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同一年买的房隔壁老王收益率537% 为什么你的只有200%

这么多年，房价翻了N倍，大多数时间都是涨的。买房的人不仅都赚钱了，而且还抢占了15%的富人榜单。

同样的本金，同一年买入，为什么有的人利润500%，为什么有的人只有200%，这是为什么呢？

很自然的我们就能想到，选错了城市，选的地段、买的小区不一样，没买住宅买了商铺公寓写字楼，甚至买了小产权。导致涨幅不一样。

第二条是租金：空置没有出租、签了长期租约房租没有每年按比例涨、装修花了太多钱导致租金收益减少。

我们都知道，房子的利润来源一共有三个：房价的涨幅和租金，也就是刚才举过的例子。第三个是杠杆。

举个简单的例子：2010年诸葛亮和隔壁老王买同时买同一个小区同户型的房子，房价200万。诸葛亮是土豪，全款买，隔壁老王首付80万贷款120万。2016年房价涨到600万：

诸葛亮赚了400万，收益率400万/200万=200%

隔壁老王月供30年，前七年付了38.8万利息，15万本金。利润600万-38.8万-80万=481.2万。

15万本金不是一次性付的，粗略按平均数算，8万的资金占用。

收益率=(600-38.8-80-8)/(80+8)=537.7%

隔壁老王不仅收益率赢了诸葛亮，绝对收益值也是赢的。原因很简单，就是用了杠杆。

看到这里会有两种声音，一：杠杆好牛逼啊，发财利器；二：杠杆也很危险啊，赔钱的时候赔的也更快。

是的，杠杆是魔鬼，也是天使。

到底要不要加杠杆，加多少杠杆是合适的？

我的答案肯定是要加杠杆的，房价涨幅和租金收益说起来也至少要两篇文章，今天这篇主要从杠杆，也就是房子金融属性的角度出发，探讨如何增加买房收益率，避免踩坑：

从金融属性的角度看，最受金融机构欢迎的抵押物，金融属性自然更好，那金融机构从那些角度评价房子的好坏呢：

1.位置

2.房龄

3.房屋类型

4.房屋（土地）性质

5.房屋状态、面积

6.是否学区

7.产权人身份、年龄

以上7类情况都有影响：

房子位置

找几份贷款审批文件来分析最直接有效，他们觉得可以抵押房贷的区域自然是比较保险的：

A银行：

B银行：

除密云、延庆、怀柔、平谷外，地铁沿线直线距离5公里范围内（房山直接长阳和良乡）

需要注意的是，随着城市的发展，原来不接受的区域现在被划了进来，比如大兴和顺义，原来比较有潜力的地区又被划了出去，比如二环内部分四合院和平房被列为古迹禁止拆迁改造。

房龄

也有银行和机构完全无视房龄，来者不拒，但是利率明显要比其他家高一些。

房屋类型

住宅被接受的程度最高，排序依次是：

住宅

70年公寓

别墅

商住公寓、写字楼

商铺

平房、厂房、土地、地下室、车库、配套公建等等。

E机构：

F机构：

G银行：

房屋状态、面积

50-150平米是安全面积

低于50平米很多银行拒绝

大于150平米会被降低抵押成数

大于200平米会被进一步降低成数

H银行：

抵押物房产面积：建筑面积≥25平方米；

这种算是比价友好的

J银行：

>50平米  200平米以上五成

房屋（土地）性质

用来盖房子的土地获取性质不同，然后才有了央产房、房改房、自建房、军产房、经适房、两限房、共有产权房、公租房等等

K银行：

抵押物性质：商用房（判定方式：契税单 或 水电煤账单）、住宅（不做自建房、宅基地、回迁房、临建房、央产房）；

M银行：

是否学区、房屋状态

学区房房龄可以更长，正常按揭银行可以接受房龄35年的普通住宅，学区房可以延长到40年。

学区房抵押率会比普通住宅多5%-10%的抵押率。

N银行：

抵押物状况：包括但不限于产权不清晰、违章改建、出租状态租客拒签《承租人声明》、无出租状态抵押人拒签空白租赁合同或借款期内不出租承诺函、群租（含员工宿舍）、改建为N+1或以上房间（情节不严重视情况而定）、一房多证、查封房、历史保护文物、赌博/吸毒/嫖娼等不法现象；

