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特色小镇的”蛋糕“ 真这么好吃？

2016年7月，住建部、发改委、财政部等三部委明确提出要在全国范围内开展特色小镇培育工作，到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。同年10月，公布了127个特色小镇名单。2017年6月初，住建部再次要求6月底前各省上报300个特色小镇推荐名单，且以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3。

政策层面的高度重视是引发社会各界集中关注特色小镇并逐渐形成热潮的重要原因之一。据相关研究机构统计，截至2017年1月份，全国共发布特色小镇相关政策105个，其中有21个省、自治区以及33个地级市都先后发布了特色小镇相关政策。

部分房企分享特色小镇“蛋糕”

自2016年相关部委公布特色小镇名单和发布相关政策后，目前已有多家房企披露涉足小镇建设计划。据媒体报道，截至目前至少有20多家房地产开发企业明确提出要进军特色小镇领域，其中有部分企业已开始动工建设。这些企业中，已经有些企业将产业小镇作为企业主营业务发展或企业发展的重要板块。

推进特色小镇发展，综合考虑了城镇化、民间资金的投资引导、文旅产业发展等因素，对于培育新产业和提升城镇居住品质有积极的意义。很多房企积极参与此类项目，既看到了此类产业的市场机遇，也为其转型提供了一个较好的平台。

作为行业启动特色小镇建设最早的企业之一，碧桂园已经成功布局了5个科技小镇，有了较好经验。其相关负责人表示，创新小镇计划投资总额约1300亿元，建设周期长达5至8年。科技小镇资金回笼周期比传统的房地产项目周期要长，碧桂园已做好了长期计划，现金流回正周期放宽到3~5年。

新形势下，华侨城立足于把握国家发展战略、国企改革、产业转型升级。华侨城股份公司总裁王晓雯则透露，未来华侨城将构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇，创造20万个创业和就业岗位。据媒体报道，华侨城在自然风景区和文化旅游小镇项目开发方面，从2016年5-11月已累计投资5000亿元。这无疑都为以后布局“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”战略提供了很好的经验及资金。

时代地产2017年的发展策略中，提到将参与特色小镇的建设。时代地产董事会主席、行政总裁岑钊雄宣布5年内将投资9000亿元布局30个“未来小镇”项目。未来小镇位于一线城市或强二线城市周边，占地1-3平方公里，距离中心城区驾车通常在1小时之内，拥有一个或多个产业链条完整的特色产业，创造集产、城、人、文于一体，智能化、生态型、活力四射、极具未来感的特色产业小镇。

绿地控股则把特色小镇模式纳入2017年发展战略，将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目。计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，形成开发模型和产品系列。目前已在宁波、上海、山东等地远郊及周边储备10~15个特色小镇大盘项目。

对于华夏幸福来说，特色小镇的打造与其深耕十余年的产业新城可谓一脉相承。华夏幸福基业股份有限公司执行总裁叶珺表示，将充分发挥已有的PPP模式经验，将其引入特色小镇，探索特色小镇PPP模式。据其介绍，目前华夏幸福在大厂、嘉善、香河等地打造的影视小镇、人才创业小镇、机器人小镇等已初具规模。

阳光城方面，目前已在北京周边、福建等区域发展启动10个以上影视小镇项目。希望打造集影视娱乐、艺术创作、文化旅游、商业休闲、生活居住于一体的国家级示范小镇。

破解融资渠道收紧

最近一段时期以来，房企境内发债停滞、银监会收紧开发贷、严禁理财资金违规进入房地产、证监会严控私募资产管理计划等资金链监管全线收紧。

而信贷政策对特色小镇项目的倾斜，以及地方大量资金投入和扶持政策，是吸引房地产企业乐此不疲的布局特色小镇的原因。

2016年10月，国家发改委发布的《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》指出，鼓励政府利用财政资金撬动社会资金，共同发起设立特色小镇建设基金；鼓励国家开发银行、农业发展银行、农业银行，以及其它金融机构加大金融支持力度；鼓励有条件的小城镇通过发行债券等多种方式拓宽融资渠道。

2017年2月8日，国家发改委联合国家开发银行发布意见指出，将发挥资本市场在脱贫攻坚中的积极作用，盘活贫困地区特色资产资源，为特色小（城）镇建设提供多元化金融支持。各级发展改革部门和开发银行各分行要共同推动地方政府完善担保体系，建立风险补偿机制，改善当地金融生态环境。

因此，通过布局特色小镇可以打通政府资金、社会资本和金融机构三方融资渠道，通过吸引多元化投资主体，并让其充分发挥各自优势，来破解特色小镇建设的“融资难”问题。

拿地成本较低

由于一二线热点城市拿地成本高企，房企毛利率及净利率持续下滑，再加上去年以来延续至今的热点城市房地产调控，让房企高价拍地、高价卖房的模式难以为继。

而目前政府积极筹划建设的特色小镇项目，其土地出让不走招拍挂模式，有品牌有产业资源的房企完全可通过高明的整体规划来获取廉价土地资源，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报是其最大亮点。

房企只有不断获取土地资源，才能维持企业规的模不断增长。面对有限的一二线城市土地资源，对于多数房企而言，布局部分优质的三四线城市成为它们战略之一。然而，一部分房企就是在通过特色小镇的模式进入三四线城市，这也成为了今年最热的一种方式之一。

对此，国家发展改革委发展规划司副司长陈亚军曾公开表示，特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和特色小镇建设的初衷相背离，最终是行不通的。

防止一哄而上 专家呼吁“降温”

住建部、发改委、财政部等三部委《关于开展特色小镇培育工作的通知》指出，培育特色小镇要坚持突出特色，防止千镇一面和一哄而上；坚持市场主导，政府重在搭建平台、提供服务，防止大包大揽，以产业发展为重点，依据产业发展确定建设规模，防止盲目造镇。

中国房地产业协会会长刘志峰表示，目前特色小镇大热，全国表示建设特色小镇的多达五六千个，有些部门提出要建200个特色小镇、2000个少数民族特色村寨。有些机构甚至提出要建一千个旅游小镇，五六百个文化小镇。需要呼吁有关部门为特色小镇热降温，特色小镇重叠、交叉、重复，同质化非常严重。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心理事长李铁表示，特色小镇的建设也要防止一窝蜂，应警惕特色小镇房地产化、产业简单复制、一窝蜂兴建等现象。大型房企现阶段常在地方实行产业兴镇，但是据了解，到三四线城市，通过招商引资或通过房地产进行补偿，这种模式只不过选择了更新的低成本操作来复制。李铁认为，促进特色小镇发展，核心问题是因势利导，而不是政府包办。

房企布局特色小镇，意在真转型还是讲故事有待时间检验。而目前正在进行中的第二批全国特色小镇推荐，住建部已明确要求不得推荐以房地产为单一产业的镇，并要求被推荐的小镇需实施并储备一批质量高、带动效应强的产业项目。在政策层面的明确要求下，特色小镇这块“蛋糕”，还有这么好吃吗？

来源：新京报、中国建设报、每日经济新闻、第一财经日报、澎湃新闻、证券时报、时代周报、上海证券报。中房网综合整理

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