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北京二套房贷年限最长25年 贷款年限减少会增加月供 ——凤凰房产北京
北京将执行新的个人住房贷款业务要求,具体内容包括:房贷款利率不低于基准利率九折、自2月8日(含)起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。业内人士普遍认为,这是银行房贷政策收紧的信号,值得关注 -来自凤凰新闻客户端
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北京二套房贷年限最长25年 贷款年限减少会增加月供

北京青年报
2017-02-10 10:56

北京将执行新的个人住房贷款业务要求,具体内容包括:房贷款利率不低于基准利率九折、自2月8日(含)起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。业内人士普遍认为,这是银行房贷政策收紧的信号,值得关注。整体看,2017年北京及其他主要一二线城市的房价调整预期越来越明显,特别是在加息等可能性增加的情况下,这种趋势和幅度会加大。

昨天,多家中介和银行向媒体证实,自2月8日(含)起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年,而此前二套房贷最高贷款年限是30年。

虽然这一规定对购房人的实质影响并不大,但业内人士认为这是房贷收紧的一个信号,对楼市会有明显影响。

贷款年限减少会增加月供

此前在北京地区,银行对二套房执行的最长贷款期限是30年,新政将期限缩短至25年,最直接的影响就是在贷款总额不变的情况下,贷款人的月供将增加。

以商业贷款300万元为例,二套房贷款利率在基准利率上浮10%即5.39%的利率,按照等额本息的还款方法,贷款30年,月供为16827元;贷款25年,月供则增加至18226元,每月要多还1400元。根据监管要求,贷款人的月供额不得超过工资的一半。

新政执行后,其实对贷款人的收入要求变相提高。如果贷款人的月工资水平不变,能申请到的贷款总额会相应下降。

举例来说,申请300万贷款,如果年限是30年,贷款人的家庭月收入至少要33654元,而现在最多贷款25年,贷款人的家庭月收入就必须提高至36452元。

在月收入不变,还是33654元的情况下,贷款人最多只能申请277万元贷款,这意味着购房人的首付要多准备23万元。

实质影响不大

不过,有银行人士告诉北青报记者,这一政策的实质影响并不大。虽然房贷最高年限理论上是30年,但还有贷款者年龄+还款年限不超过退休年龄的附加规定。

同时,二手房受建筑年限和建筑结构等影响,很少达到30年。例如,有银行对二手房贷款年限的计算公式是用40年减去该房的土地注册年份。这样算下来,能贷到25年都少见,一般也就贷款20年左右。

此外,中国人一般都喜欢提前还款,很少有人会等到年限到期才还完款。二套房的购房者还款能力更强,周期相对更短。因此,从实际操作角度讲,二套房贷款最高年限从30年降至25年对市场的实质影响并不大。

房贷收紧信号将影响楼市走势

尽管如此,业内人士仍普遍认为,这是银行房贷政策收紧的信号,值得关注。

中原地产首席分析师张大伟认为,虽然这一政策调整相比“认房又认贷”,提高首付,减少优惠,对市场的影响小很多,但其透露的趋势对房地产依然有明显影响。“这代表了在一月利率折扣减少后的继续收紧,银行未来贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓是常态。”张大伟说。

“信贷是决定短期房价的最关键因素。”张大伟认为,从目前来看,信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。判断2017年北京或者全国房价走势主要看资金价格和是否认房又认贷。如果认房又认贷,可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间,而房价的跌幅甚至会接近2014年。

整体看,2017年北京及其他主要一二线城市的房价调整预期越来越明显,特别是在加息等可能性增加的情况下,这种趋势和幅度会加大。

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北京地区首套房贷利率最低上升至9折

去年年末,媒体爆料北京地区15家银行元旦后集体将首套房贷利率下限从85折上浮至9折,当时各银行和房地产中介都予以否认。然而新年之后,这一传闻竟悄然成为事实。日前,北青报记者从北京多家银行获悉,元旦之后,他们的首套房贷利率最低已经变为9折。

根据最新的房贷利率,如果商业贷款300万元、贷款期限30年、采取等额本息还款方式,房贷利率从八五折提升至九折后,贷款300万元月均还款额增加432元,还款总利息将增加15.6万元。

业内人士分析,一方面,银行资金价格的快速上行导致利润空间的压缩;个人房贷虽是银行的优质资产,但银行也不愿赔本赚吆喝;另一方面,调控政策也是此轮房贷利率上调的重要因素。去年全年各大银行释放的房贷数量过高,后续或将逐渐调控数量,并运用资金价格规避非理性需求。

中原地产首席分析师张大伟分析称,去年的88折、85折甚至某些银行的8折,今后将难再出现,普遍都将提高到9折以上。他认为,房贷收紧是主流趋势,升至9折只是开始,后续随着资金价格的上升和楼市调控的深入,有可能提高至9.5折,甚至到基准利率,接近2014年四季度的状态。从过去房地产历史看,在信贷收紧的时候房价涨幅均将非常明显地抑制。

不过,张大伟认为,相比首套贷款利率的提高,首付比例和首套二套房的认定标准其实对楼市调控的作用更大。认房又认贷的标准一旦出台,冲击更大。


[责任编辑:马丽佳(PO220)]

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