产权人身份、年龄

O银行：

P银行：

• 产权人包含未成年人；

• 禁入行业：非法行业/职业、高风险职业、公检法单位、律师、保密单位、低俗娱乐业、潜在高风险行业、同业人员、涉及未结的司法案件者；福建人（莆田、宁德人不做；家庭成员中有自雇人士且涉及钢材、有色金属、石材、木材、光伏、建材行业）、非大陆籍人士；

Q银行：

• 个人贷款申请人以及抵押人准入条件

要求借款人为中国籍自然人（不受理港澳台同胞，公检法军人）

• 企业贷款申请人以及抵押人准入条件

1. 经工商行政管理机关或主管机关核准登记并年检通过的企（事）业法人、其他经济组织或者个体工商户，已发从事经营活动，经营情况正常。

2. 无不良信贷记录；

3.贷款申请企业与抵押企业有关联关系，或其实际控制人与个人抵押人有明确亲属关系

R银行：

借款人年龄：18-65岁；

1.借款人年龄18-22周岁，需父母共借；

2.借款人年龄60-65周岁，需儿女共借，若共借人已婚需双方出面；

3.年龄+贷款年限之和不超过65岁；

4.年龄+贷款年限之和超过60岁需儿女共借；

以上就是判断一套房子金融属性强弱的普适性标准，如果你想让自己的房产投资占用更少的资金，用好杠杆提高收益率，就要从这些方面衡量，实际操作中，是很难兼顾到各个方面的，没有完美的房子，但是策略可以不断优化，7方面的金融属性，加分项多一些，减分项少一点，盈利的概率就会大幅提高，比如：

用30岁个人的身份，买热点区域、房龄小于15年、面积90平的住宅

VS

用50岁加拿大籍华人身份，买怀柔雁西湖、面积400平米的商铺

这两种投资策略，收益率悬殊之大可想而知，我们只要尽量成为第一种，避免成为第二种即可（并没有歧视商铺和写字楼的意思，每一类房产类型都有金矿，只要思路完整，收益率一样会很高。）

挑选到合适的房子以后，选择还款方式也很重要，最好的答案是等额本息。

到底是选公积金、组合贷、商业按揭还是房产抵押贷款呢?

组合贷最好，前提是开发商和卖家同意使用才行得通。纯公积金适合贷款金额不超过120万的人群，要不会消耗太多的本金，导致杠杆率低。

房产抵押贷款虽然利息高，需要全款买到手以后再抵押贷款，也一样有用武之地：

适合没有首套首贷资格的人群，二套贷款首付比例太高，抵押贷可以破解。

碰到笋盘付全款房价会降很多，笋盘一般卖方急用钱又需要全款，全款买房+抵押贷也是值得的。

以公司名义买房、可以抵押贷，按揭是不可能的。

年龄比较大的买方，按揭贷款年限短，会导致月供奇高，抵押贷月还息到期一次还本金就不错。

文章开头的例子只是计算了正常持有到2016年的收益率，如果再算上中途二抵和阶段再抵押，隔壁老王的收益率还会进一步提高，因为贷出来的款可以用在别的地方，持有房产占用的投资本金变少甚至有可能变成负数。

实操中，要不要二押以及截断呢？

每个人的实际情况不同，不能一概而论，要不要二押和截断的平衡点：新贷出来的资金产生的收益，能不能覆盖倒腾贷款造成的磨损成本。

我们重新举个例子：5年前首付130万，贷款170万买一套市值300万的房子，5年后涨到600万，这样5年后的现在二抵大约能贷出来150万，二抵贷款磨损成本是2.5万，2.5万=150万的1.67%，分3年摊销的话每年0.56%，相当于贷款利率多出来0.56%，加上基础利率7.105%，最终年化成本约7.665%。

这个很好判断，7.665%的贷款成本，你用来买什么，预期收益高于12%就是值得的，8%~10%有点鸡肋。

截断再抵押能贷出来360万，中间的磨损成本不加过桥费用是3.6万，加过桥成本8万。年化贷款利率多出来0.33%或0.7%，再把按揭贷款截断后多支付的利息加上，最终年化成本约8.439%或8.809%。

这种稍微有点复杂，是4.9%继续再贷几年，等贷款本金和杠杆率进一步变小，还是现在就把150万成本4.9%的贷款变成360万年化8%+的贷款。终究有一年要做出决定的，不是这两年就是过两年。激进的可能早就换完啦，保守的需要过几年，攻守平衡的差不多要开始行动了。

以上就是关于房产投资方面，影响金融属性的因素和杠杆率的内容，希望对你有用。

不能让隔壁老王太嚣张。

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