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一年涨幅超50% 这四个城市房价为何突然暴涨？

 来源： 房屋屋（its-home）

2017年9月22日晚间到23日凌晨，就在“史上最严楼市调控”政策出台一周年到来之际，多地升级调控政策，这其中就包括重庆和长沙。

就在一年前，重庆、成都、长沙、西安这四个城市还在备受高库存之累，然而，仅仅一年过去，这四个城市的房价走势，却步“四小龙”后尘，短期全部出现暴涨，以至于楼市调控政策开始向一二线热门城市看齐。

这种局面是如何发生的？一二线城市的房价暴涨，背后有何规律？

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从重庆、成都、长沙、西安四大城市的两年房价走势图不难发现，从2015年6月到2016年9月，这些城市房价仍在盘整，甚至出现微跌。而这时，深圳房价涨幅已经翻倍，合肥南京厦门苏州涨幅也高达50%以上。

然而，从2016年10月开始，形势发生逆转，四大城市几乎同时开始上涨，而且在短短的半年多时间里，拉多了一条几乎45度的上升线。截至2017年9月，这四大城市的涨幅基本都达到50%。

与此对比，从2016年9月到2017年9月的这一年里，房价最早启动的深圳、合肥等城市，基本处于高位盘整状态。根据国信房地产信息网的统计，这一年深圳房价涨幅14.38%，合肥涨幅10.55%，与前一年动辄50%以上的涨幅可谓大相径庭。

不过，有意思的是，按照前两天刚发布的国家统计局数据，过去一年，成都新建商品住宅不涨反跌，而二手房涨幅接近6个点。

且不说一个土地储备还算充分的城市，一手房跟二手房走势反差为何如此之大？为了谨慎起见，我们还特意对比了房天下、安居客、中国房价行情等平台的数据，基本都与我们的统计接近。

那么在市场化房价平台与国家统计数据之间，哪个更符合市场情形，不妨自己来判断。

现在我们关心的是，在热门城市进入高位盘整时，为什么中西部这四个城市房价突然一飞冲天？

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请注意这个时间节点：2016年10月。

这个月，史上最严楼市调控政策出台，包括深圳、上海、合肥、厦门在内的十多个城市集中出台了楼市调控政策，整个楼市的政策氛围瞬间逆转。

限购限贷限价限卖，虽然对于房价下跌毫无作用，但通过这些手段，强迫性地将部分潜在购房者挤出了市场，既然在这些热门城市无法继续参与，那么这些需求像其他二线城市和三四线城市外溢，就是十分合理的选择。

同时，这些热门城市经过一轮暴涨之后，房价相对于过去一年已经上涨了一半以上，再进行参与已经没有多大获利空间，反而风险不断累积，于是资金向其他楼市尚未启动的城市转移，这是房地产市场城市板块轮动的自然结果。

由此，我们得出这四大城市房价突然启动的第一个原因，那就是政策钳制之下的需求外溢，以及普涨之下的板块轮动。

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需求外溢和板块轮动，只能解释这些城市为何会上涨，仍无法解释突如其来的暴涨。

一个城市房价突然出现大涨，一种可能原因是市场情绪旺盛，恐慌式抢房蔓延之下，房价被不断推高，这种因素在重庆、成都、长沙、西安等地的楼市里也是存在的。当其他一二线城市纷纷出现暴涨时，其他基本面尚可的城市的购房者都会产生一种上涨预期，从而在情绪刺激之下搅热市场。

另一个原因是技术性的，但同样是至关重要的，那就是这些城市的供地出现明显收缩，这种收缩已经反映到住宅供给里。

我们统计了这四个城市从2013年到2016年的住宅用地供应情况（其中重庆为市辖区，其他为全市）：

不难看出，从2013年到2016年，基本这四个城市土地供应都有所收缩。

收缩最严重的当属重庆和长沙，重庆2015年和2016年的宅地供应相比于2013年缩减了60%以上，而长沙2015年相比于2013年更是缩减了70%以上。而成都和西安，相比于最高点，也收缩了两成左右。

土地供应的连续收紧，意味着市场的新房供应相对收缩，在市场情绪的刺激之下，这些城市房价想不快速上涨都很困难。

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作为后发上涨城市，这四个城市的调控节奏并不一致。成都在今年3月和4月，就一步到位，限售限购限价限贷“四限”齐全。而重庆直到这两天才开始真正意义上的调控。

长沙和西安则是多次升级调控，这背后正是房价的一路上涨，“维稳”压力陡增。

在力度上，这些城市甚至还超过了北上广深，如西安对新购房设置了5年的限售期，成都和长沙对新房设置了3年的限售期，而广州的限售期只有2年。

如同其他一二线城市，这些政策并未阻止房价进一步上涨，更未消除市场的紧张情绪。据《中国经济周刊》报道，就在9月份，长沙部分楼盘一上市就“秒光”，在有些盘，要想买房，得先花10万买指标，这种情形和2016年的合肥极其相似。

如今调控进一步升级，房价“维稳”的意图更为明显，但效果恐怕仍旧不乐观。

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由此，我们不难看到，房价暴涨，是如何从一线城市向热门二线城市，再向其他二线城市到三四线城市轮动的。这些城市不仅上涨路径十分相似，上涨原因也较为接近，调控手段和调控结果也亦步亦趋，体现出典型的中国式房价上涨特色。

虽然如此，但不同城市的风险并不相同。基本面好的城市，经济增速、人均收入、人口流入和产业影响力、区域辐射力相对较好的城市，其安全边际也就更高。

而那些随着普涨行情轮动的、过度依赖限制土地供应的、经济和人口流入都不怎样的城市，未来将会面临比较高的风险，这应该引起警惕。

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