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从海外版租售同权看房地产长效机制

租售同权，经过了一轮舆论浪潮讨论之后，正逐渐趋于理性。

经济学家马光远对我国租售同权政策的评价为，“这只是一个看上去很美，而真正操作起来根本不可能实现的政策。”

现实中真正实现租售同权操作难度会有多大？在马光远的评价中谈及最为重要的教育资源的分配，在这一方面发达国家已经走在前面。德国没有户籍制度，买房和租房享有相同的公共权益（包括教育、医疗、养老等）。同时，德国建立了住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准；规定中介费、房屋修缮费等全部由房主承担，且规定承租人有权将租赁房屋的一部分转租给第三人。

住房在德国其实是一种社会福利。德国政府通过法律构建了以住房合作社和合同储蓄制度为主的租赁市场。大部分德国公民因此选择租房居住，承租人权益有细致可行的法律保障，房屋租赁法律明显偏向保护租房者。

美国租客可以对房间进行装修改造等，且不会面临被驱逐危机。在教育和医疗方面，美国的划片入学对学生的户籍没有做特别要求，租房学生仍可就近入学。医疗资源也同样。美国的学校差别主要在于公立学校和私立学校，美国私立学校收费一般是公立学校的 5 倍以上；而医院也分公立和私营，有能力的医生往往会自己开设个人工作室。美国国内的资源分配门槛在于财务实力而非权力。

美国通过对租赁市场的供需两端，提供税收减免或补贴的方法鼓励租赁市场发展。美国的低收入住房返税计划（俗称LIHTC 计划）和租房补贴计划（俗称 HCVP 计划）是支撑美国住房保障体系的两大支柱。

LIHTC 计划规定，任何私营业主、REITs 等若投资符合政府标准的保障性住房建设，政府将在 10 年内给予住房造价对应比例的税收减免。保障性住房建设有严格的标准，建设项目中至少 20% 用于出租，且租户收入低于当地平均收入水平的 50%；或者至少40% 住房空间用于出租，且租户收入低于当地平均收入水平的 60% 才能申请 LIHTC 计划。

HCVP 计划规定，收入水平低于平均水平 80% 以下的居民可以自由选择租住房屋，最初补贴标准为居民家庭收入的 25% 至公平市场租金部分。当然，居民也可以选择高于公平市场租金的住房，但超出市场租金部分需自行承担费用。1992 年 HCVP 计划进行调整后，收入标准调整为当地租金标准的 30% 部分（当地租金支付标准为当地平均租金的 90%-110%）。在供需两端共同刺激下，美国租房居住逐渐成为住房主流。

新加坡 82% 的居民都以租房解决居住问题。新加坡没有学区房或医区房概念，新加坡学校招生没有“就近原则”，各地学生都可自行报名，差异在于学生父母如与学校有关联可优先录取。医疗资源对全国开放，不会因为地区差异发生区别对待的情况，自然也就不存在同权不同权的问题。

新加坡自 1964 年李光耀总理提出“居者有其屋”计划后，政府方面大力提供租房用地。目前，新加坡国有和公用土地占市场比重高达 80%，在此基础上，新加坡每年财政支出中， 用于发放租房补贴的比例为 2%。

此外，日本、英国、法国等发达国家中，教育、医疗等日常生活的核心资源都向所有国民放开。政府提供的租房补贴也相当可观。在这些国家中，租房市场的成熟与规范离不开政府的援手。

租售同权从本质上而言是优质资源紧缺的反映，是解决市场供需矛盾的工具。放眼全球范围，租赁市场利润并不高，离开了政府政策支持，租赁市场难以依靠自身造血维持；反过来也一样，只有政策支持却无人响应的话，市场也无法构建。租售同权从某种意义上而言是一种社会保障制度，而非行业刺激措施，在市场与政策共同作用下，房地产市场才能形成良性共振，铸就房地产行业长期发展基础。这也是一种房地产调控长效机制。

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