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聚焦全面放开二孩政策两周年，楼市“窗口”是否被激活？

“马上老二就要出生了，来看看有没有合适的房子。”10月8日，在广渠门内大街一中介门店里，住附近的王女士表示，自己的大宝快读6年级了，两个孩子年龄差距大，住在一个房间不利于孩子健康成长，而且二孩出生后还要请父母过来帮忙照看，两室已经不适合，换一个大点的房子了。

该店的工作人员告诉凤凰房产，房地产市场调控收紧，投资性需求缩水，反而是像王女士的改善型住宅的需求这两年越来越多。

卫生局发布数据显示，2017年前5个月，全国住院分娩活产数为740.7万人，比2016年同期增加7.8%，二孩及以上出生占57.7%。随着二孩家庭的增加，家庭结构的变化，对住宅的需求发生变化，一系列连锁反应正影响着整个楼市的变化。

二孩家庭带来的是品质需求的提升

“二孩政策带来一个个家庭人口结构的变化必然影响到他们生活方式，进而影响到他们对居住品质的升级，包括对住宅面积、功能、生活配套要求标准的提升等。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，对于房地产来说二孩政策带来的不是人口红利，而是对产品需求的改善和提升。

国家相关统计表明，2015年“全面二孩”政策实施以来，山东、天津、上海、北京成为新生儿出生率提升较快的省市。山东2016年出生人口中，二孩比重为63.3%，比全国平均的45%要高接近20个百分点。出生率增幅较大的还有津、沪、京，三地2016年常住人口出生率分别比上一年提升了1.53、1.48、1.36个千分点，提升幅度分别位居全国第二至第四。

在这些出生率较高城市中，改善型住房交易攀升有明显变化，如北京2017年上半年成交套数前十的项目中普通住宅无一入选。

（2017年上半年北京项目成交套数前十）

数据显示，截止到上半年，北京成交商品房的单套面积达到了122.7平方米同比增长11.4%。“2012年到2013年的时候住小房子还可以，今年以来北京房屋成交面积明显提升。” 亚豪机构市场总监郭毅指出，原来90平米-150平米的改善型住宅正在变成居民刚需，以房山为例，到目前今年每套成交均面积已经到138平方米。

在二孩占新生儿出生比例七成的山东济南，2011-2015年商品住宅套均面积保持在115㎡左右，2016年商品住宅套均面积首次突破120㎡。

济南房地产行业协会发言人、山东财经大学房地产业发展研究中心博士孙大海分析认为，近两年受二胎政策放开影响，购房者由前几年100㎡左右的刚性需求，转化为改善性需求，三室、四室的大房子成为销售的主力，所以改善住宅销售才出现销售较好。

凤凰房产调查显示数据也显示，家中有了二孩后48.86%的居民想要换房居住，45.37%的人则会选择舒适型三房及以上户型。

“二孩政策带来的主要是改善性需求的增长和升级，对户型功能、多变空间、社区景观、活动场地、配套与服务等方面提出了新的、更高的需求。”远洋的相关负责人表示，二孩政策实施两周年，其影响已经逐步体现，目前改善性需求在一二线城市都呈现增长，相关户型的产品成交量增长都与之有一定的相关性。

产品户型设计、营销、装修等均产生新需求

伴随着二孩整策深入实施，房地产市场从产品开发设计、营销到装修等方面或多或少都在发生改变。

天恒的项目中没有低于两居室的住房，其中天悦壹号起步就是四居室。旭辉城75平米的房子被设计两室两厅的结构，其中一厅可以更改为卧室。88平方米、112平方米的户型也都设计成三居。

“更多功能区的设计，更好利用了房屋空间。”旭辉城营销负责人表示未来房屋的设计会给老人留下活动空间，给孩子留下成长空间。

有人改变房屋格局，也有人调整营销策略。远洋负责人表示受二孩政策影响，远洋的营销策略也在发生改变，会根据产品定位和调性更多利用亲子、家庭、全龄等作为卖点和主题来组织营销推广和活动。

同时在装修问题上，有二孩的家庭和没有二孩的家庭也有明显差异。“有二孩家庭的父母都会考虑到整体空间的需求、孩子的心理及生理需求，会把照看孩子的是父母、保姆还是自己照看等因素都考虑进去。” 跨界设计师段元表示，这些因素是一孩或者是无孩家庭考虑较小的。

她表示作为一个二孩妈妈，她很能理解二孩家庭的因素，尤其是在儿童房的细节设计上，二孩家庭会更加注意。段元说，对于儿童房的设计，二孩家庭一般会选择较为柔和、自然的素材，细节上将孩子的成长性融合在房屋设计中，比如做一些空间留白供孩子涂鸦，培养孩子想象力，设置一些多个储物空间作为孩子游戏的道具，增添秋千、摇椅等丰富孩子的娱乐时光。

“二孩家庭在装修设计上，首先要考虑的因素是面积，要想到即便是两兄弟、两姐妹也需要各自独立的空间。孩子的房间朝向采光通风要好，一个明亮干净的空间对孩子身心健康有很大影响。” 独立设计师寒健告诉凤凰房产，现在二孩政策开放刚刚两周年，孩子还小，也许三五年后会再换房，但现在选房至少往后规划十年。

改善型产品供应源源不断 均质受挑战

据预测，全面开放二胎后，每年将有可能新增新生儿100万—200万人，2018年新生儿有望超2000万人。二孩政策的全面开放，让二孩家庭不断增多，为改善型产品提供了较大客户需求基数。

“未来来看中产以上家庭生育两个以上孩子已经成为一种较为普遍的现象。”郭毅表示，面对这一情况未来开发商还会源源不断开发这类产品。龙湖、首开、万科、中海、北科建、天恒、旭辉等多家企业均加码改善型住宅，大力提升住宅品质。

“改善型住宅是北京楼市未来大势所趋”天恒集团地产运营事业部副总经理常世芳对凤凰房产表示，“天恒在北京的十个项目除了半山世家总价超过3500万，其余都是总价控制在800-1500万的城市改善型住宅。”

与此同时，受到90/70政策的影响，从今年见底开始中小户型会在市场供应量上占到一个相对较大的比重，更多大户型与小户型混搭的社区出现，社区环境、软性配套等会受到一定影响，这样一来社区住户的均质性就会受到挑战。

“二孩家庭对改善型产品的需求不断增加，优质产品的供应不断减少，又会面临新的市场矛盾。” 郭毅表示，未来在混搭性社区中开发商很难实现居住圈层的一致性，即便提供个性化的定制服务和配套资源，其整体品质特别对高端人群来说是处在下降状态。

基于这样的考量，郭毅提醒购房者，目前在售的相对均质的改善型产品或称为最后一批符合他们高要求的产品，未来市场项目量虽然在增加，符合他们要求标准的项目其实会越来越少。

从计划生育到单独二孩，人口政策不断影响着楼市及相关产业链条的发展。全面二孩政策实施后，有专家预计到2050年20-44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人，届时二孩政策给楼市带来的影响将愈加明显。

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