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二手房交易的16个陷阱及破解之道 价值百万 ——凤凰房产北京
1、虚假房源,吸引客户你会在网上看到很多户型完美,装修经典,价格超低的二手房,只要你电话打过去,不是刚卖掉,就是房东各种原因最近看房不方便。中介的最终目的搞到你的电话,后续给你推销其他房源 -来自凤凰新闻客户端
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二手房交易的16个陷阱及破解之道 价值百万

2017-12-01 07:34


1、虚假房源,吸引客户

你会在网上看到很多户型完美,装修经典,价格超低的二手房,只要你电话打过去,不是刚卖掉,就是房东各种原因最近看房不方便。中介的最终目的搞到你的电话,后续给你推销其他房源。

破解之道:不要傻傻等待了,按照你既定的买房计划继续看房吧。

2、影帝众多,人山人海,排队看房,诱你入坑

一般中介会把意向客户约到同一时间看房,里面还有中介影帝们。人为造成房子很抢手的假象。再加上专业演员添油加醋的夸大房屋功能的各种忽悠。在中介自导自演的抢房大片中,一般人很容易失去理智,甚至在房屋质量没有仔细看,没有砍价的情况下就急于下定金,签合同。

破解之道:坚持自己价格底线,坚持自己选房标准。不要人云亦云。冷静,理智。

3、看房后,中介打电话让你尽快定房

我有同事客户已经在店里谈价钱了,很快就签合同了。房东说看房的太多了,今天不签估计明天就涨价了。传达给你一个现在、立刻、马上你不签合同不是没有房、就是涨价了的信息。

破解之道:这是中介给你制造的假象,坚持自己的判断,理性对待。

4、现在报价,就是房东底价

为了更好的促成交易,一般中介报价会比房东报价高几个百分点,留有一定议价空间,如果你轻信中介所说的现在报的价格就是房东底价,有可能交上万的智商税哦。

破解之道:给中介打交道尽量表现你是老司机,别让他感觉到你是小白,很容易被忽悠。没有不能砍价的房子。即使是真实底价,见面之后签合同之前还要全力以赴的砍价,砍价。如何砍价可问度娘。

5、隔离谈价,各个击破

一般中介谈价格时候,会让买方卖房分开谈,暂时不让彼此面谈价格。等买卖双方价格差不多了,在面谈签约。卖房要150万,中介会给买方说卖方要160万,买房出140万,中介会给卖方说出130万。谁信中介的话谁就会被坑,你们误认为中介说的价格就是对方的真实价位。

破解之道:坚持自己价格底线不加价,见面谈价。

6、隐瞒目前的限购,银行贷款,税收等政策

破解之道:买房这等大事情,自己一定提前做好目前限购政策,信贷政策,税收政策等功课。尤其是税收,契税满不满两年?房屋有没有营业税?营业税的计算标准是首次购房价稍微上浮点?还是目前税务系统报税指导价?房屋有没有个税?是否符合满五唯一免个税的条件?如何免个税?交契税日期是2015年1月1号之前还是之后?当地市场部分区域税务部门差额个税以2015年1月1号为分界线(如郑州)。之前交的契税在二手房过户时,按税务系统报税指导价一个点收取,之后交的,按差额百分之二十。记住哦是按税务系统报税指导价,不是卖方申报价。有的一套房子10多万甚至更多的个税。个别继承房屋个税更是高的离谱。

7、学区房,地铁房,拆迁房

在部分中介描述中距离学校3公里都是学区房,距离地铁口3公里都是地铁房。旧房子都是准拆迁房。甚至还人为的编造些毫无根据的城市规划。

破解之道:学区房必须通过自己去教育部门网站或者去学校考察核实,了解他们招生政策,区分学区房,学位房。更不能盲目听信中介,耽误孩子上学的大事。未来的地铁房,拆迁房自己可以去政府网站看看城市规划。

8、涉法,涉诉等纠纷房产

破解之道:签合同之前要求三方去房屋管理部门查询房屋产权信息。房屋贷款抵押,纠纷涉及法院查封冻结等信息都能一一查到。

9、限购过户手续虚假承诺

如补社保,补个税,迁户口,强网签,过户,删除不良信贷,二套变首套,避税等虚假承若。

破解之道:请擦亮你的眼睛,谨慎相信。极少数高人在特定条件下可以做到,你确定你遇到的是吗?

