ifeng_share_thumbnail
锐见 | 龙湖商业:距离行业前三还有多远? ——凤凰网房产北京
龙湖商业距离实现规模、营收、行业排名的小目标究竟还有多远? -来自凤凰新闻客户端
https://ihouse.ifeng.com/busdetail/2018_09_27/51651810_0.shtml

锐见 | 龙湖商业:距离行业前三还有多远?

凤凰网奇点商业地产 作者:奇点君
2018-09-27 18:29

编者按:当住宅房企开始冲击千亿小目标时,商业地产商也给自己立下了“投名状”。但是梦想照进现实,仍有很大距离。因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败;缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅;亦或后期运营能力不足而导致难以为继的结局,比比皆是。商业地产商的小目标,距离完成还有多远?奇点商业地产独家出品《奇点商业 •锐见》系列报道,深入分析。

近年来不断提速的龙湖商业,在今年5月份的一场招商大会上,再次拔高了既定目标。

未来三年,龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升,到2020年,龙湖商业旗下开业商场总数将超50座,商业租金目标预计达成60亿元。

“龙湖在商业地产领域要进入前三。”龙湖集团首席执行官邵明晓表示。而这个目标数字,在年初的业绩会上,是前五。

从拿地到商业模式,再到后期运营,龙湖商业距离实现小目标,还有多远?

大步快跑的“隐忧”

龙湖商业在十年前就被吴亚军列入了重点发展的业务范围内。

作为我国商业地产业务发力较早的开发商之一,于2000年成立商业管理部,并在2003年运营了第一座天街系产品。

2011年,龙湖正式把商业提升到战略层面,自2013年以后,以龙湖天街为代表的龙湖商业在全国开始扩张,逐渐步入发展快车道。

今年三月份改名为龙湖集团后,商业板块再次加码,成为其重要的业务板块之一,更是承载了龙湖对于商业地产未来的期望。

客观上来看,龙湖商业的规模和租金收益的确在不断提升。财报显示,2017年龙湖商业项目不含税租金增至25.32亿元。

但是,从下图中可以看出,龙湖商业虽然有购物中心天街系、社区购物中心星悦萃系和中高端家居购物中心家悦萃三大产品线,但是整体发展并不均衡。除了天街系外,都未形成规模化发展,租金收益也没有明显的增长。

“和万达相比,龙湖商业并没有形成有效的品牌商家合作平台,也没有足够的主力店扶植政策,缺乏主力店的支撑,而且整体来看招商品牌比较混乱,对于散乱的中小商家,也有没有足够的管控力。”在资深房地产分析人士,优淘城总裁薛建雄评价。

此外,奇点商业地产还从业内了解到,龙湖商业其实并没有完善的品牌库,商业项目的招商与招商负责人的品牌资源有着极大的相关性,这也解释了为何龙湖天街系不同项目的品牌质量参差不齐。

薛建雄来看,除了商业产品线单一,定位大同小异,发展不均衡,龙湖商业整体特色也并不鲜明,而且招商资源和运营能力等方面不占优势,而这些都是龙湖商业快速扩张道路上的阻碍。

规模背后

龙湖集团商业地产部总经理李楠曾在年初表示:“2020年已开业项目数量超50个,是一定可以开出来的,从持有商业数量来看,我们口袋里的项目已经超过70个了。”

首席执行官邵明晓也是信心满满,他称2020年龙湖商业租金收入将达60亿元,则未来三年其复合增长率须为33.3%。

这些看起来激情满满的数字,究竟能不能实现?

奇点商业地产统计,截至2018年6月底,龙湖集团累计开业商场数量26个,建筑面积258万平方米,主要在建的商场为18个,合计在建面积为191万平方米。除前不久已开业的北京房山天街,常州龙城天街、成都西宸天街也将于今年开业。

也就是说,在未来两年内,除了平均每年要开10个商业, 还要至少筹建6个商业,才能达成既定目标。

2018年中报显示,龙湖新增51幅土地,收购土地储备总建筑面积为1433万平方米,权益面积为1026万平方米。其中主要新增的商住项目7块,分布在珠海、杭州、重庆、福建、武汉、无锡等二线城市。

“龙湖所奉行的TOD模式,意味着做商业更谨慎,把商业项目和地铁、公交等交通枢纽相结合,以保障更好的客流量。龙湖拿地和收购的项目虽多,但是完全符合其选址标准的并不多,所以,新开50个的目标实现还是有压力的。”一位不愿具名的商管公司总裁分析。

“如果龙湖的规模目标可以实现,那么租金收益60亿应该并不难。但是,规模大、租金收益高,不代表利润率高。因为新开商业会有3-5年的养商期,实现盈利需要时间,龙湖商业板块至今还没有实现盈利,要依靠住宅板块输血。

距离行业前三还有多远?

在克而瑞发布的《2017年度中国房地产销售排行榜》中,龙湖集团以1560.8亿元的销售额位列第八名,与第一梯队的碧桂园、恒大、万科等房企5000亿的规模相比还有较大差距。和房地产领域类似,在商业地产领域,龙湖虽然在不断加速,但也远远达不到行业一梯队的水准。

中国房地产数据研究院发布的2018年中国商业百强企业榜单显示,龙湖排名第14位。

对此,一位资深商业地产行业操盘手评价称,龙湖目前是我国商业地产行业第三梯队中的“排头兵”,而且行业中表现很突出,将来有望冲击第二梯队。

但是无论和香港、新加坡商业几十年的经验相比,还是和万达的积累的资源和运营水平相比,亦或是和大悦城、华润等央企相比,龙湖商业距离行业前三的目标,还有很远遥远的距离。

龙湖商业距离实现规模、营收、行业排名的小目标究竟还有多远?奇点商业地产将持续观察。

[责任编辑:李琪]

相关推荐

金科天玺


查看详情