都市圈的三大特点。

第一，随着都市圈半径范围的不断向外延伸，都市圈的人口数量在不断发生变化。

第二，各个都市圈周边的中小城市发展情况不一。都市圈高房价主要集中在主城区，都市圈周边中小城市和小城镇发育不充分，使主城区房价在空间上得不到缓解。

第三，移民城市构成了都市圈的活力，移民人口越多的都市圈越具有活力。 

人口疏解的重点不是疏解人，是疏解过度集中的功能

随着都市圈辐射作用的不断扩展，一方面，人口大量集聚下，人口疏解成为城市发展的一大难题。另一方面，都市圈在产业发展也呈现截然不同的趋势：二产业比重下降，服务比重越来越高，部分特大城市出现传统产业及简单劳动的就业岗位缺口严重的问题。

对此，李铁指出，人口控制政策与调控高房价有着很重要的联系，都市圈内的庞大移民人口已经成为现在高房价调控政策的最重要的对象。控制人口的逻辑是，只要人不愿意来，就没有那么多人要居住，就可以不盖那么多的房子，人口疏解的重点不是疏解人，是疏解过度集中的功能。

对于人口疏解问题，李铁认为首先全世界没有一个特大城市成功地完成了人口疏解。以日本为例，日本曾提出了六次国土整治规划，并没有成功控制人口。虽然东京的房价高，但是在都市圈的空间范围内，都市圈范围内的84个中小城市大大缓解了东京市区的房价压力。

第二，人口控制下，部分特大城市传统产业和简单劳动的就业岗位非常稀缺。

第三，城市化发展到一定程度时，服务业比重会越来越高。

第四，目前都市圈内已经出现了居住的逆特大城市化和消费的逆城市化的特点。居住的逆特大城市化主要针对特大城市的“城市病”，都市圈核心区的人们面临都市的生活空间的压力、交通拥堵等问题，希望到郊区寻找新的居住环境。

第五，随着都市圈半径向外扩大，二产比重在大幅度下降，距离核心区越远，比重越高。

六大建议直击高房价问题  应允许都市圈周边的中小城镇房价适度上涨

“要充分认识一线、二线城市房地产发展前景，充分利用空间手段，发挥疏解的作用；根据产业和功能定位释放中小城市活力，缓解高房价带来的压力，解决中低收入人口的居住问题，允许都市圈周边的中小城镇房价适度上涨。”对于当下一线城市房价不断攀升的现状，李铁给出了九点建议。

第一，要调整总体规划思路，发挥都市圈周边中小城市和小城镇的疏解功能。第二，下放权限，允许周边中小城市根据市场需求进行产业和居住功能定位。第三，要取消对河北境内沿北京边界的城市发展房地产的限制。第四，都市圈周边的中小城镇和小城镇的房价适度上涨是可以的。第五，加快集体建设用地改革，缓解消费逆城市化和居住逆特大城市化的两大趋势。第六，要增加北京辖区内或周边中小城市和小城镇的住房供给，政府要改善基础设施，提高公共服务配置水准。第七，鼓励主城区企事业单位到30公里半径以外的中小城市和小城镇落户。利用周边中小城市和小城镇单独成立总部，各自选择地方去落户，可以缓解交通压力。第八，放开辖区内的人口限制。要区分特大城市主城区和辖区的功能，特大城市的主城区要控制人口，辖区内要推进农业转移人口市民化，户籍政策要大幅度的放开，可以充分利用辖区调节人口方面的功能。第九，不强求利用小城市和小城镇的居住区进行产城融合，加快服务业的进入，建设有特色的居住区，可以进行房地产税的改革试点。