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重庆地产龙头金科股份营收下滑 拿地凶猛负债扩张

三四线城市房地产市场的火热，给区域型房企带来了利好。其中，川渝区域房企的表现尤为引人注目，起家于重庆的金科股份（000656.SZ）在2017年销售额为760亿元，排名第27位，而在2016年，其销售额为455亿元，排名30位。

那么这家重庆房企近几年经营状况如何？未来发展势头会怎样？近日《投资者报》记者致电致函公司，一位男性证券代表称，目前公司处于被年报静默期，不方便回答问题。

业绩不增反降

虽然金科股份2017年销售额上升了3位，但就已公开的2017年三季报数据来看，其营收和净利润均呈现下滑，营收180.7亿元，同比下滑15%，净利润10.84亿元，同比下滑17%。经营现金流净额也是这几年首次出现大幅度下滑，为-142.9亿元，同比大降732%。销售毛利率18.6%，同比下滑约3个百分点。

金科股份怎么了？

金科股份较大部分营收来自于重庆，据相关数据，2016年，其在重庆地产市场的份额为4.43%。2017年，金科股份重庆主城销售业绩绩达182.14亿，大重庆范围内，金科业绩达316亿，而在整个2017年，其总销售额为760亿元。所以金科股份业绩的好坏与其在重庆的布局有很大关系。2014年左右，金科股份曾将重点从重庆主城区转移，开始将战略重心转向重庆的各个区县，还曾一度被戏称为“下乡知青”。但相对于主城区，区县地区的去库存周期更长，曾有不少小开发商就此资金断链，楼盘烂尾。

自2016年起，金科股份重返重庆主城区，在城市核心区不断攻城略地，据克尔瑞机构统计，截止到2017年年底，金科股份已成为重庆主城土地储备最多的房企。但是，因为前两年在区县的布局，2017年，区县市场整年成交133.86亿，占比42.36%，比例仍然较高。

在这样的布局变化下，金科股份近几年的具体经营又如何呢？首先从现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标来看，2016年、2017年前三季度分别为217亿元、369亿元，分别同比增长13%、136%。这说明进入2017年以来，金科股份拿地迅猛，大举扩张，筹码更多放在重庆主城区。

而从其存货来看，2016年、2017年前三季度分别为715亿元、931亿元，先是下滑0.88%、后又增长29%，这在一定程度上反映了金科股份2016年的发展战略多以去库存为主，进入2017年又开始扩张。

除此之外，金科股份的负债情况和资产结构近几年表现又如何？看一家公司的资产，首先要对其资产进行大体分类，具体可分为金融资产、长期股权投资、经营类资产，而经营类资产又包括周转性资产（如存货项目、货币资金）和长期资产（如固定资产、无形资产和在建工程）。而多数房地产公司都没有太多的长期资产，资产主要集中在存货项目和货币资金上面。

而且，对于房地产公司来说，资产负债率都较高，但更应该关注的是有息债务率，有息债务即需要偿还利息的债务，比如银行借款等。有息负债率越低，证明企业的举债成本越低。《投资者报》记者大体推算出金科股份的有息债务，2016年和2017年前三季度分别为389.1亿元、608亿元，有息债务率分别为43%、50%，三个季度过后就增长了7个百分点。

此外，截至2017年前三季度，金科股份的负债总额已达到1206亿元，资产负债率已达84.8%。2016年其负债为1092亿元，负债率当时是79%。

对比万科，虽然2017年前三季度其负债率也为83%，但同期，万科的有息负债率仅为11%，这也意味着金科股份相比万科来说，举债成本还是有较大差距。

除了有息债务，公司负债还有经营性负债，包括预收账款和应付账款，这些负债是不需要偿还利息的，相当于免费占用别人的资金。而房地产公司在开发的过程中，大部分都是用的外界的资金，经营性负债率越高，意味着在实际运营过程中，公司自己投入的越少，现金流也就更加宽裕。而金科股份2016年、2017年前三季度的经营负债（包括预收账款、应付账款等）分别为478亿元、598亿元，经营负债率分别为55%、49%。而同期万科的经营负债率为84%、88%。这意味着，金科股份在实际运营中，自己投入的资金更多，现金流弹性相比万科有一定差距。

而用经营性资产（存货和预付账款）减去经营性负债，可以计算出金科股份2016年、2017年前三季度的营运资本需求分别为273.3亿元、409.3亿元，占同期营业收入的比例分别为84%、227%，这个比例越高，意味着公司需要投入更多的钱才能带来相同的营收。而同期，万科此项数据分别为-20%、-205%，这意味着万科靠外界的钱就可带来同样的营收，而金科股份则需要投入更多自己的资金。

且从金科股份的毛利率来看，截至2017年前三季度，其毛利率为18%，同期万科毛利率为31%。

年报期高管减持

近日，金科股份又出现高管在年报窗口期减持13万股的情况，收到深交所监管函。

在上述监管函中指出，金科股份预约于2018年3月28日披露2017年年度报告，王洪飞作为金科股份的联席总裁，于3月9日卖出金科股份13万股股票，交易金额68.69万元。

深交所认为，王洪飞上述行为违反了 《主板上市公司规范运作指引》第3.8.15条的规定。深交所表示，希望公司及全体董监高吸取教训，严格遵守《证券法》、《公司法》等法规及《股票上市规则》、《主板上市公司规范运作指引》的规定，及时、真实、准确、完整地履行信披义务，杜绝此类事件发生。

此外，其前不久也收到了监管函，主要是在增持中出现了短线交易。而且，王洪飞的年薪曾创下重庆上市公司之最，2016年其年薪达到1089.81万元。

这位高管在年报公布前夕减持，是否意味着其并不看好公司2017年当年业绩，因此提前抛售以避获利免得之后股价下滑、资产缩水？这也难怪投资者要打个问号了。截至2018年3月23日，金科股份股价为5.14元，市盈率21倍，高管减持消息爆出之后，股价就一路走跌。

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