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他们说“租购同权”可以降房价 我差点就信了！

（提醒：北哥的重要观点在最后）

虽然这个礼拜北哥在荒郊野岭休假，但是还是被一则楼市“重磅”消息“震惊”到了。当然，震惊我的并不是消息本身，而是大家对这则消息的“专业”解读。

这则消息是这样的：

本周一（7月17日），广州市正式发布了加快发展住房租赁市场工作方案。方案明确指出，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。

此消息一出，不少专家立马站出来进行解读，从几篇刷爆朋友圈的文章可以看出，大多数专家的看法如下。

专家意见一：这些专家普遍认为“租购同权”是一件具有里程碑意义的大事，一线城市房价从此将告别上涨时代。他们说，当前北上广深等一线城市房价之所以高企，主要是因为这些城市拥有优质资源，主要包括教育、医疗等。而在过去此类资源基本都跟房子联系在一起，或者更确切的说是跟房屋的产权结合在一起，也就是说只有买房才能拥有这些优质资源。但是新的“租购同权”政策出台以后，租房也可以享受这些同等的权利了。那么，之前需要通过买房来获得优质资源的需求也将不复存在，需求少了，房价自然会随之跌落。

专家意见二：他们认为这一政策会很快在全国范围内大面积推广，从而对房价形成大规模杀伤性打击。虽然这次出台政策的只有广州市，但是专家们认为以广州作为试点，这一政策很快会在全国范围内铺开，北上深等一线城市（也就是原本拥有优质资源的城市）也将很快跟进。由于“租购同权”，这些城市的购房需求都会减弱，从而在全国范围内对房价形成冲击，房价下跌也就指日可待了。（周四，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。）

乍一看，这些说法貌似都很有道理，“租购同权”不就是转移了部分买房的需求吗？需求减少了房价下跌不就有盼头了吗？

但是，机智如北哥，怎么会这么轻易就让这些“砖家”的说法蒙混过关呢？

房价未来怎么走，谁都不能100%肯定，但是以上两条结论却都完全站不住脚。

北哥反驳一：专家们认为“租购同权”可以降房价，因为一部分买房的需求被转移到租房了，需求少了所以房价下跌的可能性就大了。这里有一个致命的错误就在于，如果我们都承认造成目前大城市房价高涨的原因是优质资源紧缺的话，那么“租购同权”对缓解优质资源（比如教育和医疗等）紧缺完全起不到任何作用，因为不管是买房或是租房，优质资源的供给并没有增加，需求也没有减少——对应的重点学校学位还是只有那么多，对应的三甲医院床位还是没有增加。而不管买房还是租房，这些资源最后还是只能跟房产挂钩。房屋供给没有增加，资源供给也没有增加（分布不均也没有改变），你怎么能推导出房价会下跌的结论呢？

北哥反驳二：这项政策出台的初衷，主要是为了规范存量房租赁市场，而不是为了降房价。自从上个世纪90年代我国开始实施住宅商品化到现在已经过去了30年，从实际效果来看，商品房改革极大地提升了人们的居住水平，这点不容置疑。但是，相信大家也应该知道，目前我国的住房租赁市场确实是太混乱了，房东和租户的权利都无法得到保障，这些不是市场本身能解决的问题，政府早就应该出台相关的的政策规范对租房市场的管理，明确房东和租客的合法权利。从这个角度来说，这次政策的出台不仅对租客是重大利好，对持有房产的房东也是一样。而这样的利好最终只能反映在两个价格上，那就是房价和租金，而且这两个应该都是正相关，至少不会是负相关。此外，即使这些政策在全国推广，也会是利好整个国家的房地产市场，而不是利空（从这两天的地产股股价就可以看出来）。何况，北哥坚定地认为在北京上海等资源极度匮乏、人口过度聚集（过度是政府的看法，北哥并不认同）的城市，这项政策短期内并不会出台，即使出台也很难落实，就如房地产税一样。

