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小房企大梦想 业界支招“多快好省” ——凤凰房产北京
随着行业集中度的提升,房企竞争更为激烈,规模已成为重要竞争力,而千亿更是公认为未来核心房企的进入门槛。在此前提下,2017年,房企纷纷提出“千亿”,甚至“万亿”战略目标 -来自凤凰新闻客户端
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小房企大梦想 业界支招“多快好省”

新京报
2017-12-29 10:37

随着行业集中度的提升,房企竞争更为激烈,规模已成为重要竞争力,而千亿更是公认为未来核心房企的进入门槛。在此前提下,2017年,房企纷纷提出“千亿”,甚至“万亿”战略目标。中小型企业,尤其是销售业绩在100亿-200亿的房企也不例外,纷纷提出千亿目标。但中小房企是否具备弯道超车、冲千亿的可能?

剑指千亿 如何高周转布局?

截至今年11月份,千亿房企阵营已达到14家。在“强者恒强,弱者更弱”的趋势下,中小型企业,尤其是销售业绩在100亿-200亿的房企,亦纷纷提出千亿目标。

12月12日,五矿集团旗下五矿地产正式对外披露公司战略布局,积极推进“4+X”的区域布局,并首次披露未来销售目标,朝一千亿目标迈进。

无独有偶,今年9月底,鸿坤集团对品牌架构做了调整,从原有的三大板块增加到了四个,分别为鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅、鸿坤地产,并明确四大业务板块在2023年实现四个千亿的战略目标。

再往前,今年8月4日,时代地产发布中期业绩,同时首次提出要在2019年或2020年实现千亿销售。时代地产董事会主席岑钊雄认为,目前集团的货值足以支撑千亿的实现,不至过于激进。

此外,和昌也提出了千亿计划,但并非传统意义的千亿销售。其千亿路径,包括两条分支:一支是开发建设平台,销售规模要冲800亿元,另一支是资产管理平台,管理规模要突破200亿元。

今年8月,莱蒙国际宣告旗下位于深圳、广州、南京、杭州等城市的八个物业项目将由和昌集团接手,总代价约130亿元。从目前来看,和昌集团土地储备超过2000亿,其中80%以上为住宅项目,未来和昌集团会继续以收并购为主要资产获取方式,为未来提供更稳定的储备。近年和昌集团展现出来了惊人的爆发力。在2016年,销售金额突破百亿大关至165亿元,增长幅度高达126%;2017年,他们将实现近200亿元的销售业绩。

事实上,千亿目标已经不是一个新鲜的话题。据记者不完全统计,目前提出千亿目标的房企已多达六七十家。在业内看来,完成“千亿目标”既是中小房企未来持续发展的必要保障,又是其获取融资及参与土地资源竞争的重要基础。“有规模才有江湖地位,才有话语权。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷指出,房企只有加速奔跑,才能在未来的市场垄断格局中“剩者为王”。

“百亿也好,千亿也好,都是指销售规模,而销售规模只有依靠高周转才能实现快速扩张。”欧阳捷道出目前行业面临的一大实情,他指出,目前除了住宅,其他物业均不具有足够的销售型市场空间和高周转的市场条件,很难实现高周转、快增长。但住宅高周转,需要充分考虑城市布局。

“多快好省”下沉三四线拿地

据记者不完全统计,截至11月份,100亿-300亿房企共50多家,该阵营房企以区域型房企或特色房企为主,销售额的区域集中度较高。从布局来看,该阵营房企从深耕个别重点城市发展为深耕大本营区域,其中,也有部分房企积极打造特色鲜明的差异化竞争优势,以“小而美”的经营策略构建未来生存法则,业绩增长显著。

为扩大规模,房企拿地趋势明显加速,其中,也包括一些中小房企。中原地产研究中心统计数据显示,截至12月26日,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了2.28万亿。在招拍挂方面,2017年比2016年拿地金额上涨67%。

记者了解,这两年,鸿坤进一步加速全国化布局,在天津蓟州、静海和广东佛山等地拿地。近日,鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春表示,基于环京区域深耕布局后,鸿坤下一步会加大对华南、华东市场的关注力度,甚至还会关注未进入的西南市场。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,中小房企未来应坚持“多快好省”的投资模式。其中,“多”是指拿的地块要小一点,这样拿地数量会多一点,体量小的项目更容易去库存,也更容易把控投资风险;“快”是指积极做高周转,要做到弯道超车,显然需要此类房企积极把握很多新内容,比如,拿地后快速获得预售证和回笼资金;“好”是指规模扩张也不忘做品质,这是企业成长中做到服务和品质取胜的关键;“省”则是积极把控成本,尤其是扩张中需要严格进行成本把控,进而实现现金流的最大充裕程度。

不过,在具体区域布局上,张宏伟指出,未来房地产行业基本以大型品牌化的房企为主,拿地机会多,尤其在核心一二线城市,这也意味着小房企没有较大的规模化发展机会。

欧阳捷指出,在调控政策不会放松的大背景下,在一二线城市加大布局难以获得业绩增长,还会沉淀资金、拖累发展速度,所以并不是所有中小房企都适合去这些城市拿地。基于此,下沉合适的三四线城市,才有可能获得高周转的市场机会,“房企需要结合自身实际,进行精准化的战略布局,同样可以创造奇迹。”

在业内人士看来,这些房企未来业绩能否实现再突破,除政策和市场因素外,还需要关注高溢价地块所面临的运营风险。

弯道“超车”难度较大

实际上,当下市场环境,已与之前十年不可同日而语,实现规模的量级增长,并非易事。

在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来,地产行业整合度较高,200亿房企往千亿发展有相应难度,原因在于,快周转的时代已经过去,以住宅销售作为高周转的模式,难以为继。“今年十九大后,特别是中央经济工作会议后,销售型的住宅会回到国计民生的行列中,市场会受到保障型产品的影响。”

而在同策咨询研究部总监张宏伟看来,作为一个目标和战略可以去执行,但从实际操作角度上,大部分企业可能没法实现这一目标,“今年千亿门槛大概排到17-18名,明年可能排到25-26名,后年排到30-35名,这意味着要达千亿,最近三年内房企的规模要冲到前35名左右。”张宏伟指出,500亿-800亿的房企冲千亿机会大些,而规模在100亿-200亿元的房企,概率不会太高,除非极个别企业。

欧阳捷强调,当前已经进入“钱少且贵”的货币周期,如果没有足够的资金支持,或者不能实现高周转、快回笼,房企很难弯道超车。

值得注意的是,面对日益严酷的生存环境,不少房企在规模竞争的同时,纷纷开启新战场,特色小镇、城市更新、共享办公等等,尤其是住宅租赁新政带来的新市场机遇,给房企看到了弯道超车的可能性。不过,在陈云峰看来,文旅、特色小镇等运营概念,产生的销售额、流水营业额跟开发商出售住宅相比,比例较小。而在产业协调方面,只是增加了运营概念。

基于此,陈云峰认为,没必要所有的企业都去追求规模,拼规模的时代已经过去,小而美的企业会很有价值。企业要有自己的品牌特征,即为特定目标客群创造价值。小房企根据自身特长,树立独门武功,靠特色生存,做精做细,在局部城市或区域取得局部优势也有发展前途,比如当代、朗诗,走科技住宅。“弯道超车不是不可以,但是小概率事件。”陈云峰说。


[责任编辑:赵阳阳]

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