10、虚构收费项目,套路众多

虚构税费,报税有报税手续费。贷款有贷款手续费,包装费,抵押费。评估费等各种费用动辄上万。

破解之道:去办银行贷款的你注意到了吗?很多银行有几个大字赫然提醒,本行不收贷款客户任何费用。交税也没有报税手续费。知道真实情况的你,该足够的勇气和底气给中介砍砍价。对乱收费说不。

11、中介费全额收取,当日必交

签合同就收中介费还不打折,签合同只是中介工作刚开始,还有大量后续工作在后面的。为什么签合同就收中介费,中介担心买卖双方违约及各种原因导致的合同履行不了。提前把中介费装进腰包。

破解之道:看好房子了,双方价格基本谈好了,记住付定金以前,重要事情说三遍,提出中介费打折或者分期支付的要求,结合第10条挥出你的大刀砍,砍,砍。达不到你的预期你要摆出马上走人的腔调来。让中介感觉到你是老司机,有能力跳单,你有很多办法达到你的目的。多年的经验告诉我,绝大多数中介会挽留你的。

12、房价上涨期,房东违约

破解之道:在查询房屋产权信息无异议后,多交定金。违约金约定为总房价百分之二十。坚持签了合同就办理物业交割手续。构成对房屋实际控制权。占据法律,道德制高点。让房东不想、不敢、不能违约。盯死中介加快房屋交易流程各个环节的快速办理,迅速网签过户。必要时某些环节可塞红包,发小钱办大事。

13、限购,限贷,停贷等政策性风险

限购、限贷已经司空见惯了,有的城市已经实施,有的即将实施。部分区域甚至停贷也有可能。

破解之道:签合同时,一定追加书面补充免责条款,因国家政策原因导致的限购、限贷、停贷等导致的合同无法继续履行,三方免责,互不承担违约责任,定金及各种费用当日还返。

14、二手房买卖合同陷阱

破解之道:签合同之前调产权信息,核实房屋产权是夫妻共有还是单独所有?土地年限及性质?建筑年代?竣工年代?房屋本身的楼层、户型、朝向等基本交易信息。

交易金额,交易方式,按揭房中预约解压,解压,领他项权证,注销,网签,过户,抵押,物业交割时间,如按揭交易,银行面签贷款时间等各种交易环节的相应的办理完毕时间及违约责任必须在合同中体现。

仔细通读合同,对格式合同,条款不明白之处。主动要求解释,拒签霸王条款,必要时对霸王条款给予删除,卖房委托人代签,有没有委托书?何时房屋所有权人追认签字?夫妻共有一方签字,另一方何时追认签字?购买人及代理人签合同的区别及位置?免责条款的追加,税费的承担,违约责任,交易过程中房产被查封如何解决?等等问题全部写到合同上。以避免遗留法律风险。

15、二手房交易过程中,垫资解压所需的资金利息谁出?

破解之道:坚决让房东出。

16、房子银行评估价就是成交价

房子银行评估价一般低于实际成交价,银行及评估公司主要参考房龄,房屋结构、位置、土地年限,目前市场均价等因素给出一个区间价位。记住是区间价位。每个银行区间价位有一定差别。

破解之道:合同免责条款加上,房屋评估价达不到成交价,三方解除合同,互不承担违约责任。定金及中介费当日还返。中介看在中介费的份上,也会给你想办法操作,即使达不到成交价也不会差太多。你正常首付的目标基本达成。


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