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保利置业资产支持证券终失利 地产发债中止圈央企“金身”不保

7月17日，国务院国资委召开中央企业、地方国资委负责人视频会议。会议提出，央企降杠杆防风险成为下半年发力的重点，同时随着改革试点的扩围，下半年混改、重组、管资本、市值管理等多项改革措施有望多点突围。

在金融强监管的当下，房企融资难度越来越大。面对企业“性质”的差异，即便亲儿子央企和国企，国家也没有给予特殊照顾，反而收紧了银根。

近日，上交所披露的信息显示，保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目终止。据了解，保利所发行的证券于6月19日曾经历过一次中止，从“中止”到“终止”不仅不足一个月，更是在给保利一线希望后，让其面临更大的绝望，因为终止意味着永远关上了境内发债这扇门。

央企融资失利，原因何在？

发债失利不是罕见之事，缘何保利置业如此轰轰烈烈。原因唯二：终止、央企。

根据凤凰网房产不完全统计，6月以来，融侨集团、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集团等都是“中止”债券发行，且均为民企，但“保利置业”是唯一一家受国资委监管的央企，且惨遭“终止”。国家对亲儿子缘何如何“吝啬”呢？凤凰网房产分析认为背后有三大原因：宏观政策导向、圈内国企有违约先例、还贷高峰将至。

首先，凤凰网房产注意到，今年3月，在全国两会上回答记者提问时，国务院国资委主任、党委副书记肖亚庆明确表示，今年央企和国企要在降杠杆、控风险中带头做好自己的工作。在此基调下，6月，国务院国资委制定了中央企业降杠杆、减负债、控风险的指导意见，并明确到2020年前中央企业的平均资产负债率要再下降2个百分点。

在金融去杠杆背景下，作为高度依赖资金的房地产行业，自然不可避免的受到政策影响。保利融资被拒事件，背后所透露出政策风向已经精准抵达房地产市场，随着政策的持续发酵，地产圈越来越多央企或国企的融资优势将被瓦解。

其次，房地产企业违约事件不断，国企也有违约先例。国企发债一直被市场认为是资金安全系数最高的存在，但今年5月天房的违约事件却打破了这一信仰。导火索是由于2017天房集团公司盈利能力大幅恶化、业绩出现亏损引发的2亿元债务违约事件。

5月12日，中信信托发布公告称，“天津市国资委旗下最大的房地产企业天房集团在2017年5月18日与中信信托设立的“中信·天房2号贷款集合资金信托计划”即将在2018年5月18日到期，届时天房集团将偿还2亿元贷款本金及相应利息。但由于2017年天房集团业绩出现亏损，导致借款人天房集团届时可能发生无法如期偿付贷款本息的违约风险。”

天房集团债务违约的消息成为了地产圈热议的话题，该事件打破了市场对于国企债券不违约的信仰，进而导致地方政府兜底意愿也进一步降低，以更为严厉的态度收缩对国企的投资战线。

第三，近期市场将迎来偿债高峰，为了防止企业借新还旧，政府对于发债资金用途的监管力度升级。2015、2016年房企大规模发行公司债，随着三年期的债务即将到期，2018、2019是开发商大规模的还贷高峰期，2018年房企到期债权额度达3300亿，2019年到期债权到达4700亿，两年加起来一共到达8000亿。且今年的还贷高峰主要集中在三四季度，为了防止以债还债，国家对资金用途的监管力度进一步升级。

数据不会说谎，2018年3月，地产债融资金额达784.47亿元，但接下来债券市场房地产债融资量回落，4月地产债发行量下滑至538.07亿元，5月份则进一步滑落至368.63亿元。6月，地产债发行量共计428.86亿元。尽管6月环比数据出现较大幅度的上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，发债仍面临严峻考验。

此外，6月底发改委再次加强房地产企业境外发债，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，阻断房企“蓄水”的重要渠道。

眼下要务：打好战略保卫战

通过凤凰网房产近日发布的《A股品牌房企资产负债率排行榜》可以看到，尽管国资房企整体负债水平在降低，但鲁商置业、中交地产、云南城投、绿地控股4家具有代表性的地产国企央企或相关背景企业，资产负债率却位列排行榜前4，且负债率均超过88%，远超行业80%的平均水平。

尽管正值盛夏，但在去杠杆力度加大、监管趋严的重磅炸弹下，国资房企却已进入资本寒冬，加之面临还贷高峰期，若房企销售回款困难，或存资金链断裂的风险。

易 居房地产研究院总监严跃进对此开出了药方：“从实际情况看，当前正是需要资金的时候，所以中止也需要做反思，类似反思包括此类企业应该审慎既有的战略和业务模式，同时要研究新的融资计划和渠道，这样才可以真正形成较好的融资机会和业务可持续发展态势。”

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