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谁杀死了商铺 ——凤凰网房产北京
商铺的本质是什么? -来自凤凰新闻客户端
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谁杀死了商铺

2018-09-27 22:00

商铺的本质是什么?


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1

导购

业内心知肚明,最近的“新零售”革命,基本都发生在包邮区。

例如无人超市,盒马生鲜,外卖机器人,海鲜活送……

整个华北平原,北京还剩一家掌鱼生鲜(美团搞的未来体验店)。其他就是一片荒芜。落后了整整半代。

话说前两天,“x府井”百货搞出乌龙。

你去“x府井”百货买东西,店员会告诉你,本件商品在天猫旗舰店也有同款。建议你在天猫下单。

走上门的生意,反而还要推出去。宁死不做。

其背后的原因,x府井的收费模式,是“销售分成”。

在x府井百货卖的任何东西,要集中到收银台付款。商场抽走20%。这也是传统百货公司的标准做法。

但是商家不乐意了。客户进门,您点天猫链接吧。

直接送到您家里。飞单跳掉。

x府井的对策,是派出大量的“探子”。伪装成顾客前去购物,一旦发现有“飞单”到Alipay的做法,就扣款,罚钱。

罚销售额的100倍。

X府井的做法,本来无可厚非。因为“百货公司”的店面租金,有二种收法;

1)固定租金。所有的万达广场,都是固定租金。

2)销售分成。这样的好处,随商户共成长。初期商户易存活,后期多分利润。

今天我想讲的,并不是“百货公司”落后形态的争执,孰是孰非。

毕竟,“罚款100倍”肯定是岔路。

靠固步自封的手法,否认新时代,是无法挽救x府井的。

我想问,商铺该如何改?


2

商铺

很久很久以前,俺思考一个问题。

我们做地产的,总不可回避房屋的“品质”。

这房子,地桩打多少米,钢筋密度,水泥标号,绿化树龄,车位比,有没有裂缝,漏不漏雨,是不是海沙楼。

“质量”是房价重要一环。

可是,你把这眼光,转移到“商铺”上时,就完全不适用了。

俺常年来思考一个问题,

为什么南京路上的商铺,要比崇明岛贵那么多


上海有记录的商铺交易,2003年南京东路置地广场220000/m

那还是03年,钱比现在值钱得多。

崇明的铺,呵呵,220000/套。

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同样都是“铺子”,他们的价值差异在哪里。

你要说“品质”,我完全可以做到“品质”一模一样的。

四壁都用高等级的钢筋水泥建造。一进门全套大理石铺地,盖上厚厚的天鹅绒地毯。层高5米,气派的落地窗,镶金的。空调和灯光永远打到最合适的温度。还有一个特漂亮的气质小姐,“MayI Help You”。

然并卵,哪怕你做到了这一切。“品质”方面超一流。

崇明铺依然不值钱。

很多人条件反射地回答,铺子的区别,关键是“地段”。

南京路的地段,和崇明岛自然不能比。

那么,我继续问,“商铺地段”的本质是什么。

你仔细想,本质是“流量”。

真正的区别是,走入店铺的人数。

在南京路上,可能每分钟都有十几个客户。改革开放初期,曾经创下摩肩擦踵,手帕掉地上,捡不起来的故事。

而在崇明,老板娘哈欠连天。拿机关枪都扫不到人。

除了数量,“质量”也很重要。

南京西路的铺位,要比南京东路更值钱一点。是因为南西的人口购买力更高。

现代电商的竞争,电商做的其实也是“流量生意”。

电商的存在。相当于在南京路的隔壁,又多了一条“南海路”。

客户可以逛南京路,也能逛南海路。

2000年初,有人曾经提出,“电商可以极大地降低商品价格,因为没有昂贵的店铺租金”。

激进分子,有鼓吹降低三成的。

可是后来的事情发展,我们知道,并不是这么一回事。

电商一开始的发展,亏得很厉害。等电商们最终站稳脚跟,价格也没比实体店便宜多少。

为什么,为什么,我问你一句至关重要的话:

“电商的价格再低,能比崇明的商铺更便宜么”!


