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新城控股的“左右互搏术”

商业注重运营，住宅更偏销售；商业回报缓慢而住宅短期见效，这种看似水火不容的两种业务模式颇有“老顽童”周伯通自创的左右互搏术一般，原本用于自娱自乐的招数套路经过杨过一句惊醒梦中人，成为一种极为上乘的武功。

将房地产企业的按照2017年的销售额数据进行排列、解构，能同时“玩转”住宅和商业的房地产企业，新城控股是值得拿出来说的一家。

2016年，新城控股住宅销售收入及综合体销售占比分别为58.44%和39.96%。到2017年，公司住宅业务收入218.37亿元，占比54.85%，综合体业务收入169.56亿元，占比42.59%。

在新城控股内部，这种住宅与商业板块双轮驱动的业务模式被视作一招独门绝技，甚至被当作进入行业千亿竞争时代保证规模与利润的平衡点。

近年来，房企千亿新军从7家、12家至17家不断扩容，“一场没有天花板的战争”正成为房企后千亿时代下的“主旋律”。“未来3到4年新城控股将以扩大规模为主基调，以一二线城市为核心，三四线城市作为辅助，主攻住宅及商业，双轮驱动下加速快跑。” 新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷称。

左手画圆 右手画方

行业内有一种说法，卖住宅的是小学生，卖商业地产才是大学生。

“商业的持续经营，为公司创造了长期、稳定的现金流；丰富的商业配套有利于提高住宅产品的溢价水平以及竞争优势。”欧阳捷透露了新城控股做商业的内在逻辑。

2008年，新城控股开始拓展商业版图，主要商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。每年新增至少10--15个商业项目的速度进行发展。

这种对于商业项目快速扩张的渴望，其目标实现一方面取决于内部的斗志和决心，另一方面的阻力却来自于行业内先行者万达的压力。

2012年新城控股旗下商业综合体“吾悦系”诞生时，全国已经开业的万达广场共72座，规模居全球第二，按照王健林的设想，以每年新开18座的递增速度，到2014年万达广场数量将达到110座，跃居全球第一。

然而在2014年万达开启第四次转型后，新城控股的商业机会开始显现。彼时万达主营业务重心由重向轻发生偏移，到2017年形成商业、文化、金融和电商4个业务板块。

在2014年12月，新城控股上海青浦吾悦广场开业，这是新城在一线城市的第一个商业项目。在此之后，新城逐渐形成了“上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”商业板块扩张布局。

补位万达广场进行全国扩张，新城控股的战略意图很明显。

2016年11月25日，新城控股对外称，到2020年底，公司旗下购物中心 吾悦广场将超过120个，开业数量将达到100个。

当时说出这句话的人是新城控股的联席总裁陈德力，他在说这句话之前三个月刚加入新城控股，在此之前，他的头衔是万达商业地产副总裁、万达商业管理常务副总裁、营运中心总经理。

2010年陈加入万达，据报道他“亲手打造了180个购物中心”。他执掌的营运中心也成为万达的核心部门，万达商业的12位副总裁中，有一半出自营运中心。

截至目前，新城控股在全国59座城市布局了72座吾悦广场，截至2017年底已开业23座、总建筑面积226.64万平方米，2018年计划再开业18座吾悦广场。

当然新城控股商业板块的高速扩张也离不开住宅业务的前期“供血”。

财务数据显示，2012年新城控股销售金额仅有161亿元，2016年新城控股销售金额达650亿元，年均增速达到114%；2017年，新城控股更是以1264亿元的销售额、94%的增长率进阶全国房企13位。

在住宅产品打造上，新城控股共有“乐居”、“圆梦”、“尊享”三大产品线，针对每一个产品层级确立了“新中式、大都会、现代简约”三种风格。2016年推出高端住宅产品线--璞樾系列。

据统计，新城控股操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内即可实现现金流回正。在这种“高周转、快回款”模式推动下，新城控股的盈利数字也相当好看：报告显示，2017年新城控股归属于上市公司股东净利润60.29亿元，同比增幅接近100%，高出所有机构预测；毛利润为144.11亿元，同比增长84.87%；毛利率35.56%，增长7.7个百分点。

分心二用  合心归一

左右互搏术的厉害在于“分进合击，那便等于以二对一”，招式起步于分心，成型却在于二手合一。这种商业与住宅的齐头并进如果不能在业务上进行协同，相反则会因为对短期盈利的追求而自废武功。

据悉，在2017年整体销售额的构成中，新城控股住宅开发事业部与商业开发事业部所占比例约为7:3。但商业的贡献不只在于商业综合体中的住宅、小商铺等可售物业，更在于商业与住宅、可售物业与自持大商业之间的紧密互动。

