ifeng_share_thumbnail
李战洪:地产“吉普赛人” ——凤凰网房产北京
房地产在一个怪圈里面循环…… -来自凤凰新闻客户端
https://ihouse.ifeng.com/detail/2018_08_01/51550941_0.shtml

李战洪:地产“吉普赛人”

地产视界观 作者:王迪
2018-08-01 18:32

7月的海南三亚,天气有些多变,阵雨与艳阳次第登场,海边氤氲的空气中弥漫着一丝闷热与潮湿,站在三亚理文索菲特度假酒店2层,绵延的海岸、蔚蓝色嵌边的海水、搭配上尽收眼底的绿意铺满窗口,让人有种度假的错觉。

穿越博鳌•21世纪房地产论坛集中一天半的唇枪舌剑,新鸥鹏集团总裁李战洪穿着一身印着独特论坛标记的藏青色丝绸唐装出现在记者面前:随意、不拘小节、金牛座与生俱来的踏实感与亲切感。爽快接受凤凰网房产专访要求后,在距离主会场不远的一处僻静的大厅沙发处,李战洪回溯改革过往、以亲历者的身份细数地产风云及行业感知,金句不断,字字珠玑。

从个人经历来看,李战洪颇具传奇色彩。60后的李战洪自称是一个“现代的吉普赛人”。1000多年前,这个自诩为罗姆人的民族,从印度拉贾斯坦开始了迁徙,并散居于世界各地,追求自由,热情奔放,浪漫和不羁成为这一神秘民族的标签,相似的经历让李战洪在他们身上找到了某种彼此契合的共通点。

李战洪出生于湖南,随后,辗转广州工作任教,之后深入深圳、重庆、成都、天津、北京等多地房地产一线历练,如今已经移民美国的他常年还在世界各地自由切换。他说自己人生的轨迹可以总结为这样一条路径:从中等城市到大城市,从大城市到沿海一线城市,再到国外的一线城市。

与所处空间不断变化不同,出生于湖南的李战洪,带有湖湘文化独有的人文精神特质,也深得“吃得苦,霸得蛮,舍得死,不服降”的湖南骡子精神,坚定的信念与踏实的工作作风成为多“变”中的“不变”。

1978年,中国恢复高考的第一年,在招考录取率不到1%的情况下,李战洪考入湖南工学院自动化专业。做过8年国家干部、又在重点大学工作11年,原本可以在体制内安稳度日的他,因为一次契机人生方向就此发生转向。

90年代地产“春风”吹遍国境之南,当潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪意气风发的“万通六君子”在海南大炒房地产之时,李战洪正在1709公里之外的广州华南理工大学任职,国家工程研究中心负责科技成果产业化的工作成为他最初感知房地产的一个通道。

此后,他先后在戴德梁行、王志刚工作室、融创、金科等全球及国内领先的房地产咨询机构及品牌房企进行一线实战,从北上广深一线大城市,到鹤山、泸州、中山这样的小城市都留下了李战洪的足迹。在广东时,独立操盘广州东莞第一国际,让其获得了全国十大操盘手第一名之誉;在融创,一句“重庆向北”,确定了城市的方向和融创的品牌地位;在金科的6年,李战洪确立了“1030”战略并促成了金科地产飞跃发展的6年,这也促成了业内公认的地产“导师”、中国地产界最活跃的职业经理人之一、“地产界高级打工皇帝”等美誉。

近30年的行业经验给予其独特的视角进行观察,提到房地产趋势时,他笃定预测:“房地产会继续在一个怪圈里面循环:一涨就‘抓’,一‘抓’就‘死’,一‘死’就‘叫’,一‘叫’就‘放’,一‘放’又‘涨’,然后又‘抓’,一‘抓’又‘死’,这是一个循环。去年‘涨’,今年‘抓’,明年‘死’,后年‘放’,这就是房地产的循环,未来会继续。”同时,他认为未来企业一定是依靠单项才能获取冠军。

在解读房子与财富之间的关系时,他观点同样鲜明:“这个年代最穷的人是只剩钱了,没有房子。而另一部分人通过负债,充分利用了杠杆,穷的没有钱,只有房子,这是最富的人。”

