“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这句话既是十九大报告对房地产的表述，也是刚刚结束的中央经济工作会议的主基调。是什么让房地产的政策主基调发生了调整？新形势下，房地产的新出路又在哪里？

12月19日下午，在凤凰网主办、凤凰房产承办的2018年金凤凰全球华人地产峰会上， 国务院发展研究中心研究员刘卫民做了一场题为《新时代下房地产的新思维与新机会》。对于目前行业比较困惑的问题，他在演讲中一一做了解读。

国务院发展研究中心研究员 刘卫民

新矛盾 新政策

“房地产的矛盾已经发生了根本性的转变。所以在十九大报告里面才会出现坚持‘房住不炒’，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，最终实现整体的住有所居。”对于政策基调发生调整的原因，刘卫民如是说。

十九大报告中，习总书记指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。而纵观中国房地产的发展历程，其主要矛盾也发生了变化。

1987年，全国各地商品房建设开始纳入国家计划，这寓意了我国房地产的开始。30年中，中国房地产走过了萌芽期的懵懂、成长期的困惑、黄金十年的亢奋、白银时期的低落与调整。30年中，从“筒子楼”、单位分房到商品房，从蜗居钢筋水泥到追逐园林环境、生活方式的变化，人们的居住需求正在不断跨越一个又一个的台阶。

对于房地产的主要矛盾，很多分析认为，市场的主要矛盾已经从供给整体不足转化为局部不足，从总量不足转化为结构失衡，从“不够住”的问题转化为“住的贵”和“住的不好”的问题。

刘卫民从国际房地产的维度做了对比：“像美国、英国、德国、日本、韩国等这些先行的工业化国家和先行的城镇化国家，无一例外都表现出了一种特点，就是到了人均一万美元的时候，都在房地产供求关系、房地产基本面、房地产政策调控上出现了一个大的转折点。恰恰我国在2017年达到这样的临界点。” 

新机遇 新未来

随着政策基调的调整，2017年，自持土地、租购并举等一系列政策喷薄而出，如同1987年一样，中国房地产又迎来了一个新纪元。站在新纪元的起点上，从业者的内心呈现出了两极分化的状态，这是弯道超车的机遇，亦是快速陨落的悬崖。能否把握机会是关键所在，但机会在哪里呢？

对此，刘卫民首先预判了今后的政策及市场趋势，他说，2018年，房地产将进入相对平稳的调控中，而对明年的房地产市场，需要保持谨慎的乐观。这样的情况有助于企业安排自己的开发和推盘节奏，新城控股高级副总裁欧阳捷在会上表示了赞同。

“对于企业来讲，这就是最好的时代。什么叫最好的时代？如果我们未来的市场是平稳的，我们就能制定未来3年、5年的战略，我们就能保持未来平稳的增长预期，我们就有能力、有意愿、有魄力去做投资，去发展。”

在行业整体平稳的基础上，刘卫民指出了房地产的新机遇：

第一，是对存量房住房资源的利用，其中租赁住房的市场是非常巨大的。

第二，对于热点城市和都市圈里面的核心城市，新市民的住房需求是非常有迫切性的。户籍人口已经基本满足了住房需求，但如何开发出一种户型适用、价格合适的产品来满足新市民、新毕业的大学生的需求，这里面是有许多文章可以做的。

第三，城市更新。除了房子本身的改造，还有一种就是管廊的建设。

第四，智慧城市和大数据。目前，不但住建部进行了相关讨论，也已经有企业提出了相应的方案。

第五，住房制度改革，例如租购并举体系的建立，及金融体系的完善。以前，楼市过渡依赖商业性的住房金融，未来能不能把政策性的住房金融进一步完善。