“既能互相协同、取长补短，又能相互独立、各自发挥”，新城控股联席总裁袁伯银曾这样形容商 住之间的关系。

以欧阳捷的描述则是，“用住宅销售实现快速现金回笼，以商业地产自持实现长期增值，确保现金流稳定，通过长短期业态的组合，实现公司资产的最佳配置。”欧阳捷描述的这种商业模式形成了逻辑上的自洽。

除了住宅和商业的协同，匠心和决心可以说是新城控股发展中的内核。匠心决定着新城的产品品质，决心则造就了新城源源不断的自我驱动力。2016年，新城制定了“匠心营造、千亿新城”战略，紧扣地域扩张、合纵连横、运营优先、创新升级四大战略内核。

在产品打造上，新城始终坚持“以客户为本”的宗旨，通过大量的客户调研，摸索出一套详细而明确的产品开发路径。如在常州吾悦广场的打造上，项目结合当地文化特别打造了湖塘悦色情景式地域文化主题街区，并引进江苏乐高等经典品牌。项目成立六年，成为当地商业地产的标杆项目，并带动周边区域价值的提升，增加了新城吾悦华府项目的溢价空间。

另外，长春吾悦广场则以这座城市标识性的电影与汽车元素为主打造的“时光·引擎”主题街区，与城市的电影产业呼应，同样实现了商 住协同效应。据新城控股相关负责人介绍，为提升消费者体验感，新城商业已经和超过5000个品牌达成合作，“一城一策”是新城控股商业项目打造的重要理念。

“攻城略地”之下，离1800亿元目标还有多远？

商业住宅跨步朝前，新城控股在2018年制定了全年1800亿元的销售目标。

据统计，2018年前四月新城控股销售额已达到508亿，位列全国房企的第10，完成全年销售目标的21%，目标完成率位居行业第6位。

在销售金额不断突破新高之时，新城控股快马加鞭进行开疆拓土，仅2018年前三个月新城控股新增土地约14宗，土地面积89.34万平方米，分别位于常州、盐城、包头、金华、潍坊、镇江、莱芜、温州、皇岗等城市。

据不完全统计，2017年，新城控股通过招拍挂、合作、并购等途径，新城控股共斥资502.26亿元狂揽77个地块，除江苏大本营外，其足迹遍布广东、上海、浙江、山东、广西、湖北等全国20个省市。

与此同时，新城控股正在加速进入一线城市，积极布局环京区域，2016年，在北京成立分公司。目前，在廊坊已落地新城昕樾住宅项目1个；在唐山新城澜樾府住宅项目1个；在原有住宅的基础上，今年5月新城控股在唐山再拿一地，未来将打造河北首个吾悦广场。

新城控股对这种快速拿地、开发的模式并不陌生。早在2015年，在一众房企还在对千亿规模“顶礼膜拜”之时，新城控股便提出了“冲刺千亿”、加速发展、“随心奔跑”的理念，并提前三年完成千亿目标。

欧阳捷认为，追求规模并不是问题所在，从行业整体来看集中度的提高是大势所趋，“房地产正处在一般集中型阶段，前20强房企占据市场份额的20%-40%；在2020年，市场会进入一般寡占型市场，前8强的房企占据市场份额的40%-70%；之后，市场将进入高寡占型阶段，前8强房企将占据市场份额的70%。”

就像每一个硬币都有正反两面，业绩大幅上升及实现跨越发展的同时，新城控股的负债率也再攀新高。数据显示，2013年末新城控股的负债总额为346.45亿元，占总资产的比例达到76.64%，随后2014年略有下降，2015年随着公司大举拿地迎来快速上升，截至2017年末，公司负债总额为1575.45亿元，占总资产的比例也高达85.84%。

对此，欧阳捷称：“现金流是企业的核心，而不是负债率，负债率高不可怕，现金流一天不够，企业就活不下去。只要杠杆率及债务率保持在一个平衡，现金流能够覆盖负债成本并维持一个平衡即可。”

在竞争日益激烈的房地产界，不少房企都有自己独特的企业文化，或推崇狼性文化，注重激进与扩张，或自比为黑马，讲求“快准狠”。成立25年的新城控股则一直强调“诚实做人，踏实做事”的“骆驼精神”，注重持久耐力与卓越务实，从单一的建筑开发商，逐步发展成为多产品线、全生命周期服务的综合性地产服务企业。

当后千亿时代按下“加速键”，新城控股正凭借“左右互搏术”实现大步跨越。照此趋势来看，今年新城控股进入房企前十强可谓十分可期。

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