2015年,李战洪选择加入新鸥鹏集团,开启教育小镇的拓荒之行,“做教育要有情怀,它是一个慢周期的过程,不能急功、也不能近利。”李战洪说:“进入新鸥鹏集团,可以将过去曾经11年在大学里工作及随后10多年在地产行业摸爬滚打的两个产业进行合理的嫁接。”

在微信上,李战洪选了这样一张图片作为头像:身穿卡其色外套、戴着一顶浅灰色牛仔帽,眼睛则45度微微望向远望,淡定中透露着一份乐观与洒脱。步入知天命之年的李战洪依然常怀少年之心。正如,奥斯卡获奖电影《少年派的奇幻漂流》中的少年,有一种与众不同的天性,对身边的事物充满了好奇并勇于探索、挑战。

2018年4月,李战洪发了一条状态:职业生涯中“永远不做集团正职”,只做“百年副职”的公开言论,今天食言了。终于把自己置身于一场职业生涯的“跳高”比赛之中,跳高比赛的特点就是:不管你跳得再高,不管你是否每一次都刷新纪录,比赛规则注定你每一场比赛都是以“失败”收场…… 不好走的路是上坡路,善待人生历练,以一空斩万物,向生而死……

以下为采访实录:

凤凰网房产:您是如何和房地产结缘的?

李战洪:1998年房改,那时在广州的一所重点大学工作,主管产学研,把科技成果产业化,我负责投资管理,要到学校外边找地、建设、发展,就被动地当了地产方面的“总经理”,以职务的身份就直接进入了房地产。

凤凰网房产:回顾改革开放四十周年,在此进程,您觉得房地产行业最大的变化是什么?

李战洪:在千里之外的异地拥有自己的房子,这是二十多年前,改革开放之前不可思议的,这是最大的变化。

在中国人的DNA里面,有“房子”和“儿子”两种骨子里的意识,一是有自己的房子,而且是房子越多越好。二是儿孙满堂,子女越多越好,这两个传统文化激发了他们对房子的渴望,一定要有自己的房子。改革开放之后,中国人骨子里的一些东西启发出来了。以前是在自己的祖屋上面建房子,现在是房子由少变多,可以在异地购房居住,异国购房,不知不觉中已经变成了现代“吉普赛人”。

凤凰网房产:您如何看待1998年房改制度?

李战洪:在一个国家发展的过程中,有一些规则一定是用来打破的:在有规则的地方打破规则是一个固定动作,是必须的;在没有规则的地方建立规则,在新的规则打破之后建立规则。1998年出现了一个打破旧的规则,建立新的规则的时期,所以1998年的意义就是很重大。其实市场化的买房是在1998年以前就发展起来了,之前房子是没有产权的,1998年之后就有了真正意义上购房人的房子了。

凤凰网房产:1998年房改政策对您之后的人生有何影响?

李战洪:第一,有一句话说:这个年代最穷的人是什么人?是穷的只剩钱了,没有房子,这是穷人。有一部分人是负债,充分利用了杠杆,穷的没有钱,只有房子,这个是最富的人。

第二,房改之后,一个明显的趋势,人的收入有两种,以前是完全靠职务的收入,靠上班,通过职务打工赚钱。1998年之后房改,资产性收益开始出现了。所以,说先知先觉的人利用98年房改之后的二十年,正如我所说“穷的没有钱只有房子”这种人变成最富的人,他们充分利用了资产性的收入,增加自己的财富,改善自己的生活。

凤凰网房产:2008年,第一个十年看房改,您是如何看待的?

李战洪:房地产有其一定的规律,1998年到2008年,就像广东是一个大年跟着一个小年,一个小年之后接一个大年,有一个整体向上的轴线。把握好大年的时候快速去库存,小年的时候拿地建设,踏准这个节奏就赢得了市场,企业就能快速的发展。

凤凰网房产:您觉得房改的初心是什么?是一种对市场的调控吗?

李战洪:目前的调控不是市场方式的调控。房改的初心已经有了可量化的效果:第一,中央政府,房改之后增加了税费;第二,地方政府,通过出卖土地获得资金的支持,让城市快速发展;第三,银行,通过房地产的财务收入,使效益和规模快速做大。第四,开发商,借此快速实现发展;第五,人民通过购房,在住有所居之外获得稳健的投资机会。房改最大的特征就是五个利益集团获取了巨大的利益,国家的经济快速发展,城市的面貌、城市化的进程快速推进,房地产的关联行业有57个,其在经济里面的支柱性就体现出来了。

凤凰网房产:您如何看待未来的房地产走势?

