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北京土地市场半年报:.成交额破千亿 联合体展神威 ——凤凰房产北京
2017年上半年,北京市土地市场一共挂牌56宗地,供地面积早在第一季度结束时便已经超过2016年44宗的总面积。2017年半年内,北京市经营性用地总共挂牌56宗,成交土地35宗,流拍1宗 -来自凤凰新闻客户端
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北京土地市场半年报:.成交额破千亿 联合体展神威

凤凰房产
2017-07-19 15:33

2017年上半年,北京市土地市场一共挂牌56宗地,供地面积早在第一季度结束时便已经超过2016年44宗的总面积。2017年半年内,北京市经营性用地总共挂牌56宗,成交土地35宗,流拍1宗。算上在2016年年末挂牌并在2017年1月成交的3宗,则截至目前一共成交38宗。前5个月,北京土地市场以851亿的成交总价居首,接近2016年全年852.5亿的水平,而在6月下旬,随着高丽营地块和青龙湖地块的竞拍结束,土地出让金额也突破了千亿大关。

不论是从成交金额还是出让面积上看,2017年1月至6月,我市土地供应都迎来了一个较为明显的提速。

“商改住”全面叫停、2017年计划供地1200公顷、未来5年内计划供应住宅用地6000公顷等政策的大环境下,在短短6个月的时间里,土地市场出现了诸多亮点:既有商办遇冷底价成交、时隔一年土地流拍再现、溢价率大幅下滑等业内认识口中的“伤寒并发”,也有“沉默”4年东城再出地打破8万/平的限价关卡、触及地价和自持上限、河南正商进京、碧桂园入京夙愿实现等“正能量”的现象。

现在,让我们来回顾一下,2017年上半年北京土地市场情况。

亮点

1.成交金额破千亿

随着6月22日下午顺义高丽营、房山青龙湖2宗地的顺利成交,北京年内土地成交金额突破1000亿大关,达到了1006.22亿元。截至目前,年内北京土地市场累计土地成交金额达到了1179.9亿,同比涨幅达到了168%。从目前土地供应趋势看,2017年全年北京市场的土地成交金额有望突破2000亿。

从土地供应量看,北京今年住宅土地供应已经超过2016年全年,合计居住类面积(商品房住宅包括自住房)供应已经达到了223万平方米,按照100平米每套计算,大约为2.3万套住房,相当于2016年供应量的3倍。

2.未来5年供地

4月7日,北京同时发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,未来5年供地计划正式与公众见面。计划内容显示,未来北京每年将供应1200公顷,5年总共供地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。同时,2017年北京的住宅供地计划也相应调增,比原先计划的约一番,以保障30万套住房建设需求。。

此前,北京市规土委相关人士也回应称,如无意外,2017年供地完成率可达到100%。近日,市住建委对外发布,截至6月底,本市保障房新开工37524套,完成年度5万套建设筹集任务的75%;竣工65676套,完成年度6万套任务的109%,提前半年完成全年目标。

3.四年磨一地的东城

东城区,一直以来都是北京的用地困难户。而在6月27日,沉默多年的东城终于有了大动作,永外大街挂牌出让一块含限价商品房的宅地,其中,商品住房销售均价不超过89068元/平,且最高销售单价不得超过93521元/平的要求打破了此前限价80000/平的关卡,,为北京历史上当之无愧的最高限价房。同时,东城区地块也是今年第2块打破“限价不超过8万元/平”传说的地块,第一块丰台西铁营地块最高销售单价不得超过83432元/平方米,已于7月18日下午成交。 

4.“葫芦娃兄弟”七合一联合体

对于起始价较高、经营难度较大的“难啃”地块,开发商往往选择以联合体的形式组团拿地。

因而,在北京土地市场上,常常见到2~5家开发商组合而成的联合体形式。

在6月14日的丰台卢沟桥乡城乡一体化周庄子村旧村地块的出让中,首次登场了以7家开发商组合而成的大联合体,这个葫芦兄弟包括保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安,着实吸引了一番眼球。