崇明的商铺,价格已经接近于零。在成本结构中,占比微乎其微。

可是崇明的商铺,为什么没有击败南京东路的旺铺。人们为什么不涌到崇明去买东西。

“电商致胜论”的一代人,犯了一个错误。

他们以为的成本:

产品+店面陈列=崇明铺

真实的成本:

产品+店面成列+流量=南京路铺

电商后的成本:

产品+网站+流量

其中“流量”这一块成本,是省不下来的。

淘宝上有几百万卖家。凭什么买你,凭什么买你。

这是靠流量买路钱“封推”,推上去的。

互联网上有几亿个网址。凭什么点JD.com,凭什么用美团旅游,阿里飞猪。

那是靠电梯里的广告,狠狠砸出来的。

因此,我们回答了一个业界长期困扰的问题:“电商可以降低成本么,电商能大降价么”。

答:“电商可以降低的,是崇明铺的造价”。


3

变革

财富增加得很缓慢,财富转移得却很快。

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人类的财富,增长十分缓慢。例如欧美等国家,每年GDP +1%

但是,财富的“转移”,却是非常非常迅速的。

好比数码相机出现以后,淘汰了传统胶卷。

从消费者“体验”来说,是进了一小步。

可是对于佳能,尼康,柯达等公司来说。

就是柯达的几百亿市值烟消云散。转移到了佳能,尼康,莱卡等公司身上。

iPhone取代诺基亚。对于消费者来说,也只是智能机10%的效益提升。

可是对于Nokia来说,就是数百亿美元的市值耗散。转移给了Apple。

电商的出现,使得“流量”聚焦发生了转移。

以前人们要去到步行街,黄金地段,才能找到最新,最潮,最in的科技产品。

而现在,入口是移动互联网。

消费者购买一台冰箱的价格,可能仅仅下降了3%。相当于在远郊区兴建一个Shopping Mall的价格。而且.com本身也有程序员成本。

但是冰箱的3%,对于“步行街商铺”来说,就是千亿百亿市值不见。

相应的股价,加到了马云爸爸的头上。

流量没有了,“南京路”旺铺就不再值钱。

如果完全没有人,南京路就会沦落到和崇明铺一样的价格。

在第三节,我想说一说,“未来的商铺”。商铺,商业,x府井百货,如果要变革,应该如何构思。

首先,我们要吐槽槽点。

任何商业的改善,任何百亿级的机会,都是从“槽点”开始的。

消费者有不满,哪里才有商机。

我的槽点是,“陪女人逛街”,太累了。

作为一个上海男人,垂头丧气,大包小包。左手二袋衣服,右手二袋鞋子,胳膊肘下面一袋面包,脖子上还挂着女士手提包。

我的腰都快要断了!

长久以来,作为一名男性,我不得不对“女性逛街”具备巨大的吐槽。

为什么,为什么,鞋子要拎在手上呢。

为什么不能在店里看好。封包,装箱。你叫一个美团,京东,或者闪送。直接送我家里呢。

2000元的衣服都买了,商家出20元快递费没啥大不了。纸板箱很重呀。

我的支付宝上面,默认捆绑了地址。

为什么商家不能出示一个二维码,扫一扫,递送默认地址呢。

更进一步,为什么这款,店里面一定要有备货呢。

我买哪个型号的PS4,DJI,果多美,不需要看实物的。你直接送我家就行。

轻装逛街,多买几件。

如果我们往深处想,一座商场,他其实提供了四种功能:流量,展示,销售,提货。

流量:链家不惜成本,租下各个街角的双边铺。让一群呆子坐在里面看电脑。其实链家买的是“Walk In”客户。

展示:在VR出现之前,商场无可取代。餐饮永不可取代。

销售:电商可做到

提货:仅限于部分产品。

在远古时代,没有电脑,百货公司代表着“最先进”的商业形态。

因为它把四大功能集中在一身。实现“我来了,我看见,我买了”的一站式购物。

可是时代变了。

百货公司的经营者,还停留在“蒸汽机”时代,亘古不变。

四大功能:流量,展示,销售,提货。

其中至少有三个,技术已经革命,可被电商取代。

唯一不可或缺的,电商的唯一短板,是“展示”。


4

未来的商铺

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