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【风财讯-深度】解读祥生(二)疑题——城市抉择与利润博弈 ——凤凰网房产北京
新团队之下的祥生,正在选择题面前艰难落笔。 -来自凤凰新闻客户端
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【风财讯-深度】解读祥生(二)疑题——城市抉择与利润博弈

风财讯 作者:王婷婷
2019-09-11 11:13

编者按: 小股操盘对利润的摊薄、扎根三四线对未来的制约,新团队之下的祥生,正在选择题面前艰难落笔,它也须尽快找到规模与利润间的最优关系。风财讯·深度观察系列,第五期:祥生集团(二)

点击回顾《解读祥生(一)“险棋”——高增长隐藏质押风险》

祥生地产经过一年有余的调整,来自旭辉的周琦嘉、正荣的刘翔和陈建熙、出身融创的韩波、原中南置地白皓…新高管接踵而至。集团总裁、总裁助理也在今年3月履新,陈弘倪接棒原总裁赵红卫,陈雪宜协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心和财务管理中心。

新团队的到来,会让祥生的后千亿之路,走出什么风格尚不得知。但从高管风格来看,祥生践行的小股操盘路线,应该会得到强化。

小股操盘的利润“博弈”

据风财讯观察,祥生地产针对很多楼盘的操作,多是将原本100%持股的项目公司,以股权质押方式将部分(通常低于50%)股权让渡,引入资方,解决融资问题,降低前期运营成本;质押失效,前期资方以该部分股份参股成为股东,除省交投、区域经济合作社等国企性质的股东方外,股东方持股基本控制在40%-50%以下。祥生控股的剩下的股份再以股权质押方式,寻找融资方,资金操控比较娴熟。

在这一过程中,祥生基本能保证以自己的品牌进行宣传,以自己团队的节奏进行开发。并且以小部分资金拿下项目后,不断引入资方降低成本和现金压力,又以其他方面的持续投入保证自己最终回报的收益最大化。

值得一提的是,在并表时,由于统计时间结点、可操作空间和财务标准等方面的原因,祥生即使计算权益销售金额,也相较全口径销售金额,差距不会太大。

从亿翰智库数据可见,今年1-7月祥生地产全口径销售金额是646.1亿元、权益金额是552亿元,1-6月全口径销售金额是550.7亿元、权益销售金额是468.1亿元。

不过一切类小股操盘模式似乎都不可避免利润被摊薄的情况。从与祥生相关的信托成立公告可见,截至2018年12月底,祥生地产总资产1096.18亿元、净资产为116.79亿元,2018年1-12月实现营业收入177.40亿元、利润总额17.31亿元、净利润15.72亿元。

粗略计算祥生地产2018年的净利润率8.86%,低于当年A股房企平均净利润率11.9%,也低于今年上半年128家A股上市房企10.5%的平均净利润率,祥生地产权益利润率13.4%则不差。

千亿之后才是真正的开始,新领导、新团队之下,祥生地产需要尽快找到规模与利润之间的最优关系。

“悖论”中的艰难抉择

建立在资本杠杆财技和小股操盘之上的千亿规模,也会为自己的选择付出“成本”。

一方面,祥生的规模逻辑依赖于快速周转以及做高地货比。祥生1:2.5-1:3的地货比值,对于地货比普遍只能做到1:1.5的成熟一二线城市来说,很难想象。也因此,如果不能在一二线城市拿到合理价位的土地,为保证量,现下的祥生似乎只能扎根“三四线”。

祥生实业集团有限公司前总裁赵红卫曾对媒体表示,“祥生地产是坚定的三四线布局者。2015年、2016年同行和投资机构都不看好三四线时,祥生地产坚定拿下大量低成本优质土地,伴随2017年房企向优质三四线城市转移,土地价格飙升,祥生地产土地货值大幅增加。”

花无常红,三四线城市毕竟不能长期作为主要选项。棚改货币化的红利从2018年开始逐渐淡去后,此类市场整体呈现出了降温的态势。

《2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》显示,今年上半年不同城市分化趋势明显,呈现出一线反弹、二线趋稳、三四线降温的态势。三四线城市成交面积同比下降8.9%。在这40个城市中,成交面积同比下跌的城市有20个。

于是在对外的措辞上,祥生开始出现一种自我矛盾的状态——既不能自我否定公司的三四线战略,同时也想让自己规避三四线市场降温的舆论波及。

例如近期祥生地产公开回应媒体采访时,又表示目前的业务布局是一个比较良性的结构,“祥生只是看上去布局都在三四线城市,但事实上,杭州和上海的库存事实上占比达到52%”。

而另一个悖论在于规模与质量这个“老”话题。小股操盘保证了企业的规模,却在利润和质量上难以做到尽善尽美。

2018年12月8日,位于呼和浩特成吉思汗大街祥生东方樾在建工地发生火灾,此外,祥生旗下楼盘项目工地事故中出现了工人坠亡。

除了工地事故之外,祥生地产旗下项目也频繁被曝出问题。其中位于安徽滁州的祥生东方樾存在虚假宣传,销售欺诈现象,并表示该楼盘存在质量问题,多处管道和夹角区渗水漏水严重。另据温州祥生中央尚品和安徽广德祥观棠府业主近期在微博爆料,其所购买的楼盘存在偷工减料等现象。

祥生内部一度品尝到公司战略抉择带来的发展红利,也势必会看到自己接下来会为当初的选择付出一定的代价。摆在面前的选择题,祥生正艰难落笔。

延伸阅读《【风财讯-深度】解读祥生(一)“险棋”——高增长隐藏质押风险》

[责任编辑:王婷婷(PO377)]

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