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楼市:用豪宅的土地 做生活的艺术 ——凤凰房产北京
“如果用一个字总结房地产中高端市场情况,我认为是变。”近日,豪宅研究院院长朱晓红在参加“金凤凰年终系列论坛市场篇——细品楼市论品质住宅的现在与未来”时表示,楼市中高端市场从追求规模转向提升品质,追求更生活化的东西 -来自凤凰新闻客户端
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楼市:用豪宅的土地 做生活的艺术

凤凰房产 作者:张侠芳
2017-11-28 12:57

“如果用一个字总结房地产中高端市场情况,我认为是变。”近日,豪宅研究院院长朱晓红在参加“金凤凰年终系列论坛市场篇——细品楼市 论品质住宅的现在与未来”时表示,楼市中高端市场从追求规模转向提升品质,追求更生活化的东西。

2015年,在政策倾斜、土地市场、房产开发商多方博弈下,异军突起,这一年被称为豪宅的元年。到了2016年,一线城市豪宅成交约2万套,主要集中在北京、上海、深圳三座城市,这一年也被称为豪宅的“疯年”。

2017年不仅一二线城市的豪宅成交勇创新高,三四线城市豪宅市场在今年也异军突起,成交量不断走高,可以说是豪宅的“井喷之年”。截止三季度末,上海、深圳、广州三大城市千万豪宅成交套数分别达到9112套、3306套和1042套,杭州单价超过3.5万元/平方米的高端住宅成交量超过3700套,厦门前三季度千万豪宅成交量已经达到498套。

在这样的环境背景下,多位专家及从业者表示豪宅市场企业开始反省自己、提升自己,从过去追求规模、抢地盘、占地段的做法转向在品质上下功夫。

代表诗与远方 豪宅引领住宅产业向高水平方向发展

“我说的这个品质已经不是以往所说的好房子、好园林、好小区的概念,更多是体现价值。”在朱晓红看来,当前各房企都在“唱”生产、生活、生态,实际上走的就是品质型发展道路,是在利用豪宅的土地资源做生活艺术的文章。

他表示,去年千万级以上豪宅成交中,一线城市占据2/3,其中上海占据1/2以上,谈豪宅北京、上海、深圳代表全国水平。但进入2017年,二三线城市开始对豪宅发起猛攻,成都、大连、厦门等有着不错成交。在政策调控下豪宅成交量实际上有所萎缩,豪宅市场追求规模、抢地盘、占地段的时光已经过去。

这一点得到了景粼原著负责人戴茜的认同。在戴茜看来, 自2014年开始土地市场开始出现两极分化,置业者的投资需求发生转变。置业者在投资置业时,会已经不仅仅重视开发商的经验、楼盘规模、规划等,对住宅品质、宜居性、私属性、是否符合未来豪宅发展趋势等都提出更高要求。

“当前开发商要意识到,豪宅不只为少数财富人群服务,更重要是引领整个住宅产业向高水平方向发展。”在朱晓红看来豪宅的至高境界应是既可栖息生活,又能安放心灵的理想家园;它是向着更加美好持续改善的动态的生活、生产、生态方式与状态;是一面引领前行的旗帜,是诗和远方,需要用无数个具体的、实际的、细致入微的行动去完善、丰满它,让它成为可见可体验的真实生活。

从偏产品到重服务 安放心灵成豪宅价值点

说起豪宅的价值点,在一线与置业者紧密接触的工作人员最有发言权。“经济条件变好,大家开始跳脱物质文化追求更多精神层面的东西,更重视自己的生活。”景粼原著负责人戴茜表示,对于住宅价值点不能单纯从豪宅的角度去考虑,从生活角度置业也希望在好的城市又一个交通好、品质高、价格合理、品牌能够体现自己社会地位的房子。

戴茜分享了去北京龙湖滟澜山踩盘时的故事,她看到植被覆盖的院子里,老人们坐在一起聊天,孩子们在小桌子前写作业。她说,这是现在很多别墅小区所不能带来的生活感,而这些表象实际上反应的是房子的价值,带给生活的舒适。虽然龙湖滟澜山建成已经有十年之久,但这里的二手盘成交量一直很低,很多业主即使买了新房也不舍得卖掉老房子。戴茜认为,对住宅的品质负责实际上是对业主一生的善待,是开发商应该负起的责任。

然而因为土地资源紧张,留给高品质住宅的空间越来越少,稀缺性已经明显显现。北京龙湖品牌策划中心负责人王鹏程表示,在政策调控下未来五年北京市场会有150万套住宅供应供应,也就是说未来每年改善型住宅供应套数为4.4万套。根据2016年别墅新增供应占商品住宅供应16.42%,如比例不上调,未来五年每年的供应为144套。

开发周期收窄 置业者要警惕伪豪宅

“面粉价格高于面包”的说法,已经不再新颖。中国土地出让制度决定了地价不受市场操控,硬件成本不可控的情况下,“时间”成为高端市场的变量。压缩周转期成为许多开发商的选择。

“有时候不是企业不想做好产品,是市场没有留给它时间做好。”但朱晓红仍认为高端产品开发周期一定要延长,不延长没有办法置业者营造舒适的生态的感受。他建议房企一定要好好的权衡利弊,特别是优质资源的房企。他说:我不敢对所有项目有这样的需求,我只希望别墅类的,尤其是独栋类的、纯粹别墅独栋类,一定要把周期稍稍放长一点,让那些绿植真正在这块土地上适应,再进行全景开放,长远看经济价值也不会受损失。

面对品质住宅市场周期缩短的问题,戴茜给出了一个可操作性的办法,只是需要开发商做出更多努力——拉长一天的时间。“业界都说龙湖是相对比较拼的企业”在周期缩短的情况下,龙湖给出的方方是拉长一天时间,所以在凌晨的时候你还可以看到龙湖办公大楼的灯光亮着,看到一个个工程师、园林设计师在忙着修图纸、做模型。

龙湖品牌策划中心负责人王鹏程在论坛上表示,这可能就是人民经常说的匠人精神,所以在龙湖的开发周期内你还可以看到“捏泥”这样一个被很多开发商遗忘的程序,才会有滟澜山、景粼原著、天琅这样被业界看好的项目在。

但也是在开发周期收窄的条件下,市场开始有“伪豪宅”出现。 他们打着“豪宅”的旗号却没有做出“豪宅”的品质。专家提醒置业者,高端市场永远是小众市场,在选择豪宅时,城市是第一位的,城市价值决定豪宅价值,在城市确定的情况下,一定要注意豪宅的稀缺性和独特性,注意项目的城市逻辑、土地逻辑、产品逻辑,做到去伪存真。

 

  


[责任编辑:张侠芳]