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港资商业进退录⑥| 利福国际:花开两朵各不同 ——凤凰网房产北京
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港资商业进退录⑥| 利福国际:花开两朵各不同

2019-03-04 14:32

编者按:

在过去数十年里,以新鸿基、恒隆、新世界、瑞安、太古等公司为代表的港资房企,抓住内地发展机会,集中涌入了内地房地产、商业市场,港资商业项目在全国遍地开花。而这些企业,在全国租金收入整体下滑的态势下,租金收益持续走高,显示出很强的抗风险能力。


然而,在历史发展的洪流中,没有一种商业模式能永恒领跑。


随着近年来内地房企对商业地产发展模式、业态创新的不断摸索,以及对互联网技术的灵活应用,以保守谨慎精细运营著称的港资商业,正逐渐走出“高光时代”。


凤凰网房产奇点商业推出《港资商业进退录》系列报道,分析港资商业的生存现状、未来战略、以及发展模式的优劣。


往期报道:

港资商业进退录① | “激进派”新鸿基

港资商业进退录② | 恒隆能否”恒久兴隆”?

港资商业进退录③丨九龙仓:香港得意,内地失意?

港资商业进退录④ | 瑞安老矣,尚能饭否? 

港资商业进退录⑤ | “绅士”太古


恒隆、瑞安和太古在上海起家,以恒隆广场、新天地街区和太古汇抢占了中国商业地产的话语权。虽然在中国经济宏观去中心化的浪潮中,上海的身影变得越来越模糊,但也丝毫没有减弱开发商们投资上海的决心。

其实,对于很多港资商业来说,上海一直是一个特立独行的存在。


如果提起利福国际和利福中国,未必会有很多人了解;而提起久光百货上海静安店,或许又有人问:“久光百货不是日本人开的吗?”


不过,经常去香港扫货的姐妹们应该不会不知道大名鼎鼎的崇光百货(SOGO),实在不知道的话,刘銮雄这个名字可能有所耳闻,他与各大女明星的香艳八卦、富贵家族的爱恨情仇,实是我等升斗小民茶余饭后的谈资。


利福系拆分


久光百货和崇光百货(SOGO)看似没有关系,但其实一母同胞,都属于利福系。


利福系旗下资产结构其实十分简单,一共由三家公司组成,分别是:利福国际(1212.HK)、利福中国(2136.HK)以及利福地产(现名:三盛控股,2183.HK)。

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图/ 奇点君自制


2013年9月12日,利福地产从母公司利福国际中分拆出来。当时其资产仅为沈阳的几幅地皮,且大部分属于未开发状态。公司本身缺乏稳定的业务收入,也没有正常的业务,负债端也很少,利福地产拆分出来之后,可以说其实是一个“壳”。


果不其然,利福地产于2017年4月宣布易手,刘銮鸿宣布,利福国际将以每股5.18元的价钱,出售持有59.56%的股份。有关股权由利福国际持有并出售予福州地产商,三盛投资的创始人及总裁林荣滨。


此外,利福国际在香港和中国大陆分别运营有崇光百货(SOGO)和久光百货两个品牌,而利福中国是利福国际的全资附属公司,其大股东为刘銮鸿,刘銮雄(华人置业大股东)与刘銮鸿为两兄弟,两人都为香港地产界大亨。


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图/崇光铜锣湾来源/利福国际官网


目前,崇光百货(SOGO)在香港经营着崇光铜锣湾以及崇光尖沙咀,还有筹划中的九龙东启德发展区的崇光启德店。


而主要经营久光品牌,在中国大陆经营着两间百货——上海久光、苏州久光、大连久光(已关停)和沈阳久光(已关停),以及两项投资——在上海大宁开发设有第二间上海久光百货的零售及商业综合体项目和与石家庄北国人百集团的股权投资。


