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起点菏泽,一场楼市调控大转折 ——凤凰网房产北京
过去几天,鲁西南小城菏泽市,因为一条楼市政策调整,一夜之间成为全国关注的焦点 -来自凤凰新闻客户端
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起点菏泽,一场楼市调控大转折

界面-地产
2018-12-24 07:31

过去几天,鲁西南小城菏泽市,因为一条楼市政策调整,一夜之间成为全国关注的焦点。

12月18日晚间,菏泽市住房和城乡建设局在网上发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中第六条取消“所购买新建商品住房和二手房取得产权交易交易证书至少满2年、非本地居民购房限制转让时间不少于3年”条款的公布,意味着菏泽的商品房交易不再受交易年限限制,持续一年之久的”限售”成为过去式。

这条政策出台后引发的轰动效应,让当地政府始料未及。第二天,菏泽市住建局依然在开会研究,甚至山东省住建厅也开始不断对外回应。最终,菏泽市又发布一份情况说明,以根据房地产市场分类调控、因城施策的要求,取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。自此,菏泽市取消限售的政策确定下来。

由于随即广州、珠海等城市不同程度跟进“松限”政策,菏泽政策的出台,被认为是全国第一个取消“限售”的城市,成为撕开松动楼市调控的第一道口子。

然而这个建市不到20年、因大规模棚改为人们熟知的非核心三线城市,为什么敢吃下这“松限”的第一口螃蟹,依然存在不少人的疑虑中。

二手房“爆仓”

北方冬季的雾霾混杂着扬起的尘土,将整个菏泽笼罩在一片灰蒙之中。

从菏泽火车站出来,开车不到5分钟,便看到道路两旁被翻挖的黄土,被零散的绿色防尘罩盖住。沿着菏泽最主要干道之一的人民路一路往南开,道路两旁大多竖起了高大的广告围挡。从旁边的小路进去便会发现,围挡的背后,是成片已经搬迁但尚未拆完的居住区,或者是已经拆除完毕的黄土废墟。这也是菏泽老城区大部分道路两旁共同的景象。

过去4天,是伍胜根这一年来最忙的几天。作为菏泽一家本地房产中介的老板,从18日晚上起,他的手机铃声就没断过。打电话的大部分都是意向客户,咨询菏泽取消“限售”新政是否属实,以及什么时候能开始交易。

“以前公司平均一个月才有60多套二手房成交,但就这几天,手底下已经攒了快200单意向交易了。”伍胜根告诉界面新闻记者,菏泽新政后的交易政策已经落地实行:“到22号上午,这3天半的时间,光我们公司就已经成交110组二手房。”伍胜根说。

成交量的爆发,在伍胜根的预料之中:“这么快交易完的,大部分是买卖双方已经谈妥,有的买家早已住进了卖家的房子,就差一道手续。”

过去3年大规模的棚改推进,使得菏泽有大量持币急于买房入住的群体。有多急呢?在菏泽生活了28年的崔莉告诉界面新闻记者,她原来所在的田庄镇有1000余户居民,全部拆完不过半个月的时间。

虽然拆迁款能够准时到位,但找到新的住处是当务之急。市场上的新房大多是期房,回迁安置房也建不了那么快,二手房现房就是棚改户最好的选择。

然而去年11月菏泽市颁布的楼市调控政策,要求所购新建商品房和二手房要在取得产权交易书至少满2年后才能交易。这条政策让像崔莉这样的人群,短时间内无法买到新的房子。

伍胜根解释,菏泽棚改从2015年开始大规模开始,早期的一批棚改户在2016年—2017年间拿到回迁房。由于棚改户回迁通常不止置换一套房,因此余下的空房,可以转手给后续新拆迁的棚改户居住:“但限售一出,很多回迁房不满足满2年的条件,买卖一下就被卡住了。”

因此,菏泽二手房市场就出现一种特殊局面:买家付给卖家50%的买房定金,先住进卖家的房子,等产权证到2年后才正式过户完成交易。伍胜根说,“限售”前公司平均每月成交量在120套,“限售”后交易量降了一半:“现在突然成交那么多套,不过是之前挤压的数量反弹。”

