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保利租赁住房类REITs正式发行 公开发行比例达90%

3月13日晚，保利地产（600048. SH）发布公告称，其首单租赁类REITs “中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”（以下简称“保利租赁住房REITs一期”）正式发行。

这是国内首单由房企发行的租赁住房类REITs，国内首单租赁住房类REITs是2017年10月13日获批的新派公寓类REITs。

“保利租赁住房REITs”由保利地产联合中联前源不动产基金管理有限公司（以下简称“中联基金”）共同实施，储架总规模50亿元，即一次审核、多次发行，此次设立的是一期产品。一期发行规模17.17亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，发行利率5.5%。

2017年10月23日，上海证券交易所出具《关于对中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持证券挂牌转让无异议的函》（上证函[2017]1101号）。截至3月12日，经会计师事务所验资，保利租赁住房REITs一期实际收到认购资金17.17 亿元，达到约定资金规模。2018年3月13日，认购资金全部划入专项计划托管专户。

保利地产方面表示：“通过本次租赁住房REITs获得的融资将持续投入租赁住房业务中，以快速壮大保利地产的租赁住房业务。”

据了解，保利的租赁住宅业务，已布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等10余城市，分瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

其中N+青年公寓规模最大，也是今年保利长租公寓板块的发展重点，目前在西安、长沙、大连、重庆、广州5个城市拥有5个项目，共642间房间，预计到2020年完成11个主要城市的布局，届时将有近20万间房。

保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示：“保利租赁住房REITs一期的成功发行，构建了租赁住房业务持有、运营、证券化退出的闭环商业模式。”

值得注意的是，保利此单REITs仍然不是标准REITs。根据其3月13日的公告，一期分两部分：规模为15.453亿元的优先级资产支持证券和规模为1.717亿元的次级资产支持证券，次级资产支持证券是不能在上交所公开转让、交易的。

但高达90%的公开交易比例，已经接近真正公募REITs。

中联基金执行总经理范熙武认为，在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无可行路径，有待于真正REITs的成功发行，而“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴资产证券化制度现有“储架发行机制”实现，保利此单REITs间接实现了公募REITs的扩募功能。

一期的优先级资产支持证券按年付息，预期收益率5.5%，到期一次性还本，最长期限为REITs设立后届满19年之日，每三年末可开放退出行权，次级资产支持证券按年支付剩余收益，到期获得剩余资金及资产，最长期限为设立后届满19年之日。

此前，国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》均提到推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”，为住房租赁市场提供金融支持。深圳星河集团总裁姚惠琼此前接受经济观察报采访时认为，保利的租赁类REITs有示范作用，国家政策的倾向已经很明确，即支持住房租赁金融化。

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