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房贷诡异减少！“疑错数据”背后房地产调控真相与逻辑！

央行发布了一个非常诡异的数据：这个数据是真的吗？这是个疑问！

4月21日，央行公布《2017年一季度金融机构贷款投向统计报告》，其中2017年Q1个人购房贷款余额为19.05万亿，但2016年年末个人贷款余额是19.14万亿，也就是在经过刷新历史同期记录，销售火爆的一季度，房贷竟然是负增长的？

这个数据很诡异：那么这个数据是真的吗？数据背后有什么值得关注的地方？

一：数据是真的吗？

1-3月份，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%，增速比1-2月份回落5.6个百分点。其中，住宅销售面积增长16.9%，办公楼销售面积增长52.9%，商业营业用房销售面积增长35.6%。商品房销售额23182亿元，增长25.1%，增速回落0.9个百分点。其中，住宅销售额增长20.2%，办公楼销售额增长67.9%，商业营业用房销售额增长49.3%。

销售数据是刷新历史记录的。那么房贷数据自然也就会增量刷新高点。除非提前还款数量对冲了增量？

1-3月份，房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11.5%，增速比1-2月份提高4.5个百分点。其中，国内贷款6892亿元，增长10.7%；利用外资74亿元，增长308.0%；自筹资金10894亿元，下降7.2%；其他资金17806亿元，增长27.1%。在其他资金中，定金及预收款10007亿元，增长27.0%；个人按揭贷款5538亿元，增长18.6%。

二：数据有疑问，那么这体现了什么调控的逻辑？

今年3月末至4月上旬，银监会密集下发了七项监管文件，剑指银行去杠杆，自查同业业务及清理表外资产。到4月中旬资金面骤紧，于是央行超预期地进行了4955亿元的MLF操作，以弥补金融机构需要补充的流动性。

银监会连发7个文件落实“金融防风险”，从负债端严格同业存单发行管理，从资产端严格穿透管理。同业监管的加强使得之前同业委外中通过擦边球进入权益市场的资金首先回笼，债市也受到波及，4月以来10年国债收益率上行17个BP。

在金融防风险的大背景下，银行今后的流动性无疑将处于紧平衡状态。在这种形势下，银行降低房贷利率优惠就在情理之中了。4月10日，招商银行将首套房贷利率从九折调整为九五折，这是深圳首家调整房贷利率的银行。之后，各家银行开始跟风。值得注意的是，在今年年初各家银行就已经调整过一次房贷利率优惠了。

但值得注意的有几点：

银监会主席郭树清：房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）占比已经超过总贷款的1/3，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过50%，潜在风险比较大。按目前银行业总贷款在110万亿推算，房地产相关贷款规模在36万亿。

那么从这个数据，其实可以看到未来政策的变化和市场的预期：

1：房贷数据是决定并影响房价最关键的数据之一，过去这一轮房价爆发核心是居民户加杠杆，所以购房看房贷数据变化最直接，当下看，房贷数据并未减少。

2：资金情况在逐渐收紧，但更多是从过去的宽松恢复到平稳，否则楼市不需要调控，市场也不会上涨。没有银行的子弹，任何投资品都不可能涨价。

3：房地产市场在调控的压力下，平稳微调是趋势，但波动幅度不会太大，因为央行对金融机构的流动性依然在小心呵护。

4：银行信贷可以说是影响房地产市场最关键的因素，在房地产发展的历史上可以看到，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。

这么多年的历史可以看到，房地产的价格上涨爆发，主要原因和信贷过量有明显的关系

虽然房价上涨的表面原因是供需结构导致的，房地产市场的供不应求所以房价加速上涨。但事实上，出现供不应求的主要原因恰恰是货币供应量过多。

房地产的需求有两种，一种是自住需求，一种是投资需求。在当下的高房价下，房租对比房价显得非常低，租售比大部分城市都达到了1:500甚至更高。也就是如果单独只考虑居住属性，不会有人买房。那么为什么需求量还会这么大。

投资需求旺盛，或者是看中未来上涨期待投资获利，或者是害怕将来再涨，早买早安心。而出现这些投资需求的主要原因都是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下，投资需求无限大的释放在房地产市场。

所有中国房地产的所有乱象，其实都来源与错配的金融,这一轮楼市调控，从各地政策角度看，已经把想象力发挥到了极致，下面就看银行了。

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