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新房降价3成引发业主维权 购房者“愿赌不服输”

■中房报见习记者邓雨楠田傲云北京、天津报道

上半年全国各地排队抢房、摇号的场景犹在眼前，短短几个月的时间形势便急转直下。随着楼市转冷，房价回落，“房屋质量维权”“捆绑销售维权”“精装修维权”“降价维权”的戏码不断上演。

位于天津市静海区团泊湖附近的鸿坤理想城，新房降价幅度超过35%。虽然开发商解释称这是年底推出的“工抵房”，但老业主们对这一解释似乎并不买账，继而引发集体维权。

“原来13000元/平方米买的房子，现在别人花8500元/平方米就能买得到。”准业主吴潇（化名）告诉中国房地产报记者，今年8月，他以130万元的总价购买了天津鸿坤理想城的一套洋房。意料之外的是，仅仅两个月后，开发商却将同类项目降价到80万元对外出售。

吴潇说，这种落差和产生的巨大差额，使很多准业主一时难以接受。与大多数购房维权一样，准业主们成立了各种维权业主群，还向相关主管部门写请愿书，希望能讨要个说法。

维权总在降价时

据记者了解，鸿坤理想城于2017年8月开盘，因体量较大，分五期开发。总占地面积约36.08万平方米，建筑面积约77.58万平方米。该地块为鸿坤地产2016年年末，以总价12.4亿元和16.5亿元分别拿下的津静（挂）2013-119、120号地块，折合楼面价分别为4479元/平方米和5594元/平方米。

11下旬，中国房地产报记者走访了天津鸿坤理想城营销中心，有置业顾问告诉记者，临近年底，开发商需要冲刺业绩，在价格上做一些调整。同时，这批房源实际上是作为工程抵押房在出售，所以价格比较低。

“今年开发商在团泊湖附近拿的地，地面价多是8000多元/平方米，而周边的项目楼面价都卖到13000元/平方米了，鸿坤理想城卖这个价肯定有猫腻。”吴潇向记者表示。

有准业主还向记者透露，鸿坤理想城除了降价销售以外，还存在擅自更改项目规划及捂盘惜售的情况。

据记者了解，该项目在最初规划时，西苑有高层的存在。但由于项目旁边是团泊湖自然生态保护区，建筑限高，所以进行了规划调整，原来的高层变成了现在的小高层和洋房。

针对捂盘惜售问题，鸿坤理想城项目经理王中大告诉中国房地产报记者：“开发商做生意是需要回款的，不存在顾客要买房而开发商不卖的问题，顾客随时买，我们都会把剩余的房源拿出来让他们挑。”

“降价维权”、打砸售楼处事件，在过去十多年的楼市低迷期并不鲜见，比如2006年、2008年、2011年四季度，2014年上半年，曾在多城轮番上演。今年类似的维权事件似乎来得更加变本加厉。杭州某楼盘二期降价40万元，老业主在现场打起横幅，要求“还我们的血汗钱”；福州平潭某楼盘新房价格从16800元/平方米降到了12000元/平方米，也出现业主维权事件。

降价仿佛是楼市中的“魔咒”，一出现必然会引起轩然大波。有业内人士指出，如果开发商因为降价而违背承诺，偷工减料，降低房屋质量，这就违背了契约精神和合同法。在很多退房维权案例中，开发商因为房屋出现质量瑕疵而被购房者要求退房，也从侧面反映出整个房地产行业的不成熟。

“维权”闹剧何时休

房价波动成为“维权”滋生的土壤。中原地产首席分析师张大伟认为，很多购房者买房的目的是投资，所以一旦不能赚钱或出现亏损，就会出现剧烈的表现。

“房子是大宗投资，一个房子足以掏尽一个家庭的‘六个钱包’。刚买完房就下跌，没有多少人能接受这种代价。”有购房者向记者表示，他们相信“小闹小解决，大闹大解决”，只要联合起来集体维权，开发商就会有所让步。

市场地位不平等也造成降价维权现象频发。有地方房管部门负责人向记者表示：“以前房子买不到，所以不敢过于追究。现在购房者对品质的追求更高了，所以维权变得更加理直气壮。”

此外，在购房者心里普遍有着房价“只涨不跌”的信念。“‘房价永不下跌’只是集体性幻觉。”知名经济学家向松祚曾表示，各地楼盘因降价销售而频频出现的降价维权，根本没有任何道理。

据了解，购房者在签订购房合同时，双方之间的权利义务仅限于开发商保质保量地售出房产，业主以定价支付，未来价格波动的风险由业主来承担。在购房合同中，开发商也并未与业主有“如果在一定期限内降价，开发商就构成违约并予以赔偿”的约定。

楼市暴涨周期中，面对汹涌上涨的房价，开发商会时常违约，而每当房地产市场由热转冷时，降价维权已成为部分业主的惯性做法。最终的结果，一方面购房者往往吃不到后悔药，另一方面也引发了关于契约精神的讨论。

有房企人士指出，房子作为商品，价格本身就是在供给与需求间相互影响的过程中产生的。房地产市场处于下行周期时，由于需求低迷，开发商出于去化目的主动降价，属于市场主体常见的市场行为。同时，降价行为反过来也可以刺激需求带动销量。

内蒙古辰星律师事务所主任邓喆表示，房价有涨有跌，购房行为本身存在变数，合同签订后买卖双方都应按合同约定履行责任。

关于开发商对降价的说法，上述房管部门负责人指出，房价本身是市场行为，下跌时开发商不承诺赔偿是合理的。张大伟也表示，一旦龙头房企选择降价补偿，必然会导致全行业进行效仿。在这种情况下，购房者的投机心理会更加强烈，其他开发商面临的压力会更大。

各地上演降价维权闹剧上饶碧桂园信州府

2018年10月4日，位于江西省上饶市的碧桂园信州府项目由10000元/平方米的精装修变成7000元/平方米的毛坯房。此举引发了大量之前购买了精装修房屋的准业主进行维权。在维权的过程当中，现场甚至出现了打砸事件。维权从一开始拉横幅，到打砸售楼处，一直持续到了晚上才结束。这也被媒体称为“2018年楼市第一砸”。

杭州滨江未来海岸

2018年9月13日，杭州市滨江未来海岸部分一期业主认为楼盘存在降价现象，认为利益受损，在售楼处前拉起“还我血汗钱”的横幅。齐声喊着口号，拍着视频，向开发商施加压力，“要么不准降价，要么退房”。

合肥泰禾院子

2018年9月，合肥泰禾院子从20000元/平方米降至15000元/平方米，降价幅度达到25%，引发了老业主维权。随后泰禾官方回复称，老业主可先退房再按当前优惠重新购买。

无锡中海寰宇天下

2018年11月10日，无锡中海寰宇天下的业主聚集在售楼处门口，喊着口号，拉出横幅维权。业主称，项目销售价格下调过猛，从15000元/平方米，降至11000~12000元/平方米，这使他们的利益受损。

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