5.时隔一年土地流拍

自3月26日北京市全面叫停商办后,在北京市政策严控下,土地市场时隔一年再现土地流拍。4月的出让土地——商办丰台丽泽金融商务区南区D-01地块B4综合性商业金融服务业用地在挂牌竞买期间无一人报价,成为今年首个“弃儿”。

除了政策限制以外,地块自身的素质不佳也是其“嫁不出去”的重要原因:

第一,地块限制条件非常苛刻,不但依照土地出让年限全部自持,且项目体量大,持有运营无疑将沉淀开发企业大量资金,拉长回收周期。

第二,项目未来持有运营将面临激烈的市场竞争,区域内新青海大厦等7个大型楼宇项目今年都将实现封顶,总面积达200万平方米。此外,按照丽泽金融商务区商业规划,商务区规划了3个大型购物中心,其中2个购物中心就在D-01地块的正对面,中间仅隔一条丽泽路,其中一个购物中心上面也规划有4万平米的酒店,这也是D-01地块无人关注的主要原因之一。

6.河南正商进京

近年来,北京土地价格的一日一价,跨入京城的门槛越来越高,可谓京道之难,难于上青天,也正是因为如此,立足北京已变成检验开发商实力的重要标准,葛洲坝、中骏、阳光城等等,无不都是近年来的进京机积极户。如果说要论北京土地市场上刷存在感最多的开发商,那当属河南正商,其身影在拍卖厅内不断出现,而4月27日河南正商集团旗下子公司河南新筑以41亿元连中二元,抓住了眼球。

来自河南郑州的正商地产创立于1995年,旗下一共有60余个项目,主要为住宅和高端商务写字楼,是郑州市场上最大的开发商。河南正商是典型的凭借区域市场快速做大规模的中型房企,超过8成的拿地来自故乡郑州,要想规模化发展,走出郑州这个安乐窝是大势所趋。除北京以外,上海、长沙、武汉、合肥等也是河南正商全国布局的重要战略城市。然而,同样需要认清的事实是,河南正商的融资平台并不够成熟,此时冒进虽是更上一层楼的有志之举,但也要留心与警惕渠道过窄、融资困难、产品缺乏创新等可能出现的新问题。

7.碧桂园坎坷入京路终实现

相比河南正商的一拍成名,另一家熟悉的实力开发商——碧桂园的进京之路则更为坎坷。5月3日,伴随着密云地块以2.2亿元被碧桂园收入囊中,碧桂园进京夙愿终于实现。

碧桂园“上京赶考”的路途历来不是顺风顺水,早在2015年,碧桂园与中国金茂联合拿下丰台花乡地块,因核算成本过高,碧桂园最终转手该地块。

2017年,碧桂园悄然出手收购九华山庄股权而借道进京。从2015年碧桂园提出“深耕三四线,拥抱一二线”的发展战略并成立一线事业部便可看出,其对一线城市觊觎已久。自2015年开始,碧桂园以并购或合作开发的方式先后在环京怀来、滦平、燕郊等地获取十余个项目。5月3日,碧桂园通过公开招拍挂拿下北京密云地块,虽然在体量和价格上算不上拔尖,但是,对于碧桂园本身想必也意义不凡。

北京市土地市场下半场开始

北京市土地市场的下半场高调开场:单日吸金112.7亿,丰台西铁营地块最高销售单价83432元/平的优质地块已经以54%的自持条件成交,限价最贵的东城区地块出让的日子也逐渐逼近,自住房地块的挂牌节奏亦不放缓……

中原地产首席分析师张大伟表示,土地市场下半场仍将持续呈现出分化现象,一方面,含住宅性质的地块,尤其位于热点区域的地块仍然会是大部分开发商争抢的“肥肉”。另一方面,商办地块因为严格管控,或处于和上半年一样的冷却境地。

 

 


[责任编辑:梁佳(PO223)]

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