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楼盘评测|用双脚丈量每一个项目 做买房路上的“自己人”

购房不仅仅只是买个落脚的地方，更包含了购房者对于生活的追求和向往。随着人们经济能力的提高，需求也随之由“居住型”向“享受型”过渡。

对房地产市场提出了更高的要求。除了房子本身，社区也成为生活组织中的重要细胞，大型化、多功能化，良好的人文氛围和社区公共文化设施已然能提升生活质量，是精神生活质量。

今天带您看看北京改善豪宅楼盘，助力大家找到属于自己的品质社区。

今天测评的楼盘是大兴亦庄 | 保利绿城和锦诚园

楼盘名称：保利绿城和锦诚园

开 发 商：保利、绿城

产品均价：约6.3万/ m²

产品总价：约800万起

产品户型：110m²- 190m²三至四居

总 户 数：1336套

楼 栋 数：28栋

容 积 率：2.5

绿 化 率：30%

房屋属性：不限价纯商品房

楼盘地址：大兴亦庄南海子公园西

亮点一：

周边公园绿化资源丰富，环境宜居

项目东侧，紧邻北京南海子郊野公园。南海子是北京四大郊野公园之一，也是北京市最大的湿地公园，历史上是辽、金、元、明、清五朝皇家猎场和明、清两朝皇家苑囿，如今规划占地面积400公顷。

南海子公园周边，已落成数个改善社区，以南海子为中心的“公园改善住区”正逐渐发展成熟。

亮点二：

社区居住人群较为纯粹

项目最小户型110平起，主力户型为130-143平四居，社区人群整体以改善为主，居住人群较为纯粹。

测评一 便利指数

周边交通

地铁：项目周边覆盖地铁8号线德茂站和五福堂站。据悉，今年7月，丰台区完成了大红门苗圃西里1号楼的拆除工作，彻底打通了地铁8号线大红门站与既有地铁10号线的换乘通道，市政府预计地铁8号线大红门站换乘通道将于2021年底前建成并实现全线通车。届时，8号线南线和北线彻底贯通，于德茂地铁站出发，13站到王府井、23站到达奥森。

自驾：项目周边1km范围内覆盖1条城市快速路（南五环）和1条主干道（德贤路），两条路通达性较好。从项目出发，不堵车的情况下，沿德贤路向北自驾20分钟，可到达南二环入口（12公里）；经南四环、东四环，驱车29分钟到达国贸CBD商圈（22公里）；经南四环、西二环，29分钟到达金融街商圈（23公里）。

公交：项目步行距离1公里左右的范围内有德茂桥东公交站和德茂庄公交站；可乘坐341路、453路、555路、680路、926路、专56路、兴29路等多条线路。

周边教育

项目周边覆盖1个公办学校、2块规划教育用地：

1个公办学校：南侧500处的德茂学校（南城重点试点中学，小学-初中九年一贯制）。

2块规划教育用地：项目西侧未来会规划建设一所小学，预计今年下半年会确定具体信息。此外，项目1期地块内将自建4000平米12班制幼儿园。

周边医疗

项目周边5公里范围内覆盖：

2个三甲医院：南侧3公里处为北京市大兴区中西医结合医院（原名：北京市大兴区红星医院）；项目西北侧3.8公里，为航天总医院。

5个综合医院：北京市大兴区旧宫医院（2.6公里）、北京育龙和谐医院（2.4公里）、北京市大兴区荣康中医医院（2.3公里）、北京市大兴区旧宫医院（2.6公里），南京医科大学教学医院（2.6公里）。

