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林中:我看2018年市场与行业的变化 ——凤凰网房产北京
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林中:我看2018年市场与行业的变化

2018-03-14 17:30

2018年大家都比较关注这个行业的变化,2018年将是调控到最好条件的一年,我们认为市场比较温和和平稳。从2018年市场展望来看,大家比较关注货币环境。从货币环境来看,行政政策2018年相对稳定,调控不会放松,目标不动摇,但是也不会大的加码。

局部城市过热会增加一点,局部城市可能已经回落,会稍微放松一点。但是大的政策方向应该是不放松不动摇的,所以行政政策这块大家就觉得非常可预期,都在预期范围内。

对行业的影响比较大的大概是货币环境,从货币环境来看,第一是去杠杆,因为从国家整个战略来看金融去杠杆,防止金融风险是未来两三年内都会持续的动作。去杠杆就会加速行业整合。

第二是融资成本会有一定幅度的上升,资金收紧以后融资成本会上升,但是融资成本对大型企业来说上升幅度可控。

第三是强监管,大型企业都非常重视规避风险的工作。

第四是在金融资源紧张的时候,资源其实在往大企业倾斜,这一两年大企业获得了取巨大的整合优势。财务稳健,中大型企业在这一年占据了优势。

从政策来看,十九大开完以后,包括最近的两会,其实对房地产中长期的政策已经非常明确,就是房住不愁,住有所居,以及多渠道保障,租购并举的制度,以及陆陆续续会推出的长效机制,这些东西都让行业的中长期趋势非常明显,这个行业在中长期来看一定是平稳健康的增长。

我们看得很清楚,这一轮调控带来的影响可能会短期造成困扰,但是中长期已经明朗化,调控的长期化和常态化促使这个行业能实现平稳健康的发展。

但是限价调控带来市场价格信号的扭曲、库存扭曲、供求关系的扭曲,要让大家通过迷雾看清楚市场的真实情况,或者看清未来两三年的难度在加大。

对于长期在这个行业耕耘的企业而言,对于行业中长期非常看好的企业而言,我认为旭辉会站在“后天”看“明天”,我们对明天非常有信心。

这一轮的调控方式稳定房价的成效非常显著,也证明了政府的执行力和效率非常高。这一轮的调控打破了过去短周期的波动,过去十几年,每三年一次的起落,可能在未来就不复出现,可能房价会相对平稳增长,并且会相对减少起、落,既不大起也不大落。

我们认为2018、2019年市场风险可控,短期的市场波动不是太敏感,因为每个城市不一样,我们现在对70个大中型城市的指数已经开始在弱化它行业的指数,我们现在更多的是看城市周期的变化。

因为平均数都不一样,趋势线在未来中国没有涨和跌的概念,因为有的地方在涨,有的地方在跌,我们会弱化平均数对于我们投资的指导,我们越来越看重的是城市,研究每个城市发展的变化和周期。

旭辉在2017年开始制定第二个五年的发展战略,我们有五六个目标,最重要的目标是希望到时候成为全国Top8,综合开发的运营商。

第二个五年战略,我们首先要实现持续稳健有质量的增长,稳健、有质量,要有财务质量,还要有产品和服务的品质,旭辉在规模不断增长的时候,内部考核指标最重要的还是产品的品质。

第三是坚固规模和利润,财务稳健不止是规模增长,更主要是要实现利润增长,所以旭辉未来的利润能保持40%-50%的复合增长,在规模上会增长更快,未来会保持50%以上的复合规模增长率,确保品质并保持销售规模和增速处于行业领先水平。因为旭辉现在处于Top15,我们要进入Top8,我们测算过未来维持在50%的复合增长。

第四是进入行业Top8,完成全国化的行业布局,以及成为一个品牌的综合开发运营商。

第五,旭辉在实施房地产+的战略,发挥主业平台和资源的优势,在社区服务、长租公寓、住改产业化、教育、地产金融、资产证券化方面,我们会开展一些新的业务。

在大战略下,2018年有几个落地的战略举措,第一是加强收购,成为市场的整合者。第二是加大全国纵深市场布局,加大在粤港澳的投资力度,以及加大在长三角的渗透度,长三角我们有优势,渗透率可以更高。第三是提高产品的议价能力,未来在平稳增长的时候,产品力以及产品议价能力非常重要。第四是完善旭辉的人才供应链,希望越来越多的干部都是我们自身培养和提拔的,来满足我们未来几年新进城市的需求。第五是增强房地产+的业务和旭辉主营业务的战略协同增效。

在这个举措下大家都比较关注2018年的投资,2018年的投资旭辉坚持五点,第一是投资指引,扩土储、增权益、调结构、扩纵深。

土储在2018年是有机会的,所以旭辉希望增加土储,保持未来作为大企业跨越周期的能力。

增权益,我们今年会增加权益比例。调结构主要是调区域结构和产品结构,区域结构使我们未来发展更均衡,风险更分散,抗风险的周期能力会更强。

扩纵深,就是扩全国布局纵深以及市场纵深,所以旭辉在2018年会扩强的三四线城市。

第二,投资重点。重点还是在低价回落的城市,重点是放在二三线城市。

第三,从投资节奏来看,我们要把握行业周期,行业周期在弱化,我们特别关注金融的周期以及城市周期带来的不同城市的投资节奏。

第四,轮动融资,我们内部在讲每天都有买地的机会,城市多,广撒网概率就大。

第五是坚持投资原则,坚持旭辉的不错、不贵、不漏,地买错了对旭辉来说就是最大的灾难。旭辉过去几年,从上市以来特别是2016、2017年地价比较高的时候,旭辉坚持这个原则的时候成功避开很多城市的高价地,2016年我们不在一线城市和热点二线城市拿地,2017年我们又避开比较热的二线城市和三线城市拿高价地。

大家可以陆陆续续看到2016年拿的高价地开不出来,所以坚持逆周期,地太热我们就少买,地太冷我们就会多买一点,这是我们2018年的投资策略。

本文为林中3月14日于旭辉控股(集团)有限公司香港年度业绩发布会发言,未经本人审阅。

本文来自凤凰号,仅代表凤凰号自媒体观点。

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