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北京土地供应量翻番 整体成交量价创近历年新高

根据北京中原市场研究部的统计，2017年一线城市土地供应大增，成交规模增幅显著，成交面积同比翻番。其中一线城市住宅用地成交2902万㎡，同比增长94%，主要因为一线城市宅地供应力度增大。热点一二线土拍限制性条件增多，溢价热度有所回落。

数据显示，2017年三四线城市土拍高热带动溢价率回升，环一线周边三四线异军突起。随着三四线城市土地市场热度高企，地价涨幅明显，成交金额同比上升显著。京津冀、长三角城市群核心城市周边三四线城市如嘉兴、卓通、盐城等城市土地成交异军突起。

从北京土地市场的情况看，2017年北京整体用地供应面积1697万㎡，创近四年新高，供应面积同比增长190%。其中住宅用地供应93宗，供应面积1254万㎡，供应面积为近四年最高，同比增加4倍。商办用地供应23宗，共计236万㎡，创近5年新低，供应面积同比下降10%。

而整体用地成交102宗，成交面积1380万㎡，成交金额2796亿元。住宅用地成交面积占比高达70%，较去年同期扩大33%。

其中，北京住宅用地成交金额2398亿元，同比增加3.6倍。成交楼面价24749元/㎡， 均创历年新高，同比上涨4%。住宅用地平均溢价率连续两年下降，2017年降至26%，为近几年最低水平。

2017年北京土地市场成交969万㎡住宅用地中，共用产权房面积占比31%，商品住宅用地面积占比46%。商品住宅中可销售面积约356万㎡，并全部限价。

住宅用地溢价率连续两季度走低，第四季度降至18%，年内6宗底价成交，其中5宗位于5环外，3宗位于大兴区。2017年最后两月北京连续出现住宅用地流拍现象，11月1宗平谷用地，12月1宗延庆用地，上次土地流拍是在2015年9月。

2017年北京住宅用地全部为限售价类型，最高限价达到9.4万元/㎡，限价4万以上用地面积占比突破60%。

2017年北京商品住宅用地规划9070产品地块共34宗，供应面积257万㎡，约2.6万套，面积占比72%，最高限价9.4万元/㎡，主要分布在五环外，以大兴、石景山为主，占比分别为22%、16%。最高限价9.4万元/㎡，位于东城区。

2017年北京土地市场成交住宅属性自持用地共24宗，约86万㎡，五六环之间成交面积占比55%，拿地楼面价多在3-5万元/㎡之间。

其中，成交的共有产权房用地超300万㎡，约3.4万套，五六环之间地块成交面积占比超5成；销售价格最高为3.8万元/㎡。

而年商办用地成交19宗，成交面积197万㎡ ，成交面积创近5年新低； 成交金额360亿元，成交楼面价1.8万元/㎡，创历年新高，同比上涨64%。

数据表明，2017年北京成交金额TOP10用地均为住宅用地，TOP10门槛超60亿元。8宗地块有9070限制，拿地楼面价均在3万元/㎡以上，销售限价集中在5-6万元/㎡。

成交楼面价TOP10中，9宗地块为住宅用地，楼面单价均超过4.5万元/㎡，销售限价集中在6-9万元/㎡，7宗执行7090政策。

楼面价TOP10主要分布在海淀、丰台，丰台成交3宗/38.36万㎡，海淀成交3宗/31.94万㎡，两个区域成交面积占比分别为34%和28%。

2-3环、3-4环和5-6环各成交3宗，成交面积占比分别为26%、24%和35%。

企独立拿地为主导，TOP10地块中有6宗地块采用独立拿地的方式，且10宗地块经营楼面价均超过4.4万元/㎡。

仍近三年房企拿地金额top10来看，2017年入榜门槛大幅提升，2017年第十名金地集团拿地金额170亿元，为2016年第十名的3倍，2015年的1.4倍。2017年榜首拿地金额超600亿元，是2016年第一名的5.8倍，2015年第一名的2倍。

北京中原市场研究部认为，房企联合拿地成趋势，2017年住宅用地中联合拿地占比48%，创近5年最高水平。首开+保利+龙湖联合体活跃，2017年71宗住宅用地中联合竞得5宗地块。首开、保利、龙湖位列拿地金额前三甲，其中首开、龙湖全部为联合拿地，保利有5/6为联合拿地。2017年拿地房企以国企为主，拿地金额top10中有6家为国企。

险资企业进入土地竞拍市场，传统开发竞争格局变革初露端倪，运营能力决定取地实力的深度运营时代来临。

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