基于以上分析，北哥认为，“租购同权”政策未来比较有可能的结果是以下两种。

可能结果一，“租购同权”将来可能会在更多准一线，或者二三线城市陆续试点或者推广，但对房价走势不会有太大影响。正如上文所说，政府出台“租购同权”政策只是为了加强对租赁市场的规范和管理，保障房东和租客的合法权益。由于资源稀缺性和分布不均的问题没有得到缓解，所以该政策对房价走势不会有太大的影响。不过对于一些准一线或者二三线城市，这样的政策可能会对他们引进和留住年轻人才起到一定的帮助作用，毕竟年轻人毕业以后都是从租房开始的，租房政策变得友好会让他们直接受益。吸引了更多年轻人才对这些城市的核心竞争力是一个很大的提升。

可能结果二，规范对租房市场的管理，提升房东和租客的权益，对租房市场是一件好事，但房租可能要上涨了。正如上文所说，目前我国的租房市场非常混乱，租房者的正当权益没有任何保障，房东获得的租金水平跟房价比起来也是少得可怜（租售比低）。如果“租购同权”真的能够得到推广和落实，租房者享受的权利多了，那么租房的价值也应该会提升，反应在价格上就是房租会上涨。特别是对于一些有学区、医院等优质资源的房子，租金一定会上涨，而且是大涨。而作为买房投资的收益之一，房租的上涨也会提升房产本身的投资价值，从这个角度来说，房价可能不仅不会下降，反而可能会提升。

所以，对于同一个消息，大家的理解是截然不同的。有些专家理解的是“租购同权”能够降房价，而北哥看到的是“租购同权”能够涨房租，甚至可能涨房价。当然，最后结果怎么样，只有时间能够检验。

学过经济学的人都应该知道，房屋作为一件商品，影响其价格的因素只能是供给和需求（这个道理看似简单，但却被很多人忽视，甚至是摒弃）。不论出台什么政策，我们判断房价是否会下跌，也只需要从供给和需求这两方面来看，基本就不会出现大的偏差。目前一线城市的房价为什么居高不下，其实只有一个原因，那就是需求巨大而供给不足，没有别的原因（考虑到货币超发，房价字面上上涨的其中一部分反映的是通胀，而非实际价格）。其实，如果市场是自由的，那么市场本身是具备调节功能的。简单地说，如果放任房价自由发展，短期内需求大于供给，房价一定会上涨，但是房价上涨必然会刺激更多的地产商开发出更多的商品房投向市场，供给多了，房价自然会跌下来，长期来看房价必然会趋于正常的水平。而目前，我们国家的房地产调控政策（限购限贷等）基本上都是在打压需求，真正供给侧并没有实质的改变，期望房价下降的可能性不大。日前出台的“租购同权”政策，首先它不是一个新的政策，只不过是比之前更加规范，执行范围可能会扩大，但目的是为了规范租房市场，而不是降房价。

另外，关于房价高不高，北哥的看法也与大部分人不同。你们认为现在的房价高吗？北哥认为不高。还是从最基本的经济学供需角度来看，如果房价真的远远超过了人们的接受范围，那为什么现在买房的人还这么多，为什么还要限购限贷来阻止人们买房？如果房价过高的话大家肯定不会买啊，根本没必要限购的。所以在之前的文章里，北哥就提出过一个假设，那就是你判断一个城市或地区的房价水平高不高，只需要假设这个地区没有限购限贷等政策，你看看房价会涨还是会降，就能判断房价水平怎么样了。

现在大家对房子的追求过于狂热，甚至有些偏执，特别是年轻人，刚刚毕业就要买房子，没有房子就不能结婚，就是这样的偏执观念导致你过于关注房子的价格，生活的幸福感也因此下降了很多。北哥之前在一篇文章中提到过，目前中国的年轻人拥有房产的比例在全世界排名第一，这也进一步说明了目前房价水平并不是你想的那么高不可攀。其实，年轻人买不起房这个在全世界范围内都是很普遍的现象，谁说房子一定要每个人都买得起呢？租房也是一种生活方式啊。所以从这个角度来说，这次提出的“租购同权”政策是一件非常好的事情。随着房屋数量的增多，我国即将步入存量房时代，规范对租房市场的管理，提升租房的权益，对保障租房市场甚至整个房地产市场的长期稳定发展很有必要。

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