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曾与万科分立南北,如今华远尚能饭否? ——凤凰网房产北京
曾备受瞩目、光鲜耀眼,一度与万科比肩。却借壳受阻,融资难行,规模不及万科十一。时隔多年,如今的华远在历史滚滚车轮下如何向前?凤凰网房产看见新时代专题之时代房企为您解析! -来自凤凰新闻客户端
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曾与万科分立南北,如今华远尚能饭否?

凤凰网房产 作者:皮卡丘
2018-08-08 09:46

作为最早一批的房企,华远曾备受瞩目、光鲜耀眼,一度与万科比肩,有着“南万科,北华远”的名头;又因原董事长“地产大炮”任志强的存在,时不时被媒体拿出来“秀”一下。然而随着任志强的退休,业绩的不尽如人意,华远在媒体的视线中暗淡不少。

2018年,华远地产面临的问题更加棘手。先是2017年业绩掉出“百亿军团”,华远地产原董事长孙秋艳任职不满4年出局;后被曝出上半年销售业绩31亿元,仅占全年目标的25.83%。近日,服务华远地产超25年的财务总监焦瑞云辞职,再次将媒体关注的焦点放在了华远身上。

拥有35周年成长史的房企,在改革开放四十周年之际,将怎样应对发展面临的危机,又将以怎样的姿态随着历史的车轮滚滚向前?凤凰网房产近距离观察。

新华远与老华远

华远地产缘起于1983年,隶属西城区国资委旗下的华远集团。虽然有着国资血统,但华远集团的发展却没有想象中顺利。

(华远老照片)

之所以用缘起,是因为如今的“华远地产”早已不是原来的华远公司。最早期的华远在1993年完成股份制改造,1994年与香港中资公司华润集团旗下华创合资、1996年的香港上市、1997年的国际发债,几年之内公司从仅有1500万元的注册资本,增长到近30亿的净资产和80多亿的总资产,招商引资连续多年处于北京首位,风光占尽。 

但1997年亚洲金融危机爆发,华远地产将大量资金用于东升园、东冠英地区旧改的40多万平米拆迁房,出现西单高登大厦土地转让款拖欠、中国国土资源部办公大楼拖欠购楼款等状况,资金链出现断流。当时,华创并不看好金融危机后的市场,华远外来现金流支持被切断,内地发展步履艰难。

2000年,因华创董事长宁高宁开始致力于将所持有的万科、华远地产股份进行重组,打造属于华润集团的“地产航母”。华润集团需要对华远进行直接控股,但遭到任志强的反对。双方裂痕加深,到2001年9月,华润集团和华远集团签订股权转让合同,华远集团将旗下约18%的华远地产的股份转让给华润集团。随后,任志强带着“华远”这个品牌,几乎从零开始,成立了新的华远地产。

华远地产开始了自己的二次创业。回顾老华远“失败”的原因,任志强曾表示:一、发展速度过快,预支了未来的融资条件和资源;二、失去企业控股权。在老华远地产上摔的跟头,让任志强印象深刻。在后来的华远地产发展过程中,任志强多次表示不追求规模,强调稳健、“小而美”。

坎坷融资路

在失去华润这棵资本的大树后,任志强不得不带着新华远地产另辟蹊径,寻找新的融资渠道。

华远地产原希望与京西旅游重组,因其存在6000多万元亏损,股东不允许在公司账面上扣除,导致收购失败。后来,华远地产又打算与借壳甬成功完成上市,结果由于西城区国资委认为甬成功的债务问题将给华远地产造成重大损失,坚决反对,事情不了了之。

直到2008年,华远地产借壳湖南幸福实业(SST幸福)实现重组。但这次重组并不顺利,从2007年10月23日SST幸福发布两家公司合并公告停牌后,此次借壳历时1年零7天。2008年9月28日,重组方案曾因定价方式问题遭发审委否决,华远地产上市的前景蒙上阴影。1个月后峰回路转,10月30日成功借壳上市的消息传来,华远终于完成惊险一跃。时任华远地产董事长的任志强在博客上感慨:好事多磨,终有出头之日。

