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开发商降价被约谈，谁在担心房价下跌？

文|凯风

在新词发明上，我们的创造力向来是一流的。

最近在楼市，又出现一个新词，叫做“降价未遂”。据人民日报海外版新媒体侠客岛报道：

前不久，安徽砀山某楼盘降价后，当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

无独有偶，安徽合肥近日传出，某楼盘降价6000元/平米，有关领导亲自前往调研，不久，房价便又回涨。

在过去几年，这两地都是房价涨幅最为靠前的城市。能接受房价大涨，不能接受房价下跌，这是哪门子道理？

01

历史上的“降价未遂”事件

这种事，在过去层出不穷。

还记得因抽“九五之尊”天价香烟而落马的周久耕吗？

10年前这起事件的导火索，不在天价香烟，而是周久耕的一席话，引发轩然大波，继而被“人肉”出天价香烟、天价表，舆论“次生灾害”由此而生。

2008年，周久耕时任南京市江宁区房产局局长。当年，金融海啸席卷而来，开发商纷纷降价抛售回笼资金，周久耕语惊四座：

对于开发商低于成本价销售楼盘，下一步将和物价部门一起对其进行查处，以防止烂尾楼的出现。

2009年3月，周久耕落马，后因受贿罪判处有期徒刑11年。

在同一年，经受降价风波的还有万科。

2008年，王石抛出楼市“拐点论”，并且率先降价，不仅遭遇老业主围攻售楼处的冲击，同时连地方政府冷眼相对。

2014年，王石在接受《中国新闻周刊》采访时回忆说：

那一年，有政府给万科开了四千万罚款单，为什么，因为降价。这就是物价局开的。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊，但物价局说你降价是为了垄断。这就是万科当时的地位。

不过，这事不关乎万科的地位，只关乎地方政府对待房价的态度。

02

房价能涨不能跌？

能涨不能跌，这一向是部分地方政府的潜规则。

在楼市博弈中，存在错综复杂的利益主体，诉求不同，底线也不同。对待市场的态度更是完全不同。

对于开发商来说，在楼市调整之际，降价促销不仅是正常市场规律的体现，也是快速回笼资金、防范资金链断裂以及为未来储备粮草的不二选择。

行业龙头万科在高呼“活下去”的同时，就一边通过降价回笼资金，另一边大肆抄底。显然，在楼市冰封期，谁掌握的现金流多，谁就能获得市场的主动权。（更多参阅《大肆降价，疯狂抄底：万科在打什么算盘？》）

相反，某些负债高企的开发商，正面临着进退维谷的尴尬。不仅发债接连遇阻，在资本市场融资也不顺畅，现金流一直为负，销售回款不如预期，这般情景之下，就是降价，恐怕也无济于事。

不过，对于一些地方政府来说，一切完全不同。

房价一旦出现大幅回调，不仅会带来围攻售楼处的社会稳定问题，而且会带动土地市场转冷，进而严重削弱土地财政，甚至影响到房地产拉动经济的效果，这就是地方政府的主要利益动机所在。

当然，降价未遂，限制楼市回调，只能在统计数字上稳定市场，却无法真正扭转市场预期。强行让开发商维持一个不可能有市场的高位，这不是呵护市场，反而是将开发商往火坑推。

显然，地方政府只在乎土地财政的基本盘，不会在意开发商资金紧张所带来的连锁效应，更看不到金融风险和国内外经济环境变化的大格局。

03

房价维稳的底线

对这一轮楼市调控的判断，我们之前就已给出八个字的结论：楼市冰封，房价维稳。

但同一个楼市，存在错综复杂的利益主体，每个主体对“维稳”的理解并不相同。

对于购房者来说，明显存在对垒的三个阵营：炒房族渴望暴涨，无房者渴望崩盘，刚需进退维谷。所以，市场最容易受情绪波动，追涨杀跌。

相比而言，开发商随行就市，涨的时候疯狂推货，跌的时候大肆促销。这既是在市场摸打滚爬得出的经验，也是在楼市变局期“活下去”的不二之方。

对于地方政府来说，如前所述，更在乎的是土地财政、房地产拉动经济以及防范维权事件的基本盘。所以，不少地方正在偷偷放松调控，以人才引进、政策调整之名，悄然试探宏观调控底线。

相反，于更高层来说，经济的发展大局、整体的金融风险才是第一位的。国内外环境日益严峻，消费增长动力有待提振，楼市高速运转的发动机也需要休息。

只要楼市调整不至于影响到银行系统，降价不会对经济增长带来进一步的负面影响，那就没有任何理由放松调控。（更多参阅《史上最严表态来了，楼市调控能否打破“三年定律”？》）

这正是新华社评论强调“决不允许楼市调控半途而废”的用意所在。

04

博弈的棋局

所以，未来房价的走势，既取决于国际宏观环境的变化，也有赖不同主体的利益博弈。

一些地方政府，在土地财政和房地产依赖的推动下，势必反复试探调控底线，不断以政策微调来达到局部宽松的目的。

相反，对于更高决策层来说，在缓解经济下行压力的工具中，刺激基建是其一，大减税是其二，深度改革是其三。除非这三大武器未能起到效用，房地产就不会被轻易启用。

所以，就短期而言，房价大跌不会被允许，但适度调整是有可能的。

就长期而言，楼市的未来，则取决于经济、人口和城镇化的基本盘，空间并非没有，但这早已不是闷头狂奔的时代。

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