业绩冰火两重天


作为香港本地人和旅客必逛的购物地标,香港崇光铜锣湾和崇光尖沙咀无时不刻充满了形形色色的人们,在这个充满商业魅力的地方流连着,又或是匆匆暂别。


反观内地,与当下助力消费者需求出现错位的百货公司,无一不在艰难地活着。利福中国曾在辽宁布局2家百货,沈阳久光百货在连续三年分别亏损了4030万港元、1.532亿港元及1.836亿港元后,已于2016年3月关门;而大连久光百货也由于长期亏损于2016年9月正式关门。


从财报数据来看,利福国际旗下崇光百货(SOGO)和久光百货的差距会更明显。


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图/ 奇点君自制(单位:元)

由于利福国际业绩披露为港元

为方便比较,已换算为人民币


受惠于内地旅客数量和消费反弹以及香港本土零售复苏,利福国际在上半财年实现26.2%的营业额增长,达21.128亿港元(约为人民币18.03亿元),净利润则因为投资亏损和启德地皮重估收益锐减而大跌48.7%至8.829亿港元。


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图/上海久光百货来源/久光百货官网


由于中国收紧经济的措施以及中美贸易关系日益紧张,利福中国营业额与去年同期相若,约为人民币6.09亿元。换言之,利福中国的营业额和净利润都大致维持平稳。


据年报披露,利福中国采取了一系列促进销售的手段,加强作为销售中高档产品的百货店营运商的地位,同时,亦改善租户组合及丰富产品组合。此外,进行主题式营销及推广活动,并运用社交媒体平台微信,以为旗下百货店吸引更多客流量及增加顾客的忠诚度。


可是即使如此,在百货数量相同的情况下,从营业额的层面对比,利福国际比利福中国多3倍。此外,从毛利、经营溢利方面比较,二者均有不小的差距。


有业内人士认为,利福国际业绩的上升或维持,很大一部分是依靠了踊跃中国游客的消费贡献;然而,在自身经营持续下滑、电商及互联网大潮冲击局面下,内地百货零售业态承压已是不争的事实。


中港两地下血本


不过,崇光百货(SOGO)和久光百货还是给了业内很大的畅想空间。


2011年和2016年,利福中国和利福国际分别以25.6亿元、73.88亿港元将上海闸北区312街坊33丘地块和香港九龙东启德发展区收入囊中。


据利福中国官方显示,上海大宁项目将打造成零售商业综合体,包含大型零售商场、办公楼及利福中国位于上海的第二家久光百货。项目总建筑面积为34.8万㎡,其中购物中心地面面积9.8万㎡,故久光大宁购物中心总商业面积高达18万平方米,堪称大宁商圈乃至整个市北地区商业面积最大的购物中心。


继承了香港发展商慢工出细活精雕细刻的一贯风格,久光大宁预计竣工时间为2018年9月,购物中心将在2019年第一季度开业。


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图/ 网传上海大宁久光最新效果图


有业内人士分析到,利福中国的战略是“重仓上海”,除了稳定增长的静安寺久光百货之外,对比周边竞品购物中心项目,久光大宁取得较好回报的可能性较大,而超过18万㎡的商业面积在成熟期或将形成较大的利润规模。


与久光大宁购物中心不同的,启德地块则计划将其发展成两幢商业大厦,用作零售及办公室用途,零售部分将用作一家综合百货店及相关的营运设施,办公空间将部分留作自用,其他部分出租以获取租金收入。这个物业发展项目已于2017年12月动工,预计于2022年第二季度末前竣工。


然而,2月12日,利福国际连续发布盈警称,炒股亏损继续侵蚀全年纯利,2018年利润预计暴跌53%。不过,花旗和大和资本发布报告,认为利福国际盈警与基本面无关,仍维持对该股的“买入”评级。


花旗指出,在国际知名品牌支持下,估计其化妆及护肤产品需求强劲,多元化的采购组合亦提升了利福国际的盈利能力及盈利弹性,令公司保持充裕的现金,再者集团拥有自置物业,估值亦吸引。



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