4个社区医院：旧宫新苑社区卫生服务中心（2公里）、大兴区德茂社区卫生服务站（694米）、旧宫镇社区服务卫生中心（2.7公里）、旧宫清逸园社区医院（2.4公里）。

周边公园

项目周边5公里范围内环伺5大公园：

南海子公园：北京最大的湿地公园，占地11.65平方公里，与该项目仅一路之隔。

旧宫城市森林公园：骑行或自驾3.6公里可达，步行距离约2.3公里。该公园占地529亩，所在地原为旧宫镇集贤村，于2020年五一前夕正式落地开放。

爱琴海公园：距项目直线距离3.7公里，爱琴海购物公园南300米，一站式满足休闲、购物需求。

碧海公园：距项目直线距离2.9公里，公园不大，有健身设施，每天早晚广场上非常热闹，篮球场是免费的；公园里有很多果树，空气清新，且提供免费停车。

亦庄滨河森林公园：距项目直线距离3.1公里，总面积为462.1公顷，该公园位于凉水河、新凤河亦庄新城界域内，是“北京市城市防洪体系”中的重要组成部分。

周边商业

项目5公里范围内共有一个超市，四个广场/商厦，和一块政府规划商业用地。

1km范围内有世纪华联超市。4km范围内有旧宫商厦（距项目2.3km）、航天万源广场（距项目2.4km）、住总万科广场（距项目2.9km）和爱琴海购物广场（距离项目4km）。

项目南侧800米还有12万㎡的政府规划商业用地。

项目地处亦庄经济开发区商圈，驱车15分钟到达力宝广场、大族广场、荟聚商圈，半小时即可到达国贸CBD、王府井等核心商圈。

测评二 小区品质

园林设计

该小区十字中轴街区规划形成四个组团。东西轴线是生态轴景观大道，引景入园，直通南海公园西门；南北轴线为生活轴，包括商业、幼儿园、下沉高端会所 。以“南囿秋风”为灵感，打造观鹿、归林、觅滩、引溪四大组团景观，布局南囿新17景。每个组团园区设置大面积中央花园草坪、户外景观会客厅、童享花园、健身花园等全龄活动场地，构建城市公园生态住区。

物业品质

物业品质，不仅决定了社区环境维护的好坏，而且对社区未来的保值能力起到至关重要的作用。

和锦诚园，为绿城物业，价格5.68元/月/平米。从绿城在北京已交付的社区来看，绿城物业服务口碑较好，社区绿化、清洁以及业主服务方面都比较到位。

梯户比

梯户比即住宅电梯与每层住户数的比值。一般梯户比越高，居住环境越嘈杂、舒适度越低。

保利绿城和锦诚园产品为一梯两户、两梯两户，居住感较为舒适。

车位比

车位比是指小区总户数和总车位之间的比例。和锦诚园小区车位比1:1.2，即一户1.2个车位，车位数量较为充沛。

容积率

容积率越高则房子密度越大，居住舒适度相对越低。

一般别墅容积率在1.0左右，洋房/高层住宅为1.0~4.5。保利绿城和锦诚园容积率为2.5，社区居住感较为舒适。

绿化率

居住小区绿地面积占用地总面积应不低于30％。绿化率越高，居住环境更优美，空气更清新。

保利绿城和锦诚园绿化率30%，科学规划，环境优越，提升满足感。

测评三 户型设计

143m²四居

143平四室两厅两卫户型方正，为双眼镜户型设计；四个角分布四个房间，布局合理。整个户型南北通透，南向三面宽整体11.4米，客厅面宽4.4米，通风顺畅。

进门处设有入户玄关，归家仪式感十足，也便于收纳随身小物件。

主卧套房设计，配备落地式浴缸，下班后沐浴香薰可一扫白天的疲惫。

U型厨房，空间富裕，烹饪动线流畅，且预留双开门冰箱位置。上悬式推拉门节省空间。厨房顶部配备凉霸，让业主在烹饪美食时享受舒适凉意。

。两个卫生间均为明卫，便于通风除湿。北向客卫干湿分离，并预留烘洗一体机的位置，空间利用充足，补足无阳台功能区的缺陷。

值得一提的是熙悦雲上北侧为刚刚进入交付阶段的限竞房项目——首开保利·熙悦林语，旁边是新盘和锦诚园，和锦诚园均价65000元/平，目前在售中，产品多以大面积改善为主，以后多少会有点竞争关系。

另外，附近还有一新盘合生me悦，合生me悦已经开盘，以小户型刚需为主打，生活在帝都的伙儿伴们架不住临铁和刚需小户型的诱惑，销售火爆。

最后，小编想说，以上只是我个人一次小小的踩盘体验。买房是人生大事，项目交通都比较便利，您不妨在某个空闲时间协同伴侣，亲自到现场去看一下，到售楼处喝喝茶吃吃点心，近距离体验一下环境也是极好的。

希望每个人都能选到自己心仪的房子。

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