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长租合同能避过公寓限购？前方有坑！

因为一手公寓对个人限购,最近有开发商想出了应对办法:签长租合同实现事实买楼。

以正规方式购买公寓让人更放心

因为一手公寓对个人限购,最近有开发商想出了应对办法:签长租合同实现事实买楼。

家粉

通过这种签订长租合同的方式,真的可以买到公寓?

肥妹

这种操作方式,商家的操作手法一般是这样:买家一次性付款后,开发商会跟买家签一个认租合同,再提供一次转名机会,等买家想转名时可再找开发商。

在具有购买资格的前提下,买家及买家指定的单位,在租期内享有优先购买权,已缴纳的租金可全部抵作购买款,无需再支付其他购房款。

不过,肥妹告诉你,签了这样的合同,不等于万事大吉。

家粉

以这种方式“买”公寓会有哪些风险?

肥妹

一是转让困难。一次性付全款后,你得到的仅仅是一张容易被认为是伪造的租赁合同。我们都知道,房产证可以去房管局查册,但合同这种东西可不好核实真假,你说接盘的买家会不会心存疑虑?未来转让时会否带来困难?你想想就知道了。

二是公寓可能无法抵押。若你是以买卖方式获得这一房产,万一急需资金周转时,是可以用房产证办理抵押贷款的,要是你手头仅持一张租赁合同,能获得贷款的可能性微乎其微。

三是有可能存在房产被转卖的风险。签订租赁合同后,你的身份仅是一个租客,无法防止开发商再次将房子出售。

当然,我们可以相信发展商,你能够保证自己有20年的使用权,可20年后呢?因为根据我国现行法律规定,租赁合同年限不得超过20年,“20年自动续约”只能算是你与开发商之间的君子之约,未必会得到法律保障。

四是难以实现续约。即使开发商没有将你的房子卖出去,你在20年租约期满后还能实现续约吗?你还能找到20年前的开发商吗?

虽然,开发商如今可能会有不少自持物业,但在漫长的20年间,你能保证开发商不减持?这样的承诺可不是拍地时开发商与政府签订的自持合同,开发商真要把自持部分转让,是无需经过小业主的同意的。

而第五个风险,就是土地使用权届满无法获得补偿。

按照现行的物权法规定,如果房屋是你购买的,即使土地使用权已经到期,你可以通过补地价的形式延长使用期。如果你仅是一个租客,你还有这种权利吗?如果遇到拆迁,租客的权利就更难得到保证了。

当然,你遇到的可能是良心开发商,不过,在以这种方式买楼前,最好掂量清楚各种利弊方可行事。

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