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紧日子来敲门，更多房企会被迫以股换钱

2018年这个5月，被曝债务违约的房企接连出现，整个房地产行业的债务风险和资金压力被暴露得一览无遗。

田家少闲月，五月人倍忙。

这是白居易《观刈麦》诗中的两句，何尝不是写的当下中国房地产商呢！

2018年这个5月，被曝债务违约的房企接连出现，整个房地产行业的债务风险和资金压力被暴露得一览无遗。

最惊心的是，5月10日天津国资委实控的天津最大国有房企——天房集团，被中信信托风险提示无法兑付本应于2018年5月18日偿还2亿元贷款本金及相应利息。5月15日上交所发出问询函。

中信信托随后在5月18日公告称，于当日足额收到借款人天房集团应偿到期贷款本息。

表面上看，2亿元不算多，关键是截至2017年二季度末，天房集团的负债总额有1830亿元，负债率高达85.81%。目前天房集团负债1800亿元。

天房集团并不孤单。之前，扩张迅猛的中弘股份也深陷资金紧张、债务危机风暴，尚未解决。

这一切都源于，此前很多房地产公司习惯于使用“十个瓶子三个盖”的扩张模式，但现在不一样了，国内金融环境已经大转变。国务院副总理刘鹤5月15日在全国政协召开的“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会上讲话指出，“做生意是要有本钱的、借钱是要还的、投资是要承担风险的、做坏事是要付出代价的”。

对于房地产融资，现在的局势是，连过去惯用的债务延期、借新还旧的玩法也难以继续下去了。

前端融资几乎杜绝，后端融资同样不畅。“目前确实房地产行业的融资非常困难，成本也很高，融资成本给到15%也难以融到钱是事实。”一位上市房企CFO对中国房地产报记者表示。

一位从业十几年的信托公司高管对中国房地产报记者表示，现在房企信托融资成本至少比去年上升了4～5个百分点，即便是好房企、好地段项目的信托融资成本也超过了10%。

对于房企而言，现在最好的办法是，不管什么条件，都要加快开工加速销售回款，这是唯一能掌控最多自由度的一条出路。

更多房企将被迫以股换钱

再融资发债和银行贷款，历来是房企最主要的两条融资渠道，也是这轮融资环境紧缩中被首先重点管控的对象。

拉长时间回头看，早在2016年10月份，国家监管部门就加强了对房地产股权、债券融资等资金来源的限制。2017年房企发行的境内公司债规模从2016年的4527亿元骤降90%以上，仅为437亿元。

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现在尽管还有企业陆续发行公司债，但“只有主要的龙头房企能拿到发债批准”，而且资金用途被大大管制——只能用于还贷和补充流动资金。

发债此路难通，房企又将融资转向银行贷款，但发现也遭遇了管控。2017年开始，不仅银行同业业务、表外业务、影子银行和交叉金融产品等资金被禁止流向楼市，就连开发贷的发放也更加谨慎。

国内几家银行更是在3个月前就暂停了房地产新项目的开发贷申报工作，“具体什么时候恢复还不知道。”

银保监会此前明确，2018年将对直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资，向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资等行为进行重点整治。

“房企前端融资已经成为监管红线。没有哪家金融机构敢去碰触。”前述信托高管表示。

连私募基金也早在去年2月就被禁足投资16个热点城市的普通住宅地产项目。房地产信托融资也成为被政府监管的对象。

前述信托高管表示，非标业务收紧后，我们只做符合“432”条件的房地产信托项目，即指房地产项目“四证齐全”、30%为自有资金投入、开发商有二级开发资质。“以前还能睁一只眼闭一只眼，现在是严格执行。而且还要看项目所在地段，三四线城市的项目不敢投。此外，以前有些项目可抵押也可不抵押，现在是必须抵押。”

融资途径步步收紧情况下，融资成本必然一路上升。

据前述信托高管表示，好房企、好项目的信托融资成本至少也要到10%才行，个别特别好的企业比如中铁建，因为是央企融资成本会低一些，但这类的企业很少。整体来看，地产信托融资成本至少上升了4-5个百分点。