(任志强的退休证)

但此时,地产股的“春天”已经过去,中央房地产调控政策随之而来。2014年任志强卸任时,华远地产都未能从资本市场融到一分钱。到2015年华远地产逐渐改变传统的银行融资方式,开始通过发债、向股东配股增发、证券等多种方式,才看到了资本市场的“回头钱”。2016年7月,华远地产首次利用公开市场来筹集直接的投融资金,总股本由18.18亿股变更为23.46亿股;2017年,成功发行规模为7.36亿元的类REITs资产支持证券,成为北京市国资委下属企业在国内发行的第一单私募类REITs产品。

华远的选择题

经历诸多考验,华远地产没有从市场消失。但在碧桂园、恒大、万科等房企销售额超过5000亿之时,坚持“小而美”、稳健策略的华远地产最高签约销售额不过百亿。资料显示:华远地产2017年实现营收营收99.04亿元,同比增长30.17%,创历史新高;但签约销售额从2016年的107.8亿元跌落至77.2亿元,同比减少28.4%。刚跻身百亿军团1年,华远地产就掉落下来。

面对华远地产发展缓慢的状况,华远集团开始不断进行新尝试。当前,华远地产公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型,开始向“重运营”发力。早在任志强任职期间,华远地产就对商业地产就有投入。2017年以来,华远地产又与大悦城签署战略合作,在商业地产开发、管理、运营等多个层面欲展开深度合作。进军高端酒店业后,华远地产提升整合资源和以房子为中心进行服务的能力。同时,华远地产完成商业地产从开发、管理、运营,到资产证券化的全链条运营,为中长期发展作铺垫。

(会议中的任志强)

尽管做出多方面努力,董事会似乎对华远地产的发展比不满意。年初,除原副总经理李然被重新选任为董事兼总经理留任董事会以外,包括任志强的继任者前任董事长孙秋艳、总经理孙怀杰等5名非独立董事全部卸任出局。

就高管集中更替的原因,一位华远地产人士曾向媒体透露:集团认为管理层表现得太过温吞,而2015年、2016年、2017年是地产业高幅增长的窗口时期,但华远地产错过了机会。

当前,华远地产董事长一职由华远集团董事长杜凤超兼任。上任伊始,杜凤超就为华远地产定下了销售目标:2018年华远地产的目标销售额为120亿元,而未来3~5年里,华远地产力争实现500亿元销售规模。但从上半年营收情况看,华远地产面临的情况并不乐观。数据显示:华远地产上半年实现共实现31亿元的销售业绩,占目标额的25.83%。

不过,透过华远地产披露的2018年投资计划看,华远地产的发展在加速。计划显示:2018年华远地产的房地产开发直接投资将达约191亿元,其中土地储备支出约100亿元。截至5月初,华远地产已耗资52亿元拿下全国三座不同城市的五幅地块,合计规模约879亩。 目前,华远地产的全国战略版图已辐射京津冀、西部、中部、珠三角四大区域,进入北京、天津、长沙、西安、重庆、广州、佛山等七大城市。

2017年,已经有144家房企销售过百亿,市场占有率超过60%。在房企发展越来越集中化的今天,已经错过房地产发展黄金时代的华远地产,如果再错了房地产发展“白银时代”,万科回头就更看不到这个曾经并肩发展的“兄弟”了。

有意思的是,万科创始人王石同华远原董事长任志强此前都喜欢作市场预判,王石审慎看待国内地产市场,并在10多年前就发出著名的迎接“白银时代”预测;任志强始终是楼市的“唱多者”。对市场预判有误的王石带着万科在地产“一哥”宝座上一坐接近15年,而方向正确的任志强却未能将同样的好“运气”带给他任期间的华远。

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[责任编辑:张侠芳]

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