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共有产权房成照妖镜！真实刚需露馅了

作者：齐俊杰看财经

北京从去年开始大力推动共有产权房建设，这种房子相当于你跟政府共同出资购买，你只需要拿一部分钱，产权也按照比例划分，但政府并不会跟你去争抢使用权，但是产权收益，就会有一定的麻烦，也就是说，你要是买房为了住，共有产权房跟普通商品房没有任何区别，这就是你家的房子，可以落户，也可以去给孩子上学用。至于位置和质量跟同等价位的商品房比较，也没有明显的差距。目前已经卖完的三个项目，分别在朝阳北路，顺义新城，和延庆新城。

但是，如果你是为了投资，那么这种房子就没有任何价值了，因为产权不全是你的，所以以后无论是出租，还是出售都会有很多的限制，作为合资方的政府如果不同意，你甚至没法变现。所以我们也看到大家对于共有产权房的态度迅速的降温。北京首个共有产权住房项目朝阳锦都家园，这个项目其实是原来的限价房项目改的，所以算是半路出家，一共有427套房源，共有16万户申购家庭，按最后通过审核的12万户计算，申购家庭和房源比例大约为281:1，也就是281人抢一套房。而首个真正的共有产权住房金隅大成金成雅苑项目，969套房源只有5万户家庭申购，按最后通过审核的1.5万户家庭计算，申购家庭和房源比例仅为15.4:1，15个人就能中一个，所以确实大幅度下降。

当然有人说，两个项目的地理位置差着不少，这我也承认，但顺义现在也不算什么偏僻的位置，而且这边有地铁14号线，附近还有著名的富人区中央别墅区，所以配套都很齐全，很多新盘甚至豪华住宅也在这里，他覆盖了望京和CBD以及顺义和朝阳大部分的地区，应该说交通还算便利，但申购比例从281:1以下降到15:1，足以说明大家的热情正在迅速的减退。很多人已经琢么过味来了，觉得这房子就是鸡肋，以后不能变现，没有流动性。所以开始束之高阁。

其实，在北京共有产权房第一次申购的时候，我们就说了，共有产权房是一面照妖镜，他一下就能测出北京有多少刚需，有多少人是没房子不行，租房就过不下去的那种，结果16万人申请，当时我们就说，可能朝阳区真实的刚需也就16万，没想到金隅大成项目直接降到了5万，那么也就意味着其实第一次的16万也是明显高估了。可能真正需要房子用来住的家庭就这么多，按照城八区和远郊区推算，估计也就50万家庭左右，这里面还有不少是重复计算的。那么北京未来5年将建设150万套住房，其中有25万套共有产权房。而在今年就会完成5万套共有产权房建设，所以仅仅从共有产权方面就能覆盖至少一半的住房需求。更何况还有45万套公租房，所以刚需完全能够覆盖掉。至少未来5年，北京住房市场的供应是充足的。更何况我们的人口在下降，2017年常住人口首次下降了2.2万人，这是20年来，北京人口首次下降。另外，北京的人口结构也在变化，常住人口中劳动年龄人口在快速下降，2017年15-59岁劳动年龄人口为1586.1万人，占73.1%。低于2015年76.7%数字。而60岁及以上常住人口比重从15.7%，上升到16.5%，即358.2万人，这表明北京老龄化程度在加深。

所以，综合来看，对于北京来说，需求在减少，而住房供给在上升。未来几年都将维持这个明显的趋势，而共有产权房，将继续试探刚需的底线，今年将有大量的项目推出来，我们并不担心申购家庭下降，因为那样其实就达到目的了，这种房子就是保证刚需居住的，而根本就不想让你用于投资。

一直说，北京这是一个很好地思路，把刚需和投资给分开，让刚需到另外一个服务器去玩，那么你想想，你身后的傻子正在一批一批的被接走，这个服务器里最后就全都变成炒房的了，那么最后谁骗谁呢？找不到刚需接最底层的盘，上面的所有换房需求也就完全推不动了，所以目测，随着共有产权的不断推出，北京楼市今年并不乐观。刨除共有产权之外的，普通商品房成交量也会进一步下降，而这种趋势仍将持续几年。当然，刚需有出口了，再锁死金融，剩下的炒家，你就让他们自己炒去吧，茅台炒到几万一瓶的都有，但我喝自己的二锅头也挺好。这就不会造成恐慌。

北京这就是树立一个调控的标杆，希望能够通过政策性住房，解决高房价的问题。就是要做个样子来给全国各地看看，北京房价都降下去了，你再说你那里降不了，是不是就不合适了。随着北京的经验成功，不排除会大规模推广到各地。二线主要城市，都会陆续上马共有产权房项目。而且北京，上海这两个城市的房价，就是中国楼市的天花板，如果天花板往下落，那么对于其他城市的炒房来说，也将有巨大的心理压力。

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