“从目前的情况来看，资金成本中枢上移是一个长期趋势。整个基准利率虽然没调，但对于房地产行业来讲，利率其实都在上调，不管是开发贷、按揭贷款，还是信托、基金，都在上调。整体上来看，现在可能还不是利率最高的时候，未来可能还会继续往上长。”新城控股副总裁欧阳捷表示。

曾不被看好的海外债成为不少房企的“救命稻草”。“前几年给企业打电话，说到发海外债，不少企业都很谨慎，甚至是排斥，而到了现在，许多以前觉得‘很麻烦、不值当’的企业都开始主动问起海外发债。”一位海外投行人士称。

不过，房企海外融资发布得过于频繁和密集，其风险也引起了监管层的审视。国家发改委、财政部日前联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，结合此前外汇局最新规定来看，房企和城投平台境外发债将受限。

“现在融资非常困难。更多会寻求股权层面的合作和融资，比如一个项目让渡一部分股权出去，再引进一部分资金进来。”一位中小型房企CFO说。

销售回款加速应对高负债

“紧日子目前看不到头。非常不理想。”一位不愿具名的房企人士说 。

这与2016年时行业弥漫着钱花不出去的烦恼局面大相径庭。长期以来，房企从拍地之前就可以顺畅融到一笔资金，项目预售之前又可以融到一笔资金，只要有地有项目，钱并不成问题。高杠杆、高负债的公司反被认为是有增长性并被看好。

wind数据显示，2017年A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元，房企整体负债率达到79.42%，较2016年的79.08%继续上涨。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。

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记者从数据中发现，在房企的巨额债务中，长期债务占比仅有25.6%，短期债务是其债务中的重要构成部分。值得警惕的是，目前部分房企手头的现金已不能完全覆盖短期负债(短期借款与一年内到期的非流动负债之和)，债务偿还压力较大。

云南城投最为典型。2017年其现金资产约53亿元，短期债务却高达147亿元，现金短债比仅0.36；泰禾集团现金167亿元，短期债务430亿元，现金短债比0.39；此外，绿地控股、阳光城、泛海控股、华发股份、中粮地产等上市房企的现金资产均难以覆盖其短期债务，已经暴露出短期偿债危机。

即便是排名前三的大房企碧桂园、中国恒大、万科，财务状况也不尽安全。如中国恒大2017年末短期负债3564亿元，在手现金1520亿元，现金短债比0.43，较2016年末的0.98进一步下降。

中国房地产报记者根据房企一季报数据统计，A股125家上市房企中，一季度净现金流为负的房企有72家，占近6成比重，现金流最差的三家房企竟然是：万科A(净现金流-803.64亿元)、华夏幸福(净现金流-197.15亿元)、绿地控股(净现金流-129.47亿元)。

“现金流的把控远远比负债率高低可能更加重要。如果每个月回来的现金没了哪怕负债率再低，企业可能一样要倒。所以最最重要的还是企业的现金流。”欧阳捷表示。

但是，金融机构现在不再仅是“看人下菜单”，他们还看房企负债率、看项目地段，对风险的规避性比以往更加警惕。

“大房企诸如恒大、融创等本身负债率就很高，它们在融资的时候也不是说想融多少就能融到。就算是大房企也要看其项目情况，金融机构普遍对三四线城市的项目不太敢投。”一位金融机构投融资部人士告诉记者。

融资困难、成本又高企的局面胶着，看起来，房企到期负债不再像以前那样可以顺畅地予以借新还旧化解，高负债正成为房企被扼住命门的“七寸”。

“只有加速销售，加速回款才是唯一的出路。”一位房企人士均这样表示。

有言曰：所有的错过，都是因为你活得还不够长。那些照搬大房企高周转以便弯道超车的第二第三梯队的公司。对于它们来说，“蛇吞象”式的发展路径，会让它们今天和明天承受和尝到资金的巨大压力。过好紧日子，将是一大批房企未来三五年的常态。

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