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叶檀财经：开发商大精减？下行周期 谁最抗跌？

文/顾天杰

房企资金链收紧怎么办？发债贷款，加快回笼现金流，还有，呃，裁员。

未来三年 房地产企业债务集中到期

今年前九个月，85家典型房企融资总额8287亿，同比减少11%。

2017年，恒大同期引入战略投资者融资额较大，加上发行大量外债，替换原有债券。如果剔除恒大影响，房企融资总额8136亿元，同比减少3%，43%的房企融资额同比在减少。

2018年是房企信贷收紧的大年，据同策咨询研究院监测数据获悉，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企多元化融资渠道全面收窄。

房企发债被频繁终止。富力地产60亿元、花样年50亿元的租赁住宅专项债券、深圳市龙光控股一笔35亿元的住房租赁专项公司债券、雅居乐控股80亿元的私募公司债券、合生创展100亿元的小公募和泰禾集团的一笔原计划募资金额不超过98亿元的融资计划，均被中止审查。

不仅境内渠道减少，境外发债也受限制。

6月27日，发改委强调，房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求提交资金用途承诺。

前三季度唯一延续、持续增加的是，房企境外债券融资和资产证券化比率。

今年1到9月，房企境外融资规模达到2802亿，占比达到33.8%，较2017年上升10.3%。房企境外债权融资主要包含境外优先票据、境外债券和境外贷款及其他，其中境外债券的增长最为迅速。

主要是海外发债。不完全统计，前三季度典型房企总共发行境外债券合人民币1055亿，大大超过2017全年的783亿，中国恒大、碧桂园、万科等龙头企业，纷纷到海外发债，不少企业将境外融资作为主要融资方式。

雪上加霜的是，房企融资成本已经接近一年峰值。2018年9月，典型房企融资成本反弹到6.91%，达到去年下半年以来最高。

房地产公司债务压力增加。《长江商报》披露，根据Wind数据粗略统计，今年上半年136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80％。国内地产企业贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款将在2018到2019年到期，也就是说，未来1到3年，地产行业债务集中到期。

借不到钱怎么办？开源节流呗，一二三线城市的一二手房，卖得不怎么样，开源行不通，剩下节流这华山一条路。

房企裁员潮 从一二线蔓延到三四线

比业主维权扩散更快的，是房企裁员潮，从一二线蔓延到三四线。

《经济观察报》10月13日报道，三四线城市地产从业者，不是被公司劝退，就是主动裸辞求职。

2018年5月，九江市一家本土房企前员工彭坤，所在的技术部被整体撤除。包括彭坤在内的4名员工被劝退，多个职能部门缩减，数十名员工离职。公司的说法是，要么调岗去干销售或者物业，要么自己走人。

火热了近两年的九江楼市画风突变。

江西省国土资源厅、安居客数据显示，从2018年6月起，包括九江、宜春在内的江西省各市县成交量、房价环比下滑，宜春成交总套数和总面积环比 5月分别下降 23.34%和21.98%。

不仅是九江房企大幅优化员工，银亿、银城等位于浙江、江苏等地的中小房企也在精简人员。

大公司也在精减。

从7月份以来，泰禾的裁员和“千人计划”信息不断，据说，在泰禾深圳公司，设计部员工已经被裁撤至仅剩个位数，其次是品牌条线的人员，有报道称，泰禾福州和武汉两地的品牌部人员7月份已全部被裁。

华夏幸福宣称，公司根据内外部环境的变化，对公司战略进行了重新审视和梳理，对组织和布局做了局部的调整和优化。8月份，因战略收缩，华夏幸福天津事业部已就地解散。

据报道，富力主要从设计条线开始。因为工程量缩减，一些设计人员被安排到分公司，降低相关福利，其实是变相裁员。

江苏领航猎头公司的一位地产猎头说，之前的招聘职位都停止了。目前招聘的是相对基层的岗位，以及要求极高的管理岗，职位总数比往年少很多。

僧多肉少，各个招聘网站上新的求职简历有所增加。

原本金九银十是房地产行业招聘黄金时期，往年各部门至少能有两个新岗位空缺，今年两个部门才能空出一个岗位，同时离职率越来越高。

中介也开始艰难过冬，收回各种员工福利。

10月8日，上海中原公布，受房地产市场调控政策影响，自2018年10月1日起，对原有福利待遇及薪酬进行调整。

上海中原所有岗位全勤奖暂时取消，通讯津贴、工龄工资、车贴调整为50%。联动中心、拓展中心佣金比例下调至8折，研究院佣金下调至8折，取消所有绩效。运营管理中心、品控部、交易监管部、网络发展部，取消所有中台薪酬福利、激励制度。后台部门风险管理中心，追佣奖金降至8折。

能够八折甩卖的，不止是房子，连中介的工资福利，也一口气打到八折。

1亿人进城落户 最后的窗口红利期

发改委吹响了城镇化红利的号角。

10月10日，发改委在官网发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知，城镇化进程加速，是房地产的杀手锏。

发改委主要是为了推动城镇化。

中国城镇化在过去三十年有两个目标：

一是农村人口向城镇人口转移，深圳城中村里，永远住满了外来打工者。

二是非户籍人口向户籍人口转化。户籍意味着你被这一所城市接纳，公共福利，子女教育随之而来，是激发消费潜力的根本因素之一。

城镇化主要会助推年轻人流往大城市。

根据恒大研究院统计，最近6年与之前的10年相比，人口流出的地区比例，三线城市从14.1%增至42.2%,四线城市从46.4%增至61.2%，五线城市从72.9%增至78.8%，六线城市从71.1%增至79.9%。

檀香们会在后台提出这样的问题：我工作在杭州，生活在北京，在老家西安投资了一套房，准备给在杭州生活的父母买一套改善住房，怎么办？

房价上行时期，闭着眼买，1亿人落户政策，会变成楼市回调前最后的红利。

下行周期，不能看谁涨得欢，而要看谁最抗跌。

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