【凤凰房产·原创报道】潘石屹站在业绩发布会上的时候,张欣正在会见他们的老朋友,这位老朋友希望将张欣夫妻俩能将虹口SOHO卖给他。转型“包租公”后,SOHO中国极少卖楼,不过这并不意味着他们不再卖。
2016年,潘石屹夫妇将SOHO上海世纪广场卖给了国华人寿保险,SOHO中国的股东们因此获得了一次特别股息,每股0.346元,加上中期派发的0.19元,全年股息达到0.536元,股息率14%。如果每一次出售都能带来利益分红,相信大多数股东还是会同意出售虹口SOHO的,但这一次,潘石屹实实在在毁约了。
他本来已与一家大型企业谈好了收购合约,但却临时改变主意不卖了。他给交易方的理由是,由于外汇管制的原因,自己在国内出售资产后,收到的资金并无法去国外投资,只能留在国内,而国内并无其他更优质的资产可买,“我拥有境内的资产,比拥有境内的人民币要好得多”。没想到,交易方非常理解地接受了。
买卖资产,这对SOHO中国来说仅是锦上添花之举。自2012年转型“包租公”后,SOHO中国的业绩来源就主要依赖于租金。2016年,SOHO中国租金收入约人民币15.11亿元,同比上升44%;2015年,公司全年租金收入约10.52亿元,同比增长148%;2014年,SOHO中国去年的租金收入为4.24亿元,同比上涨51.7%。
业绩会的第二天,潘石屹给他的员工们写了一封信。信中,他写道:“公司管理着几百万平方米的办公楼,每天有几十万人在我们管理的24个项目中工作,能不能让这几十万人在我们管理的项目中舒适、方便、高效、有安全感的工作和生活,是我们工作的基本。而今天所公布的利润、今天股票的表现都是派生出来的。如果我们努力付出了,就一定会有回报。“这便是SOHO中国近两年的管理重点。
从租金增长的层面来看,SOHO中国的转型是成功的,但离开了规模的租金增长,如何支撑集团的后续业绩呢?
潘石屹一直在做的“物业管理“可以作为未来的一个着力点。相较于房企住宅业务的快速增长,SOHO中国租金增长的速度是缓慢的,但是正如同房企正在不遗余力地推动物业公司上市一样,SOHO中国的物业价值也具有较大的想象空间。比如未来可以走轻资产管理,对外输出服务。此刻,潘石屹似乎是在养精蓄锐。
2015年,绿城服务集团整体毛利率水平约为18%,中海物业和彩生活的整体毛利率分别为21%和55%。作为中国办公领域的“头牌”,未来物业对SOHO中国的利润贡献率,各位看官尽可以打开想象的翅膀。
潘石屹的另一个着力点还有SOHO3Q。2016年,SOHO中国营业额上升58%,为15.77亿元;净利润上升69%,为9.1亿元。这其中,SOHO3Q贡献了多少业绩?不详!
不过, 自2015年推出SOHO3Q以来,SOHO3Q不断调整产品,建立品牌。SOHO3Q可以为用户提供专属的网络,不但可以做到速度很快,而且具有一定的安全和私密性;光华路SOHO3Q还引进了人脸识别系统,所有人进来的时候都要通过这套系统。而自从开业以来,SOHO3Q已经举办了2000余场活动,超过30万人参加。其中有一些品牌已经非常具有广泛的知名度和影响力,比如有潘谈会,3Q大讲堂,相约投资人。
截止2016年底,目前SOHO 3Q在租的工位超过16000个,平均出租率达到85%,已经成为北京和上海最大的共享办公空间,租户群体大多是一些高速增长的互联网和高科技公司以及创业公司,例如小红书,也有比较大的公司如雀巢的一些部门。在这些努力背后,SOHO3Q新签的合同价格比每个项目的平均价格高出30%。
潘石屹说,要先把管理和产品提高。我觉得我们迈着坚定不变的步伐,把我们的管理提高,把我们的产品提高,成熟之后就进行扩张。等它快步如飞跑的时候,一定会进行独立上市。“
“同比wework估值都是170亿美金。SOHO 3Q的价值有很大的潜力没有被挖掘。” SOHO中国财务总裁唐正茂说道。