菏泽市政府报告显示,2015年—2017年间,棚改户累计完成征收27.4万户、4135万平方米,安置房基本建成11.4万套,在建12.7万套,货币补偿5.4万套。同时,2018—2020年的“新三年棚改计划”要求改造征收25万套,其中2018年12.7万套。从2016年开始,菏泽的棚改规模已经连续两年位居全国设区市首位。

粗略估计,菏泽从2015年—2020年间,涉及的棚改户至少有50万户。菏泽市统计局2017年统计数据显示,全市总户数319.88万户,常住人口873.6万。也就是说,这座城市中超过15%的人口,和这场轰轰烈烈的棚户区改造,产生直接关联。

2017年,也是菏泽本地人共同记忆中棚改“最厉害”的一年。崔莉用“刚炸过的战场”形容那时整个城市的街道:“出门好不好走还是其次,有的地方几个星期不去,就已经认不得路找不到地方了。”

“如果2016年以前你来过菏泽,那现在的菏泽你已经不认识了。”她说。

棚改产业链

在菏泽,因为巨量的棚改拆迁安置,拆迁户、开发商和政府之间,已经形成一条产业链上的闭环。

根据菏泽市统计局的数据,2017年菏泽居民人均可支配收入为17222元,各区县可支配收入在山东省127个区县中排名都在百位及以后。

“所以和富裕城市的居民能靠储蓄买房不同,菏泽拆迁户想买房,大部分还是依靠政府的货币补偿金。”菏泽一家大型房企负责人李杰告诉界面新闻,补偿金下不来,拆迁户没有能力买房。因此政府有效率的下款,便成为维持稳定的重要因素。

但是从政府财政收入来看,菏泽政府也并不富裕。菏泽市2018年政府工作报告显示,去年全年GDP为2820亿元,位居山东全省17个城市中第13位。公共财政预算收入186.55亿元,公共财政支出却达到509.56亿元,财政赤字323.01亿元。

仅2017年一年,完成棚改征收18.2万户,占过去3年完成棚改总户数的66.42%。按同等比例计算货币安置量,去年货币安置套数约为在3.58万套。按每平方米4500元拆迁安置费、每户130平方米计算(菏泽市人均居住面积约43平方米),仅货币安置一项便至少有200亿元左右的支出,远超总财政收入。

为了能够顺利推进棚改工作,从2014年起,菏泽市从国开行获得棚改融资授信533.1亿元,棚改融资量位居山东省首位。“换句话说,菏泽市是从银行贷款去做棚改、发放补偿金等。”李杰说到。

政府从银行贷款的钱也要还。菏泽到2017年末,纳税过亿元的工业企业仅为15家。没有强势的企业产业,土地财政就是最快速有效的收入方式。

中原地产数据显示,2017年菏泽市土地出让金总额为263亿元,同比增长312.54%,是去年山东全省土地出让金排名第四位的城市,同比增幅位居全国第二位。

菏泽易成房产发布的数据显示,去年一年菏泽释放土地供应199.6万平方米,释放量接近5年释放计划420万方总量的一半。大量的土地供应,也吸引着头部房企进驻,碧桂园、恒大、富力等品牌房企也是在去年首次进入菏泽。

到了今年,菏泽土地市场同样处于爆发期。菏泽房产网统计显示,今年3月、5月和8月是土地出让高峰期,到8月中旬已累计成交52幅地块,共计517.17万平方米。到今年12月,全年出让金已经超过444亿元,再度创下历史新高。

以上述品牌房企的周转速度,去年末拿地,今年末至明年年初将是集中上市期。李杰透露,仅今年12月,菏泽就有11个楼盘开盘,到明年一季度,菏泽全市有近30个项目开盘,以赶上返乡置业高峰期。

在李杰看来,菏泽市场上目前除了大量持币待购的棚改客,一些在2015、2016年前后搬迁拿房的居民也有置换需要,而品牌房企此时进入,正满足了这些人群需要:“但因为之前’限售2年’的原因,囤在居民手上的房子没法出售变现,无法买房。但是眼前这4个月又是集中上市期,开发商业绩要求强烈。一方有买房需要,一方有卖房需要,唯独因为限制交易无法市场流通,这个矛盾堵在这里了。”

