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从房价涨跌榜看城市 2018这些地方更值得关注! ——凤凰网房产北京
2017年的楼市,一定会在房地产发展史上留下重重的一笔 -来自凤凰新闻客户端
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从房价涨跌榜看城市 2018这些地方更值得关注!

2018-01-12 07:28

2017年的楼市,一定会在房地产发展史上留下重重的一笔。

这一年,我们见证了90个地级市以上的城市,和35个县市出台的调控政策,经历了限购、限售、限贷、限价组合拳,看多了阴阳合同、抢房热潮、号头费后,我们来看,这番的房价上涨和之前比有哪些变化?这些变化会对2018年楼市有哪些影响?

今天,我们借助中国指数研究院的报告,稍作分析。

2017年的楼市,你不得不知道的五大点

从政策回顾2017楼市 

2017年的楼市调控坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”为基调,以城市群为调控主场,从中心城市向周边三四线城市扩圈,总体上看,这轮调控时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。

从时间上看,3-5月是政策密集出台的高峰期,2016年“930”后,20多个热点城市出台政策,2017年3月,以北京为首的36个地级以上的城市出台了44项调控政策,随后的5月,又有41个地级以上的城市出台了58项政策。最后一波在9月下旬,虽然调控力度不及三月份强,但仍有部分城市呈继续收紧姿态。


从调控区域来看,城市群调控愈加明显。和2016年主调一二线城市策略不同的是,2017年的调控主要以城市群为主。

上半年,主要调控的范围是长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市,并且从强度上看,三大城市群中心城市调控最为严厉,如:北京、天津、广州、深圳、上海、南京等,调控强度最高,政策出台最为频繁。

下半年则主要把调控范围放在山东半岛城市群、安徽中部及中西部地区城市群重点城市及周边三四线城市。随着调控政策向中西部深入,长沙、郑州、武汉、成都等中心城市逐渐加码。而三四线城市调控强度强度最弱,大多数三四线城市仅出台1-2次调控政策。

从调控思路上来看,调控从传统的抑制需求向增加有效供应转变。传统的限购限贷手段仍在持续,此外,限售抑制需求成为打击短期炒房的重要方式,与限购、限贷一起打配合,为长效机制的出台打基础。

从限售范围上看,热点城市限售时间相对长,甚至有特定地块10年限售,三四线限售年限短,大多数三四线并没有限售政策出台。



 从长效机制逐步建立看政策走势 

2017年不管是两会政府工作报告或是诗酒大的召开,亦或是中央zzj会议上,都强调过:加快长效机制的建立和完善。为此,zf提出以下政策:

推进租购并举住房制度建设,加快住房租赁市场的发展。并且在广州、深圳、南京、厦门、武汉、沈阳、合肥、郑州、佛山、杭州、肇庆、成都这12个城市开展住房租赁试点。

利用集体土地建设租赁住房正式推行落地。北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、肇庆、佛山、成都13个城市开展试点。

推进共有产权住房建设,完善住房供应体系。

加快户籍制度改革落地。多个城市积极引进人才落户,如成都户籍制度改革提出条件入户和积分入户“双轨并行”。

加快土地供应。2018年供地速度不会减慢,但也不必过于猜测,以北京为例,除了供应地段大部分在偏远地段以外,你会发现大部分的供地还都是共产房。

一系列政策的出台,可以预见2018年长效机制落实将进一步加快,短期调控和长效机制的衔接更密切。

这也就是说,那些盼望2018年房价大跌/大涨的人可以醒醒了,2018年的房地产市场,主要以稳为主,完善多层次住房体系,形成“高端有市场,中端有支持,低端有保障”的住房发展格局。

从百城房价走势看热点城市发展 

知道大家都关注房价问题,先来整体看一张百城住宅均价及环比变化图:

整体看,百城均价涨幅持续收窄,价格整体趋稳。百城住宅价格同比连续十个月回落,环比涨幅连续13个月在1%以内,累计来看,1-11月份百城住房价格累计上涨6.74%。


从各级城市来看,2017年以来,一线城市市场调控最为严厉,市场反应最迅速,房价涨幅持续拉低,进入横盘阶段。

热点二线城市政策密集出台,限售不断升级,市场降温明显,而政策相对温和的二线城市,部分绝对价格水平低,导致房价有明显的涨幅。不过,整波大牛市已经接近尾声,这些还在涨的二线城市房价上涨,已是强弩之末。

