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万通物业屡陷“维权门” 服务质量遭诟病

近日，《中国经营报》记者接到万通新世界广场业主王女士投诉，王女士称北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称“万通物业”）与万通新世界广场开发商北京万通地产股份有限公司（以下简称“万通地产”）存在“裙带”关系，二者互相“勾结”，侵害业主利益。

据了解，万通物业与业主之间因物业费问题产生的纠纷时有发生，业主王女士从2008年开始与万通物业之间便官司不断；另一位业主钱先生告诉记者，从2010年至今，七年间他与万通物业打了十几场官司。而王女士与钱先生面临的问题，也是万通新世界广场将近一百户业主共同的问题。

记者就相关问题，多次致电致函万通物业，但对方以各种理由设置采访“门槛”，对记者提出的问题并未有任何答复。事件另一相关方万通地产截至记者发稿前，也未作任何回应。

分摊制变包干制藏猫腻

万通物业与业主签订的《万通新世界广场管理维修公约》（以下简称《公约》）显示，“经常性支出以每月收取管理费的方式支付，管理广场各部分的管理支出费用由全体业主或其他使用人按照建筑面积比例分摊承担”。2006年5月9日，万通新世界广场业主委员会与万通物业重新签订了《物业管理服务合同》，该合同中提出对物业服务费收取采用包干制，并规定万通新世界广场写字楼收费标准为28.25元/平方米/月。

近百名万通新世界广场业主于2009年3月亲笔签名的《万通新世界广场业主大会书面征求意见函》（以下简称《意见函》）表明，众多业主并不承认2006年万通新世界广场业主委员会与万通物业签订的《物业管理服务合同》，他们要求对业主委员会进行改选，并降低物业费至10元/月/平方米。

2009年1月22日王女士获得北京市第一中级人民法院终审判决“（2008）一中民终字第15226号”，法院判令中指出，因物业费收取标准关乎每位业主的合法权益，故2007年9月18日万通新世界业主委员会擅自增加包干制内容的决议可能致使王女士合法权益受到损害，法院予以支持撤销决议。

蹊跷的是，虽然北京市第一中级人民法院2008年已判定撤销万通物业包干制收取物业服务费的做法。但是，万通物业2012年2月13日的一份物业服务收支情况明细表上明确标注了“包干制”三个字。所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

北京市京师律师事务所律师王辰在受访时表示，万通物业将分摊制更换为包干制的物业收费办法，需要经过物业管理部门审批和备案，并且需要业主委员会的批准和同意。万通物业对于法院已经生效的判决必须执行，对于不予执行的行为，业主委员会可以依据生效的法律文书进行执行。同时，王律师指出业主方对于物业服务企业制定的收费政策、收费标准有权知晓，并且有提出异议的权利，同时，有权向物业管理企业的主管部门进行投诉，争取业主的基本权利，在具备条件的情况下，可以通过业主委员会对物业服务企业进行更换，保障业主的权利。

“万通地产的49969平方米，从1996年到2009年这十四年没有交物业费，都是我们业主交的。”业主钱先生说。他解释道，因为万通物业2004~2006年的财务决算表都只有一千三百多万元，万通新世界广场总面积为11.34万平方米，按照《公约》一平方米大约只需要交9.5元，钱先生据此要求万通物业调整收费标准，不能按28.25元/平方米/月的标准收取，而万通物业给他的回应是每年一千三百多万元的管理费只是写字楼的，不包括商场。万通物业所谓商场的所有者为万通地产。

同样，王女士亦认为万通新世纪广场存在“小业主”替“大业主”承担物业服务费的嫌疑。王女士所说的“小业主”即是像她一样，在万通新世界广场拥有小块建筑面积的众多业主，而所谓“大业主”是指万通地产。

万通物业出具的万通新世界广场2006~2009年的财务决算表显示，四年的物业管理费收入分别为15241481.59元、16775630.29元、16960000.00元、16544506.55元，王女士出具了1998年她从国家工商总局获得的万通物业注册信息表，表格中显示万通物业董事长为许立，又另出具一份北京万通实业股份有限公司（以下简称“万通实业”）注册信息表，万通实业董事长也是许立，她由此认为万通地产与万通物业存在“裙带”关系，二者相互勾结。万通地产官网显示，万通实业即万通地产前身，万通新世界广场是万通实业开发的第一个项目。

记者在全国企业信用信息公示系统查询得知，万通地产2014年10月20日将其法定代表人即董事长由原来的许立变更为江泓毅任董事长，总经理李虹担任法定代表人。而万通物业于2015年4月24日，将法定代表人由原来的杨建新变更为现在的王盛雄；又于2016年4月20日将董事长由原来的江泓毅变更为赵元旗。

《中国经营报》记者致函万通地产，就相关问题进行求证，但对方并未回应。

甲级收费标准提供三流服务？

2016年4月5日，万通物业向北京市西城区人民法院（以下简称“西城法院”）提交了起诉状，以拖欠物业服务费为由将万通新世界广场业主王女士告上法庭，该案目前还在诉讼阶段。

万通物业为万通新世界广场的物业服务企业，王女士是万通新世界广场写字楼某室业主。2016年4月5日万通物业向西城法院提交的起诉状显示，诉讼理由是王女士作为万通新世界广场某室业主，占有建筑面积238.93平方米，从2006年7月1日至2014年1月31日期间物业服务费均是由万通物业通过诉讼方式催收，并且王女士拖欠2014年2月1日至2016年3月31日期间物业服务费。

万通物业的诉讼状中要求西城法院判令王女士赔偿2014年2月1日至2016年3月31日期间拖欠的物业服务费175494.09元，并支付滞纳金，滞纳金计算方法为自每月第八日起按各月欠费数额日千分之一的标准支付至实际付清之日（暂计算至2016年3月31日为70919.86元），王女士共计需支付246413.95元。

“万通新世界物业服务不好，”王女士说。她直言万通物业的服务质量与其收取的服务费用不相符，在王女士看来，万通物业收取的物业服务费较高。据她介绍，虽然万通新世界广场写字楼分为A、B两座，但一般来说A和B都是一个业务人员，服务人员很少，服务质量相应较差。此外，王女士称万通新世界广场卫生条件不好，不干净，达不到目前每天每平米一块钱的收费标准。

关于万通物业服务质量的问题，业主钱先生说，“万通物业的服务好不好，和国贸、华润大厦等比较一下就知道了，它是甲级的收费标准，提供的却是三流服务。”

“万通物业服务很差，”在万通新世界广场6楼工作的曹先生说。他称诸如有人在走廊炒菜，在卫生间洗澡，宠物乱跑，蟑螂横行等问题屡见不鲜。值得注意的是，记者在万通物业官网上看到其2013~2015连续三年斩获“中国物业服务百强企业”奖项，万通物业以提供优质服务标榜，那么事实如何，是否真如王女士所说服务质量差？记者就此致函询问万通物业，截至发稿，对方未回应。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，就目前市场状况而言，物业管理问题主要集中在物业管理费的收取上。因为很多旧小区依然按照以前的收费标准，但最近几年物价飞涨，很多物业管理公司就要求涨价，业主又不肯，所以矛盾就产生了。

邓浩志表示在包干制下，如果物业管理公司收入大于成本很多，但是业主的物业管理费也没有降低，对业主来说是劣势，而物业管理公司的运作成本如果很高，高到它收回来的钱都支撑不了的话，物业管理的服务质量就会下降。

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