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对话中国中央别墅区研究院院长刘东：我不认为2018年是楼市小年

2017年，中国楼市风云变幻，新变革下催生新现象。五限时代下的中国楼市将走向何方？11月29日下午，中国中央别墅区研究院院长刘东做客凤凰房产金凤凰系列访谈——“数说楼市 论五限时代下的楼市变局”。在论坛上，刘东客观地分析了今年楼市总体情况，并就未来楼市及北京豪宅趋势做了详细阐释。

中国中央别墅区研究院院长刘东

刘东称，从调控历史来看，一次极限的调控会对市场产生12到18个月的影响。今年最后一次调控是三月中旬，从这个规律来看，我不认为2018年会是楼市小年。对于当下楼市政策，刘东称：“从目前现行的政策来看其实是有效的，它从根上解决了生活方式的问题，大量租赁型、长期持有性房屋的出现将带来整个市场的改变。而随着政策的推进，人们共享观念的改变，未来的租赁市场会有很大的发展潜力。”

刘东在论坛现场发言 

凤凰房产：您有多年的房地产开发代理经验，一直专注豪宅领域，去年、前年顶豪是北京楼市的关键词，您觉得今年的北京市场以及高端市场有何特点？

刘东： 第一，就新房而言，今年的房价是涨，而不是降，但供应量、成交量是大幅度缩减的。按照我之前做的统计，去年商 住两用占了市场的超过50%，今年跟去年相比，商 住房上市量缩减了94%。也就是说几乎没有新房，没有供应，因为三月份的时候不让了。因此，你会发现北京今年住宅的实际成交量是去年的1/3，这里面有最大的一个原因，是超过94%的商 住两用没有了。住宅跟去年相比，去年30%，今年50%，刚刚过线。这是一个特点。

第二个特点，今年的自住房上市量小，所以今年的成交量也少。今年的主力成交是在6万块钱以下，不是8万。新房的主力成交接近50%是90平米到140平米，很典型，就是改善，这个面积段不管三居还是两居，市场上交易的就是主力交易，就是改善。你会发现90平米以下占了大概1/3的量，但是房价并不便宜。今年的调控政策面对的是杠杆，消费者在买房子时候的杠杆决定了今年除了市场供应量大幅度缩减，政策上把某一类房屋给屏蔽掉之后，我们所看到的第二个事儿，就是从购房方面发生了根本性的变化。

至于豪宅，完全就朦胧了，就是到底卖了多少，我自己都不知道怎么迷惑我自己。因为在八万、两千万以上几乎看不到交易。但是这个量在去年是相当大的，很明显这些被隐蔽了。

从我个人角度来说是挺担忧的，现在已经形成了堰塞湖，我们现在在研究对策就是怎么能够泄洪。从政策的角度我们看到市场格局改变了，大量的租赁型的、长期持有性的房屋出现了，导致了整个市场的改变。其实一二手之间的关系比例也变了，还有改善和保障，其实也变了。政府关注的点和改善的点，以及我们讨论的豪宅的点，完全是三个市场。

现在先说展望2018年，就是早一天把所有的分类，先分开，重新统计。因为我们已经从政策上决定了市场大格局，新格局以后就不能用旧的统计方法。从新的统计来讲，保障性住房就是保障性的。因此，基本保障就城市而言占多大的量，在这个量里面，政府起到了多大的调控作用。其实我现在不完全关注豪宅，豪宅纯属兴趣、挑战自我。更多的是关注大众对于美好生活的向往。美好生活的向往，就是房子肯定是住的越来越好，其实我认为我们在座的以及开发商、从业人员该干的事儿，全是改善，保障的事儿政府已经替你想清楚了，我们现在讨论的已经不是豪宅了，我们现在关心的是改善，房子既然不是拿来炒的，是用来住的，那以后普通商品房，你有什么理由交毛坯，毛坯房只能炒不能住，所以我们现在呼吁所有的开发商不允许卖毛坯房，现在自住房精装修，租赁房也是精装修，商品房难道是毛坯的吗？

对于十九大，我个人理解，“美好生活”中的美好就是越来越好，不只是温饱，是温饱之后如何，所以我认为改善需求会延伸至2018年、甚至2019年。 其实如果你问我，我在研究豪宅什么，我认为如果普通的租赁房做精装修了，豪宅到底应该怎么装，装成什么样，这是我想研究的。

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