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京豪宅东山墅被疑囤地 2004年拿地仍有房未开盘

位于朝阳区东四环北路7号的东山墅项目曾因其于2004年推出的低层住宅别墅而闻名京城，时隔十余年，东山墅项目于去年6月推出了高层住宅东山CONDO公寓（以下简称“东山公寓”）。

近日，《中国经营报》记者在走访调查中发现，东山公寓官方显示处于“在售”状态的三栋楼开盘时间成了“谜”。有销售人员称开盘时间尚不确定，而太合嘉园房地产的一位负责人则对开盘时间模糊其词，称“实际上已开盘，但未正式开盘”。

据了解，东山公寓拿地时间是2004年，业内相关人士指出开发商拉长开发周期达十几年之久，存在“囤地”嫌疑，并且该项目产权或已“缩水”十多年。

《中国经营报》记者就相关问题多次致电致函东山公寓开发商北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称正式“太合嘉园房地产”），太合嘉园房地产负责东山公寓项目的营销总监以“等集团批复”为由婉拒采访，截至记者发稿前未做正式回复。

开发商被疑“囤地”

近日，记者在东山公寓售楼中心了解到，目前在售的是大平层，其中1号楼是6层，2号楼和3号楼是12层，价位是12万~15万元/平方米之间，具体价格因户型与层高不同而不等。“开盘时间说不好，可能近期会开盘，也是开发商说了算，现在我们也没有一个具体的准信。”一位销售人员说。当被问及东山公寓开盘时间时，太合嘉园房地产一位负责人则称“已经开盘了，实际上是没有正式开盘，但是已经在卖了。”

记者在售楼中心要求查看项目五证时，被销售人员以要向公司申请为由拒绝。随后，记者联系了北京市住建委以及北京市规划委，北京市规划委朝阳分局给《中国经营报》记者的回函显示，该项目于2002年取得规划意见书（2002规意字1035号）、建设用地规划许可证（2002规地字0524号），规划建设用地面积约12.97公顷。2003年至2005年间，北京市规划委和朝阳规划分局陆续核发东山墅项目低层住宅的建设工程规划许可证（2003规建字1068号、2004规（朝）建字0256号、2005规（朝）建字0035、0036、0232号），2014年，朝阳规划分局核发该项目高层住宅的建设工程规划许可证（2014规（朝）建字0133、0134号），项目容积率统一核算为0.55。

东山墅项目一期所推别墅2004年就进入市场，住建委网站上登记的项目二期东山公寓预售许可证“京房售证字（2015）58号”取得时间是2015年6月6日，中间相隔十一年之久，开发周期是否真的需要这么长？

“一般情况下，土地拿到手以后，两三年之内房子肯定就能销售了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。至于东山公寓从拿地到房子面向市场，经历了十多年开发周期的情况，顾云昌告诉记者这可能是由拆迁等多重原因造成的“拖延”。

东山公寓2004已取得土地使用权，2014年才拿到规划局颁发的建设工程规划许可证，顾云昌就此表示“按一般情况而言，这肯定是囤地”，但他也表示政府批准该项目，应该有合理的说法，至于为什么开发商开发周期达十几年，很难说清。

顾云昌置评，东山公寓当年拿地的成本比现在低很多，从2000年初到现在地价已升值很多，而开发商也能从中赚取不少利润，尤其是像北京、上海这样的城市，土地放的时间越长，利润就越高。

上海同策房产咨询有限公司研究部总监张宏伟在接受《中国经营报》记者采访时直言“说得不好听是囤地”。张宏伟称现在才算是到开发销售时机，但是又不能急着卖，因为现在市场火热价格高了。他进一步分析称，一个项目的获利基本来自两个方面，一方面是十年当中地价增值带来的收益，另一方面是房价上涨带来的收益。而像北京、上海这样的一线城市，地价上涨幅度都比较快。对于东山公寓而言，地块在这十多年时间里会带来增值收益，按房价来讲，尤其是市中心核心地段的公寓豪宅，价格涨幅也比较快。

产权仅剩50多年

公开资料显示，东山公寓拿地时间是2004年，而其取得预售许可证的时间是2015年6月，中间隔了整整11年，原本70年产权的房子，购房者买到手以后，产权可能仅剩50多年。购房者在买房时关注的多是房屋价格、户型、周边配套设施等问题，产权年限问题极容易被忽略，但产权年限往往是开发商在宣传中着力较多的“噱头”。

北京房地产业协会秘书长陈志说“产权年限这个问题一般都不是太在意”，他分析称产权年限问题被忽略的原因主要有两个。一是《物权法》中写有“自动续期”这样的字眼，而通常所理解的自动续期就是到期后无偿续期，换句话说，就是房屋使用期届满以后会自动续上。二是从房屋的价值和购房者可能的有生年限角度来讲，对于购房者而言，房屋的价值更多的可能是看短期，也就是说购房者可能更加注重产品价值、功能和升值的因素，而不是产权有多少年的问题。“所以被用掉了10年，或是7~8年这种年限缩水的问题，可能对很多的产品并不是很在意。”陈志说。

顾云昌告诉记者，目前看来，市场对产权缩水的反应不是很明显。他认为东山公寓原本是70年产权的住宅，现在开发用去了十几年，对购房者肯定是有影响的。但现在《物权法》写得很清楚，到期以后，一般情况下如果政府不征用，这块土地没有公共的用途的话，可以续租，续租要不要补交土地出让金，交多少土地出让金的问题没说，购房者很难判断到底产权少了十几年之后对土地的影响，所以所以买房时一般很少考虑十几年过去了，对70年产权带来的影响，“因为现在看不到这个影响”。

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