三四线城市,由于政策较宽松,加上棚改货币化的带动,三四线涨幅最为突出。从图中看,三四线虽然累计涨幅较高,但也有收紧趋势。


再来看这张图,对比2011年和2016年这两年,同样的7个区域板块涨跌情况,不难看出,未来房地产市场将进一步分化。

2017年涨跌情况之所以和之前不太一样,完全是政府调控的结果。在严厉政策的打压下,长三角、珠三角、环渤海、中部的城市降温最明显。

东北西北地区在宽松的政策环境和棚改货币化的支持下,价格涨幅明显。

西南在重庆和成都的带领下,呈现量价齐升的态势,但在政策趋严的大环境下,市场开始趋稳。

总的来说,2017年全年房价表现为,一二线热点城市退潮,未来一段时间会出现横盘期,弱二线及三四线上涨动力不足,整体市场趋稳。

从一二三四线楼盘成交量看买房策略 

一线城市成交规模下降最明显,绝对水平和2011年相当,北京、上海、深圳三大城市,在楼市不放松调控的基础上,供需双方主要以观望为主,成交量会继续趋稳。

热点城市供应受限,成交量比较低,但市场需求仍在。热点城市人口的涌入会直接带动住房需求上升,一旦放开口子,市场会立马做出比较强的反应。

二线城市成交量降至2015年水平。其中合肥降幅达到73%以上,南京、厦门、福州降幅腰斩。

三线城市成交规模相对高。以东莞、中山等为核心的热点城市,受调控政策的影响,同比降幅超四成。扬州、绍兴、宿州等普通三线城市政策相对宽松,加上棚改因素的影响,成交量上升两成。


除了楼市价格出现分化外,买房结构也出现了明显分化。楼盘一般分为中低价位、中高价位、高价位三类。说明大家对楼房的品质要求更高,并且不同区域对房子的需求已然发生变化。

上图显示,一线城市北上深对市场高端需求更旺盛。一线城市90平米以下的刚需盘成交量大,改善类大户型成交量小。

多数二三线城市中低价位楼盘销售超过四成。对于大多数二三线城市来说,房价基数低,很多首次买房的人更倾向于买大户型。

二线城市成都、南京、西安、武汉等城市,中高端需求上升,杭州改善型需求更旺盛。南通、常州有高端市场潜力。

从房企拿地看未来哪些城市被看好 

从房企拿地城市上,我们也能看出,哪些城市更被看好。毕竟每拿一块地KFS都是要下血本的,押赌注的话肯定会选胜算大的城市。

从房企拿地情况来看,大型房企布局重点压在主要城市群市场。长三角、珠三角、京津冀、长江中下游及成渝5个城市群。


房企拿地主要集中在热点城市,大房企在北京、武汉、成都等城市拿地占比大。

2018年的楼市,和房价相关的三点想法

买房成本会增加吗? 

2017年的政治经济工作会议的定调是“实施稳健中性货币政策守住不发生系统性金融风险底线”。

有人说“稳健中性”,比2016年的“稳健”用词更严厉,其实2016年前面说的“稳健”,在正文里面又加了一个“稳健中性”,所以并没有本质变化。

信贷基本保持和2017年的平稳,房价大幅度波动(不管哪个方向)的可能性就降低了不少。

金融去杠杆方向不变,2018年M2增速会持续保持低位。

(M2)是一个金融学概念,和狭义货币相对应,货币供给的一种形式或口径,以M2来表示,其计算方法是交易货币以及定期存款与储蓄存款。简之,M2就是现金加各种存款,表示流动性,可以形象的理解为“一个区域的资金水量”。

除此之外,房贷利率存在上行压力。买房单价降低,但成本会有提升,打击炒房客的同时,也误伤了部分刚需。

房价是涨还是跌?楼市分化严重吗? 

2018年的全国楼市一定是一个更加分化、更加冷热不均的市场,我们将会看到一个更合理,更灵活的、更健康的一个房地产市场。

上部分我们说过:信贷基本保持和2017年的平稳,房价大幅度波动的可能性就很小了。

短期内货币政策不放松,价格上涨趋势将被抑制。2018年的市场,在适度中性的金融货币环境中,在全国层面来说,房价将会保持相对稳定,增幅在0%-2%之间。


并且人口净流入的城市可以多关注,之前在很多文章都论述过“长期看人口,中期看土地,短期看金融”这个理论。

上图显示,流动人口主要集中在城市群内的一二线城市,并且这些城市是未来租赁市场发展的主要阵地。目前一线城市房价已企稳,春节前该看房子的可以动了,而硬伤房、无学区老破小,等到明年8月份以后再入手,都来得及。




另外,北上广等一线重点城市可以吸引全国各地人口,人口吸引辐射范围广,而西安、武汉、郑州等城市对省内辐射力更强。

三四线城市还值得关注吗? 

先说一下棚改,毕竟三四线房价的上涨,有一大半功劳归于棚改货币化。


按照住建部规划,2018年到2020年,我国将持续改造各类棚户区1500万套。2018年棚改目标是580万套,而棚户区的改造主要集中在三四线城市,比例高达80%。

2017年年末,住建部确定在15个城市开展老旧小区改造试点,这15个城市分别是:广州、韶关、柳州、秦皇岛张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花宁波。

长期看,我国房地产市场城市发展分化会越来越严重,之前,我们一直关注一线及热点二线,但随着城市群的推进,加之三四线城市数量多,分布广,我们不能用单一的眼光看三四线城市的发展潜力。对于三四线城市总的来说,位于城市群内,并且有一定内生产动力的三四线可长期关注。

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