李战洪:房地产会继续在一个怪圈里面循环:一“涨”就“抓”,一“抓”就“死”,一“死”就“叫”,一“叫”就“放”,一“放”又“涨”,然后又“抓”,一“抓”又“死”,这是一个循环。去年涨,今年“抓”,明年“死”,后年“放”,这就是房地产的循环,未来仍将继续。

凤凰网房产:对于当下租售并举、房住不炒的政策您如何看待?

李战洪:这是非常态的手段,不正常的手段。

凤凰网房产:您如何看待未来的住房租赁及长租市场?

李战洪:这个要看是市场化的还是政府引导的,纯政府引导的就是非常态的,单向导通的。要尊重市场规律,不要拿非常态的东西说事情。

凤凰网房产:您觉得未来的房地产“蓝海”在哪些领域?

李战洪:我在九年前的博鳌论坛上就说了,未来的蓝海在哪里?我当时说了三个字“文、教、卫”,大文旅,大健康,大教育,这三个里面的进入门槛是不一样的,大文旅是比较容易进入的,这个门槛相对来说最低。第二个是大健康,大健康有两种,一种是大康养那种,你没有三甲医院都跟不上。大教育是学历教育,没有十年以上的沉淀根本不可能做,新鸥鹏已经沉淀了25年,教育城、教育小镇、国际人才港不是你随便就可以做的,行业进入门槛很高。

凤凰网房产:基于现在的政策及市场现状,新鸥鹏集团,未来有何种规划及战略布局?

李战洪:未来的企业要么商业做的好,要么产业做的好,要么旅游地产做的好,要么大健康做的好,要么大文旅做的好,要么大教育做的好。中国这块土壤没有办法让企业产生全能冠军,未来的企业一定是在单项上面专注的,都是依靠单项获取冠军,然后获得更多的土地资源、政策资源、资金资源、市场资源,人才资源和合作资源。所以第一要获得单项冠军。

第二,去地产化。主题发展是未来的趋势,做主题开发,所谓的主题开发,就是像大健康,科技、产业、文旅、教育、健康等等,沿着这个方向走。新鸥鹏集团25年如一日一直做教育为主题的发展,以一念行千里,抵挡住诱惑,只做以教育的主题来发展的企业,今年也会在教育小镇、教育城等产业地产上发力。

凤凰网房产:如果用一首歌来概括改革开放四十周年,您觉得哪首合适?

李战洪:用一首歌的话,是《为你喝醉》。让大家陶醉在里面,而且一直“喝”,“喝”得更多的人都已经“失态”了,还有一些还很“兴奋”。不只国家、包括人们,投资渠道比较少,大家都往房地产里面投,如痴如醉。

凤凰网房产:对改革开放四十周年有何寄语?

李战洪:过去轻易成功或者巨大成功的经验已经成为未来发展的障碍,只有主动创新,勇于变革,按照市场化的规律,这样才能更好地走向明天。

快问快答:

Q:您最大的爱好是什么?

A:守正出奇,工作肯定是一个爱好。工作之外的爱好就是跑步,最近减了27斤,我崇尚简单生活,快乐工作。

Q:您平时喜欢看什么节目?

A:看电视的时间不是很多,看的时候喜欢现在《中国诗词大会》类节目,后来江苏台的《一锤定音》,虽然有一些编导主导的,但是还是有一些不可预知的东西,这些节目比较好看一些,还有就是《中国好声音》。

Q:您平时会看书吗?有推荐的书单吗?

A:跟管理有关的,比如说《有效的管理者》《真正的成功》《从优秀到卓越》《竞争优势》等。

Q:您最得意的一件事情是什么?

A:一公一私。一公的话就是开创了一个新模式,作为多年的企业首席战略官,把企业的发展模式、盈利模式,商业模式设计出来,设计了企业主题发展的模式。对私的来说,通过加强锻炼,把自己的身体指标都达到了标准和优。

[责任编辑:王迪]

重磅推荐

金科天玺


查看详情