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“自住型商品房”被区别对待 小区内立铁栅栏侵害业主公共权益

据媒体报道,北京东坝某楼盘即将迎来交付,购买了该项目自住型商品房的业主却开心不起来。他们发现自购的房子与小区内其他商品房被一道2米多高的铁栅栏所隔开。经交涉得知,房子交付后物业管理方将对小区内这两类房屋进行差别化管理和区分对待。

业主表示,隔离后的两栋自住型商品房的公共活动场地、绿化等都有缩水,可能还存在消防隐患。开发商工作人员回应称,隔开是因为两类房屋的价格和物业费高低有别,管理成本和内容有所不同。“现有北京的自住房小区都是这么隔开的,不让隔也得隔。”(详细报道  同一小区不同待遇 北京“自住型商品房”业主称遭歧视 )

对此事,在一些社交媒体上,因为立场的孑然不同,争锋相对的观点讨论很难达成统一。

有网友认为,商品房业主高价购买了房子,多交了物业费,就应该享受更多的绿化面积;有的网友则表示,尽管自住房价格低,但规划明确表示社区公共资源是均等享有的。还有观点认为,低价购买到了自住商品房的业主应该感到“庆幸”,而不能再想着占更多的“便宜”。

笔者认为,一道铁栅栏隔开的是统一和尊重,表达了某种不公平和歧视的意味,更可能是侵权行为。

尽管购买的是价格相对较低的自住型商品房,但社区容积率、绿化率、建筑密度等公共资源应该是均等的,在购房合同里也有明确约定。开发商对该类房地产项目实行隔离,并区别化管理和对待,直接侵害了自住商品房业主本应享有的社区绿化、配套设施等权益。

北京自2013年推出了以小户型为主,价格相对较低的自住型商品房,面向的是住房困难群体,年轻客户相对较多,曾一度被舆论认为是平抑北京高房价的有力武器之一。

北京市场上当前这些配建自住型商品房的多数楼盘,是企业在土地公开市场通过“招拍挂”获取的土地而建成。而自住商品房的配建,多以开发商在拍地环节“限地价,竞自住房面积”所报出的建设面积决定,并因此决定地块开发权的归属。

开发企业竞拍此类土地应该是经过精准测算,得出项目开发所需要的开发、管理成本、盈利情况的判断,也包括对配建的自住商品房部分所负有的责任和义务,是一种组织决策行为。

2017年2月15日北京市住建委发布“关于对《自住型商品住房规划设计方案审查要点》(征求意见稿)公开征求意见的通知”(以下简称通知),明确提出配建自住型商品住房项目应满足均好性要求,同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下,自住型商品住房与普通商品房在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致。

通知还对自住商品房后期物业管理提出了明确要求,即配建的自住型商品住房项目,商品住房与自住型商品住房应实施统一物业管理,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的自住型商品住房与商品住房进行物理分割。

在笔者看来,这类隔离行为实质上是将原本属于自住型商品房、公租房等保障性住房业主,均等拥有的社区绿化、道路等设施“匀走”一些给此前高价售出的商品房,满足的是开发商对于追求高售价,继而实现高利润的需求。

以报道中所涉小区为例,开发商将2栋楼涉200多户居民的自住房进行了隔离后,除了楼下的活动区间、绿化面积明显缩水外,最基础的消防需求也可能得不到满足。假若通过消防验收的该小区,在经过隔离后埋下了消防安全隐患,一旦发生事故影响救援,将造成不可挽回的后果。

商品房部分业主确实付出了更多经济上的代价,有不同的需求可以理解。这就对物管方提出了更高的要求,在遵循公开、平等、不侵害任何一方权益的原则下,如何让全体业主满意,是管理方需要研究和面对的问题。

面对分歧,物业运营管理方应耐心解释问题、疏导冲突,而不是简单地以一道铁栅栏简单粗暴地将社区隔断开,激化矛盾。

作为负有规划、监管责任的主管单位,在房地产项目规划之初,应该考虑企业、业主的利益诉求。对于部分已经建成项目业主的合理诉求,主管单位也理应积极作为,尽到监管责任。

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