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私募炒房套上“紧箍” 房企融资渠道变窄

房地产市场又迎当头一棒。本月13日晚，中国证券投资基金业协会（简称“中基协”）发文明确，对投向房价过快上涨的16个热点城市的房地产项目的私募资管计划，协会暂不予备案。

业内认为，限制私募资金进入房地产市场，让房企的融资渠道变窄，将有助于进一步抑制热点城市房地产泡沫。这些热点城市有16个，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等。

中基协此次发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（简称“4号文”）明确，私募资管计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式，向房地产开发企业提供融资，不得用于支付土地出让价款或补充流动资金。同时强调，不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

这主要是因为，这几年通过银行委托贷款、信托计划等方式流向房地产的资金很多，导致杠杆越来越高。此外，个别还将融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，实际上风险较大。

“4号文”还特别强调了监控重点，包括委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权、其他债权投资方式等。

同时，该文还明确以下几条原则，即热点城市范围将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整；根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》的相关标准，界定纳入规范的普通住宅地产项目；对项目中同时包含多种类型住房的，明确要求计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设；明确投资标准化债券和股票，以及股权投资不受此限制。

业内指出，“4号文”意在防止“热钱”流入房地产市场，这一备案新规的实施，因为方式的限制和融资渠道再度收紧，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购，还是公开举牌等环节都将受影响。

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