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郁亮说“未来谁说万科是开发商 我跟谁急”

对于普通人来说，判断房地产走势和周期，除了看政策之外，还有一个非常重要的方法，那就是看开发商，特别是龙头开发商的布局。他们有顶级的视野，每走一步往往都跟房地产走势密切相关。

目前在中国的开发商中，碧桂园、恒大、万科、融创的四巨头格局基本形成。

万科要穿越周期

在这四大巨头中，万科又与其他三家不同，比较明显的不同体现在两点，一是这家企业一直以来杠杆控制得都比较好，你很少看到它很激进地拿地，二是它转型最早，当其他三家还在力求赚取房地产行业最后一块铜板的时候，万科大概提前5年左右就启动转型，用郁亮的话来说就是，“万科要做美好生活场景师，未来谁跟我说万科是个开发商，我跟谁急”。

前几天，万科刚刚在厦门组织了一场媒体交流会。这次的交流会，万科有意安排了一次新活动，所有媒体记者骑着ofo小黄车参观万科的一些新业务。厦门是万科转型城市配套服务商的做得比较早的城市，在厦门，万科泊寓（万科旗下长租公寓品牌）、职住混合的项目等尝试开展得相当不错。

在租购并举的时代，万科走的最快，积累的经验也很多。虽然这些新的租赁项目可能并不怎么赚钱，未来怎么赚钱连万科也在逐步摸索。但有一点是十分明确的，房地产由售转租已经是必然趋势，谁尝试的早，积累的经验多，谁就能最先杀出重围。

谁都知道，直到2017年，专注于卖房子的开发商都大赚特赚。但万科却提前四五年转型，对于这种选择，郁亮有他的解释：现在开发商卖的越多，越负重前行，越难调整，万科要穿越周期，走自己的路子。

很显然，万科充分理解了中国房地产行业的特点，目前所有的布局就是要穿越周期，万科的经营要力求摆脱周期的影响，稳步向前发展。对抗周期最好的方式就是提前布局，把握新的趋势，多元化布局。万科现在在产业办公、物流地产、长租公寓等方面提前布局，这些领域现在来看是“赚小钱”，但当周期真正到来之时，它们稳定的产出就能帮助万科对抗周期，对抗即将到来的房地产低谷期给企业经营所带来的冲击。

周期到底什么时候来临，可能连万科都不清楚，但对于万科这样一家充满危机感，力求成为一家“百年老店”的企业来说，未雨绸缪是非常有必要的。

碧桂园、恒大、融创三家危机感非常强

这三家与万科打法不同，他们目前仍专注于卖房子，他们的模式用一句话来形容，就是跟着周期走，力求收益最大化。2017年应该是房地产最火的一年，碧桂园恒大融创，仍然是高开高走，销售额一路猛增。去年行业还是3000亿级别，今年可能是5000亿，特别是碧桂园和融创，势头最猛。

即便高歌猛进，想赚取最后一块铜板，这三家也已经意识到周期的临近。

以恒大为例，今年11月份，恒大完成了第三轮战略投资，三轮合计1300亿，让恒大的净负债率同比下降超6成。恒大的目标是到2020年将净负债率降到7成。恒大在降负债方面的积极动作，配合亮眼的销售业绩，结果就是股价不断攀升，也助推许家印登顶首富。

努力降低负债的还有碧桂园，这家房企虽然喊出了2017年销售额破5000亿的目标，但截至今年6月底，碧桂园借贷成本降至5年来新低，而其利润却触底回升。碧桂园通过高质量的资本运作和严控土地成本将其负债率和利润做得更加漂亮。负债率已经回归至行业的较低水平，而利润率已经超过10%。

至于融创，大概是最高调的房企了。孙宏斌的观点看似矛盾，但其实很精明，比如他说对房地产很悲观，但又说2018年会比2017年好一点。他对房地产的悲观表现在大家对房地产的预期已经趋于统一，房价不让涨，在这种预期之下，大家从上车到观望。这对房企是非常大的威胁。但他又说2018年会比2017年好一点，这其实是说给融创自己听的。融创一直以来擅长的就是并购获得储备，这种方式的好处在于将成本控制在合理水平。

对于专注于卖房子的融创来说，应对周期最好的策略就是尽可能获得多的低成本土地。这也是为什么融创要吃下万达那么多土地，太便宜了。这对融创来说，有了这些低成本的土地，周期来了也不怕，同样价格的房子，别人是亏本卖，融创还有得赚。

中小房企重走老路很危险

恒大碧桂园和融创，是充分利用周期加杠杆获得成功的典型代表。他们的成功之路正在被大量中小房企效仿。但这条路现在再走一遍，明显更加凶险。最近南京、苏州、合肥等地已经有地王曝出风险。大环境变了，打法自然也要变化，过去成功的套路，现在未必适用。

现在来看，大量中小房企，就像是房地产领域的大散户，他们现在也成为站岗者了。

大房企拼命降杠杆拼命转型，已经能说明一切了，房地产行业的大变局正在逐步展开，风险正在凸显，收益已经越来越难。

而从购房者的角度来说，现在的确已经到了投资买房最差的时代，这一年来进场的炒房客都得被动接受长线玩法，这对于习惯赚快钱的炒房客来说，无疑是致命的。而买房自住的人，也该握紧自己的钱袋子，花每一分钱都得小心。

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