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北京豪宅集中入市并不代表楼市调控松动

进入10月，北京楼市供应明显提速，除了大量“限竞房”项目纷纷上市外，10月中下旬上市的4个预售价格10万元上下的豪宅项目尤其引人注目。

《每日经济新闻》记者注意到，这4个集中上市的豪宅项目预售单价均突破了北京延续了近两年的8万元限价“红线”。其中泰禾西府大院和华润昆仑域，单价均超过11万元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅表示，这些项目选择在此时开盘，或是开发商和主管部门双方相互作用的结果。在北京楼市供应结构发生改变之后，没有必要再采取极致的调控手段。此次北京豪宅集中入市，并不代表着房地产市场调控松动。

为获得现金流 房企积极推盘

对于此次北京10万元上下豪宅的集中入市，郭毅表示，主管部门对预售价格进行了小幅微调，开发商也接受了这个底线价格。同时从企业的角度来讲，一些地块拿地时间较长，每年资金成本较高，企业有加快项目入市的动机。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷同时表示，一时间集中谋求高端项目入市，开发商们相信，“坚决遏制房价上涨”的政策将是一个长期而持续的调控目标，此前希望捂一捂盘、等政策松动后在谋求上市的做法不可取了。

同时，这些豪宅项目占据着优势的地理位置，是开发商投入众多资源打造的货值，如果继续长期持有，对于开发商在当前调控趋严、融资渠道收紧环境下，会造成较大的资金压力。房企在三季度迎来冲击年度业绩的时候，因此调整了开盘节奏，选择尽快开盘，尽快获得现金流。

郭毅向《每日经济新闻》记者表示：“这几个项目基本都是在四五万元的楼面价，预计定价在12~15万元/平方米。就成本以及开发商的预期售价来看，预售价格还是有所偏离的。计算拿地的资金成本，企业的利润是相对比较微薄的。”

防止房地产市场大涨大落

此次北京豪宅集中入市，并不代表着房地产市场调控松动。郭毅表示：“今年限竞房等中低价位房源上市量比较大，供应结构发生改变之后，没有必要再采取极致的调控手段。”

2016年“930政策”之后，政府对房地产调控采取了持续高压政策，这些重拳超出了房企预期，同时市场也持续下行。陈雷说：“房企为了生存，为了现金流的健康稳定，即使是低价也不得不上市出售手中的高端豪宅项目”。这些豪宅项目都是开发商不惜重金拿下的优质资源，这就带来了矛盾，一方面是早先拿地时候的高地价，另一方面是推盘时候的市场下行，导致这些豪宅售价同楼面价相比还是偏低，房企还是会承担一定的经营压力。

纵然此次豪宅突破8万元“红线”入市，但是从目前情况来看，政策方面仍然还是一直对房价保持高压态度，调控的总体目标是稳定房产市场，防止其大涨大落，这仍然是主要任务。而近半年来，政策方面的针对性越来越强，且重点偏向于打击扰乱市场正常运行的销售行为，预计后期会继续加强市场的监管。

高端有市场 低端有保障

政策调整的一个思路是“高端有市场，低端有保障”，不必担心房价就此上涨。豪宅因为其较高的市场售价，政策对于豪宅人群的影响较小。陈雷告诉《每日经济新闻》记者：“北京范围内豪宅项目数量不多，长期缺失后一旦放开，会有新开盘短期内的需求集中释放现象，并不能代表豪宅市场火热。”豪宅是一个需求十分有限的市场，此次4个豪宅项目集中释放这部分高端需求后，短时间内很难再产生更多高端需求。可以预见，近几年北京市的豪宅项目会逐步减少。

陈雷认为，购房者不必担心质量问题，一些豪宅项目例如昆仑域，在入市时由于是处于监管的高压期，从而价格被限制在了一定范围，所以出现了一系列减配等质量上的隐忧。但目前政策稍有放松且，进而带来预售价格有所上涨，再出现质量问题的概率较小。郭毅也同时表示，如果担心豪宅的质量问题，可选择现房或准现房，能够进一步降低风险。

“所谓低端有保障，集中供应的限竞房确实起到了保障作用。”郭毅表示，与豪宅对应的是限竞房，其所满足的是大部分刚需客的居住需求，这些刚需人群易受政策影响。近期北京公积金新政公布后，部分刚需受到抑制，一些限竞房本身带有位置偏僻等缺点，再加上限竞房大规模上市，充裕的供应量也是限竞房表现平平的原因。

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