一个值得玩味的细节是,今年11月,菏泽首家万达广场开业时因“红领巾事件”,在全国引发争议,并受到菏泽相关部门处罚。事后本地业内人士透露,事件尽管暴露了招商过程中人员觉悟不足,但开发企业在菏泽社会的话语权和社会地位也可窥见一斑。

从目前“松限”不到4天的市场反应来看,受到较大影响的是二手房市场,菏泽新房市场尚未受到太多波及。多家楼盘案场销售表示,来访量和平日相差无几。

不过李杰认为,对开发商真正有影响的其实是文件中的第7条,即对实力强、信誉好的企业不再监管,对其他企业市区商品房预售资金监管标准降低,最低可放宽到10%,同时商品房预售资金进入监管账户后,只要留存够监管资金比例即可使用。

“之前预售资金有一半要在监管账户上,相当于我卖10个亿,有5个亿是回不了款。菏泽一块地有的才5—8个亿,这笔监管资金占用量太大了,特别是对本地中小房企,基本没法滚动和融资。”李杰说,放开之后10%的比例可以忽略不计,这也更加吸引外来企业投资。

李杰认为,不论放开“限售”使买卖双方可以顺利进行,还是降低开发企业监管资金,对于企业和个人都是需求的释放:”一定程度上说,是市场倒逼政府做出这个决定。”

调控浪潮

在经历了2016年的一轮全国性房价增长后,2016年9月30日—10月8日期间,全国19座城市随后密集发布楼市调控政策。

这标志着楼市重新进入新一轮调控周期。在2017年2月召开的中央财经领导小组第十五次会议上,“房子是用来住的、不是用来炒的”定位首次提出,也为这一轮楼市调控定下了基调。

当年3月的全国两会政府报告上,也正式提出要求“因城施策去库存”,要求加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。

中央高层对于房地产市场的数次表态,突显了抑制房价上涨、使房子回归居住属性的决心。从这一年的3月中旬开始,各城市便在原有的调控基础上连环加码。

其中北京在3月17日率先提高已有住房或购房记录的首付比例至6成,随后广州先后在3月17日和3月30日,两度加码调控政策。整个3月期间,全国超过30个城市陆续出台调控或升级调控政策38条,迎来一轮房产调控高潮。

进入下半年,7月31日召开的中共中央政治局会议上要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

到了9月,房产调控进入深度密集时期。新榜统计显示,9月发布调控45次,10月34次,包括北京、上海、深圳、西安、长沙、青岛、重庆、桂林、无锡在内约20个城市先后发布跟地产相关的通知和管理办法。

中原地产研究中心数据显示,2017年内,全国超过110个城市及县级以上部门,发布调控政策超过270次,是历史上出台调控次数最多的一年。一城一策,甚至一城多策,是当年调控的主基调。

到了2018年,各地调控还在持续升级。中原地产研究中心数据显示,截至目前全国房地产各类调控多达444次,再次刷新纪录。但11月后楼市政策明显减少,只有苏州、承德两地针对限购升级政策。

值得注意的是,在菏泽放开“限售”之后,广州、珠海等市也陆续发布了一定程度的调控松动政策。其中,广州市住建委先解读在去年“330”政策前出让成交的商服公寓可以出售给个人,随后住建委相关人士表示,“一刀切”限价政策改为价格浮动。珠海则放宽了外地户籍买房的限制条件。

尽管以菏泽为起点,有些地方政府自此开始根据自身实情来进行微调,但却并不会改变楼市的整体从严态势。

12月21日结束的中央经济工作会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。和去年不同的是,不再强调发展租房租赁市场,并将“差别化调控”改为分类指导。

作为长期的住房制度安排,“房住不炒”并不会改变。促进房地产市场更稳定,带给百姓稳定预期也是会继续坚持的目标。

后续地方政府在楼市调控中的自主空间会更大,这也是因城施策的具体落实。从菏泽放开“限售”,以及跟进的广州和珠海等地情况来看,地方政府已经开始承担调控主体的责任。

“从这两天后几个城市的跟进来看,菏泽的放松,或许只是一个起点。”李杰说到。

[责任编辑:张英健(PO234)]

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