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港资商业进退录① | “激进派”新鸿基 ——凤凰网房产北京
编者按:在过去数十年里,以新鸿基、恒隆、新世界、瑞安、太古等公司为代表的港资房企,抓住内地发展机会,集中涌入了内地房地产、商业市场,港资商业项目在全国遍地开花 -来自凤凰新闻客户端
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港资商业进退录① | “激进派”新鸿基

凤凰网房产奇点商业 作者:奇点君
2019-02-25 11:27

编者按:

在过去数十年里,以新鸿基、恒隆、新世界、瑞安、太古等公司为代表的港资房企,抓住内地发展机会,集中涌入了内地房地产、商业市场,港资商业项目在全国遍地开花。而这些企业,在全国租金收入整体下滑的态势下,租金收益持续走高,显示出很强的抗风险能力。

然而,在历史发展的洪流中,没有一种商业模式能永恒领跑。

随着近年来内地房企对商业地产发展模式、业态创新的不断摸索,以及对互联网技术的灵活应用,以保守谨慎精细运营著称的港资商业,正逐渐走出“高光时代”。

凤凰网房产奇点商业推出《港资商业进退录》系列报道,分析港资商业的生存现状、未来战略、以及发展模式的优劣。

新鸿基旗下商业项目 

(图片来源于网络)

援引自2月15日港媒消息,新鸿基地产代理执行董事冯秀炎称,2018年公司旗下15大商场生意表现优于大市。 

奇点君获悉,去年新鸿基15大商场实现总生意额超210亿港元,同比升10%;总人流超7亿,同比升12%。对于接下来的发展,冯秀炎认为虽然目前外围经济不明朗,但有危必有机,也有信心今年再下一城。

与上世纪90年代港资房企在内地的风生水起相比,如今港资房企在内地表现平平,前20强房企中难觅港资房企身影。

香港企业到大陆来之后,经历了大陆企业经历过的快速增长周期,但是在快速增长周期的前端,似乎就已经落伍。 

优淘城总裁、资深地产专家薛建雄认为,与大多数“谨慎”派的港资房企相比,新鸿基地产稍显“激进”,它的激进不是体现在发展速度上,而是体现在拿地策略上。 

要规模也要利润  新鸿基加速内地商业布局

在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来,港资房企是不追求规模的,也不会过度利用金融杠杆。他们采取比较稳健的模式,追求企业活的更久。之所以形成这种风格,是因为香港企业经历了很多次金融危机。加上香港楼市几次大涨大落,房企能活下来不易。所以港资房企会更担心市场的变化给企业带来灭顶之灾,寻求一种更有忧患意识的策略。

王石曾言:“万科曾跟随新鸿基,定期参观他们的楼盘。比如,我们的物业管理好,就是跟新鸿基学的。” 

新鸿基是香港最大地产开发商之一,也是最早进入内地的一批港资企业。相比其他港资房企,新鸿基显得“激进”很多。 

时光追溯到上世纪九十年代初,新鸿基地产已将目标瞄准内地市场。第一个项目选在北京,与北京东安集团合资开发新东安广场,并于1998年开业,北京APM商业项目诞生。新鸿基也在内地打响了自己的品牌影响力。 

而上海中环广场于1999年开业,是新鸿基进军上海的首个项目,走的也是合作开发的路线。 

从2003年起,新鸿基地产大举进军长江三角洲地带,开发了包括上海国金中心、上海环贸广场等一系列高端项目,此后版图不断扩张至南京、苏州、杭州、广州等多个城市。 

2013年,新鸿基地产以218亿夺下上海徐家汇中心一宗商用地,曾创下“全国最贵地块”纪录,之后又在浦东和宁波连夺两块地。 

2015年,新鸿基联合万科、绿地以54亿元拿下上海南站商务区地块。公司在内地的土地储备主要集中在长三角和珠三角地区,近两年因为种种原因,已经几乎停止拿地。 

据统计,目前新鸿基已开业的商业物业主要集中在香港和内地,香港包括国际金融中心IFC商场、新城市广场、东港城、荃湾广场、大埔超级城、上水广场 、V City以及APM等。2018年12月,新鸿基在香港的北角汇项目一期Harbour North@VIC开业,整个项目商业面积约2.5万方。 

在内地,新鸿基商业布局有北京APM、上海国金中心、上海环贸广场、广州IGC商场和广州天环广场。

按照规划,香港地区将军澳南的PopWalk天晋汇二期将于2019年初开业,港铁南昌站上盖项目预计2019年年中开业。而内地的主要项目集中在华东地区,以上海、南京、苏州等城市为代表。 

奇点君盘点发现,在商业项目中,新鸿基完全自持的有5个;与其他企业合作开发的项目有8个,新鸿基投资占比35%到80%不等。这些商业项目囊括了购物中心、写字楼、酒店、公寓等类型。 

集团多个项目即将展开规划及招商,内地方面,上海徐家汇项目第1期将于今年第4季开业。

据悉,内地投资物业已成为集团总租金收入的重要来源之一。 

新鸿基地产执行董事郭基煇接受媒体采访时表示:“现时新鸿基地产内地资产占资产总值比例达20%以上,未来会继续积极投资。新鸿基在内地的策略,就是聚焦在一二线主要城市黄金地段发展高端住宅及大型综合式项目。”

拿地难开发周期长  港资商业痛点何解?

对于新鸿基地产来说,租售“对半开”的模式已经相当成熟,因此在内地市场也希望走出一条同样的路。

据了解,目前新鸿基地产在内地的独资项目中,经营性商用物业占60%~70%,出售型住宅物业则占30%~40%。

但是新鸿基对于商业项目质量的严格把控,导致了其开发周期长,成本高等问题。 

天河城商业一位高管对奇点君表示,新鸿基在内地做的比较好的项目都集中在北京和上海两地,在其他城市还处于成长期,存在发展不平衡的情况。

不可否认的是,内地楼市让不少港资房企获利,但地价高,拿地难问题,是谨慎求稳的香港开发商心中的痛点。 

近两年,港资房企开始收紧在内地的布局,将更多的项目聚焦于热点城市,同时,很多香港房企在内地也作出了撤资或者收紧的动作。 

新鸿基公司高层在业绩发布会上曾透露,将把重心放在一线城市,但目前拿地还是集中在香港,“因为内地地价太高了”。

如今,内地房企依然在拿地扩张,而香港房企如此谨小慎微,到底哪种模式更能赢得市场?

欧阳捷分析称,香港开发商近两年来之所以不断收紧内地市场,主要是因为对于大陆房地产趋势的风险意识不一样,所以和大陆房企判断结果不同。

另一位资深业内人士则判断道,留给香港房企未来机会不多了,在大陆和香港皆是如此。在住宅市场,大陆的地价过高导致港资房企不敢拿地;在商业市场,他们只能做存量市场,因为一二线城市好的地段商业板块都被抢占。 

因此从规模的角度讲,港资房企在商业地产领域也可能要慢慢退出,这也是很多人认为香港房企跑输的原因。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥在接受采访时也曾指出,港企原先的模式难以适应目前多变的内地市场环境,港企的香港模式不作出改变,或许将迎来更大规模的“水土不服”。结合港资高运营能力和内地房企的开发能力,合作开发或许是港企更好的选择。

奇点商业地产原创

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[责任编辑:赵帅]

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