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北京拟修订存量房买卖合同 对税费影响几何? ——凤凰网房产北京
北京市民王渝(化名)最近完成了换房的第一步——刚刚把家里的房子卖了出去,正要松一口气,却被中介叫了回去,摆在他面前的是一份没见过的声明,中介让他在这份“关于税费缴纳的声明”上签字 -来自凤凰新闻客户端
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北京拟修订存量房买卖合同 对税费影响几何?

法治周末 作者:陈霄
2018-01-03 09:59

北京市民王渝(化名)最近完成了换房的第一步——刚刚把家里的房子卖了出去,正要松一口气,却被中介叫了回去,摆在他面前的是一份没见过的声明,中介让他在这份“关于税费缴纳的声明”上签字。

王渝一开始有点不明所以,在中介的解释下才明白,这与北京市近日正在修订的存量房屋买卖合同有关。中介告诉他,如果修订完成后使用新版合同,他这套近百平方米的住房交易会多缴近百万元的税费,这令王渝大吃一惊。

新合同的威力

从北京市住建委的官方网站上可见,《北京市存量房屋买卖合同》及相关经纪服务合同示范文本自2017年12月21日起开始为期一周的公开征求意见,目前征求意见工作已经结束。

新合同细化了出卖人对房屋情况的告知义务、逾期迁出户口的违约责任以及付款方式及违约责任等,其中,明确房屋成交价格构成及金额的条款引起了广泛关注。

新合同文本中明确:“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内。”这被认为在现实中杀伤力巨大。

以王渝此次卖出的住房为例,九十多平方米、满两年未满5年的唯一住房(原价值300万元),现在实际成交价800万元,实践中通常比照最低过户指导价进行网签,即468万元,契税1.5%即7万元,算普通住宅无增值税,不满5年征收差额20%的个税即33.6万元,共计约40万元税费。

如果按照新版合同,网签价即实际成交价,契税仍是7万元,算非普通住宅,增值税按差额的5.6%征收即28万元,个税则上升为100万元,共计135万元的税费。

一下多出了将近百万元的税费,这也是王渝为此咋舌的原因,而中介让他去签字的声明,也正是为了应对这一新情况。

声明上写的是,如果在合同履行过程中,地税部门要求交易双方按照房屋成交价格及该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价部分合计作为计税依据的,双方应当如何解决。

据《北京日报》报道,北京市住建委相关负责人解释上述修改时说,主要是防止买卖双方为了规避税收,将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。

众所周知,这种做法在实务中极为普遍,一般买卖双方会签订两份合同,房屋买卖合同中约定的房款,通常是为避税而约定为地区指导价最低限,上税也是以这一份为依据,另一份补充协议则约定房屋配套设施折价款,两部分相加才是房屋的实际成交价。即是俗称的阴阳合同现象。

中原地产首席分析师张大伟在接受法治周末记者采访时说,阴阳合同在实践中很普遍,即便不采用阴阳两份合同的方式,也会采用一份合同阴阳价格的方式,这种现象产生的根本原因,还是在于地区指导价与市场实际成交价存在巨大差距,从而导致缴税数额上的巨大差距。

可能的影响

“最大的影响还是相当于把原来可算成普通住宅都变成非普通住宅了,这样一来各种税就上来了。”链家的一位中介对法治周末记者说,动辄几十万甚至上百万元的税费不仅可能导致目前的在途单无法成交,估计也会对二手房市场产生不小影响。

多位近日刚刚签订买卖合同但尚未网签的市民也表达了类似的担忧,急切地想知道征求意见结束之后,“新政”何时施行,在途单的税费会不会受影响。

不过,张大伟认为上述条款完全不会对市场产生任何影响,他一再跟记者强调,阴阳合同产生的原因在于指导价与实际成交价的巨大差距,只要作为纳税最低价的指导价不变,最后提交的合同肯定是按指导价,新合同范本的上述条款就没有任何意义:“那只是一个范本,买卖双方到底按哪个价格来纳税,不以此为准,双方完全可以有两份合同。”

受访专家一致认定新版合同只具有范本意义,实践中委托中介来交易可能会使用该范本,不过,有些中介版本的合同也未必完全遵照范本,而买卖双方也可以自行签订合同成交。

不过,根据北京市住建委的解读,此前合同示范文本在实际使用过程中被一些中介机构人为删减,达不到保护交易双方权益的目的,因此,本次修订会进一步明确示范文本的地位和效力,明确要求不得随意删减。

据法治周末记者了解,在为期一周的公开征求意见过程中,已有不少民众针对此条修改内容向北京市住建委提出了建议。

网友“流动大师”就在极为专业的建议中提到,如果要对家电和装修装饰部分收取增值税和个人所得税,应充分考虑在房屋买卖中实际产生的增值和个人收入。

他也注意到,现行增值税暂行条例第十五条规定的免征增值税项目中,包括了“销售的自己使用过的物品”,而如果对家电和装修装饰收取增值税,可能存在与该条例相违背的嫌疑。

他还专门提到新版合同推行应充分考虑在途交易,留有一定缓冲时间:“北京房价常年居高,人民群众买一套房子不容易,民生多艰。如因快速推行新合同导致产生大量交易纠纷,不仅不利于社会和谐安定,而且会浪费大量的社会资源解决纠纷。”

多位提交建议的网友提到,对使用过的家具家电、装修装饰部分征收契税既缺乏合法性基础,也并不合理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说,明确房屋的价格构成,一方面是防范各类偷逃税等现象,另一方面也与实践中出现的一些纠纷有关,比如,当时定价不清晰,对房屋附属设施等概念界定不清,交付之后容易引起纠纷。

“这类修改本身是对于交易秩序的规范,随着房屋交易复杂性的增加,条款也需要与时俱进;清晰化也会加快交易效率,因此,是具有积极作用的。”严跃进说。

[责任编辑:刘慧丽(PO231)]

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