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楼市“金九银十”成色不足

孙宏斌曾将投资文旅业务形容为投资“诗和远方”。但众所周知，文旅业务投资成本高，回报周期长，就连一向财大气粗的万达也要宣称“壮士断臂”，甚至把“头都割了”。从目前来看，在中国，文旅地产并没有很好的成功先例，因而在接盘万达文旅业务时，融创没有太多可以值得复制或借鉴的成功经验。

然而在2019年中期业绩会上，孙宏斌表示，文旅的经营成果是超预期的。

据了解，2019年6月份，广州、无锡两个旗舰文旅城均实现开业。广州融创文旅城首日入园人数达30万人次，其中融创雪世界人气“爆棚”。今年、明年直至后年都陆续有文旅城开业。

同时，据汪孟德透露，融创希望文化集团和文旅有比较好的结合，包括内容、平台、IP、实景等等，比如今年推出的第一个试点IP阿狸，就跟文旅进行很好的联动。今年对于文旅板块是一个比较好的开端，希望接下来三年五年甚至未来十年会有很好的表现。

不管是签订的各种IP，还是消化收购回来的万达文旅资产，都体现了融创对于文旅的看重与加持。作为四大板块之一的文旅，在下一个十年能否为融创持续贡献可观利润呢？

曲线拿地

投资“诗和远方”也许只是一个由头，孙宏斌接盘万达文旅项目的真实目的，是看中了背后的土地储备。

2017年7月10日，融创与大连万达签订转让协议，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。其中以438.44亿元收购了13个万达文旅项目91%股权。

2018年10月，融创再以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司。至此，13个万达文旅城的业务全权由融创负责，融创总计花了501.25亿元来拓展文旅业务。然而，融创2017年全年现金流为人民币967.2亿元，2018年为1202亿元，假设全部以现金结算，则收购事项花掉了融创2017年超过一半的现金额。

看似天文数字，却藏着不容小觑的收益。据当时融创官方测算，13个万达城91%股份对应的净资产公允价值约为人民币670亿元，相比交易对价438.44亿元，此次交易即获利231.56亿元。

与获利一并而来的，还有近6000万平方米的土地储备。

数据来源：企业中报，观点指数整理

据财报披露，13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897.05万平方米，其中，自持面积约为927万平方米，可售面积约为4970万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。经过计算得知，收购过来的万达文旅项目，约80%的土地储备将会被出售。

文旅集团的“诗和远方”

早在2018年3月召开的融创业绩会上，汪孟德曾明确表示，融创2018年将成立专门的文旅集团，与地产集团分开，独立运营，未来一两年最重要的任务是快速增强文旅板块的运营能力。

紧接着，2018年8月下旬，融创文化旅游发展有限公司（即融创文旅集团）在海口正式成立，注册资本10亿元，法人代表为融创中国执行总裁兼文旅集团总裁路鹏。行政总裁汪孟德和副总裁兼联席公司秘书高曦等为董事。10月，融创又成功整合了万达文旅团队，形成了从设计、建造到运营的完整文旅体系架构。

目前，融创形成了四大战略板块：融创地产、融创服务、融创文旅及融创文化。

据2019年中期业绩公告披露，于2019年6月30日，文旅城建设及运营分部资产总额约为人民币910.27亿元（约占总资产的10.80%），负债约为人民币219.53亿元（约占总负债的3.02%）。而去年年底的资产约为789.30亿元，负债约为66.27亿元，同比分别上升15.33%和231.27%。

数据来源：企业中报，观点指数整理

对于文旅资产总额和负债的变动，融创在公告作出解释称，因自2019年1月1日起采纳了新的会计政策，即香港财务报告准则第16号，集团为之前归入“经营租赁”的相关租赁重新确认租赁负债。该等负债以剩余租赁付款额折现的现值计量，折现原则将按2019年1月1日的承租人增量借款利率。

于2019年6月30日，分部资产和分部负债均因会计政策变更而增加。其中，文旅城建设及运营分部资产及负债分别增加人民币455.70万元和374.00万元。

据此计算，文旅资产总额及负债实际上分别增加120.92亿元和152.89亿元，同比分别上升15.32%和230.71%。

虽然文旅业务带来的负债仅占总负债的3.02%，但另一方面，文旅带来的收入也微乎甚微。

据融创2019年中期业绩公告，截至2019年6月30日止六个月，集团总收入768.4亿元，90%以上的收入来自销售住宅及商业物业，较去年同期的465.8亿元大幅增加64.9%。

数据来源：企业中报，观点指数整理

其中，文旅城建设及运营分部收入总额约为人民币10.77亿元，占总收入的比例由去年同期的2.28%下降至1.40%；毛利约为人民币3.93亿元，而去年同期的收入约为10.61亿元，毛利约为4.84亿元，同比分别升降1.51%和18.80%。

汪孟德在2019年中期业绩会上表示，对于文旅的管理是在去年下半年第四季度开始的，通过这半年的时间，集团成功让广州和无锡这两个旗舰文旅城超预期开业。同时，经营和服务都在持续地作了比较大的提升和改变，但是文旅在这两年的整个业绩贡献里占的比例还是比较小的，相信在未来三五年，业绩会慢慢地释放出来。

孙宏斌也透露，接下来是释放业绩的时候，年底负债也会降下来。据财报陈述，融创2019年6月底现金余额覆盖下半年到期有息负债超3.1倍，下半年将继续快速销售，释放经营现金流，并严控土地投资，努力使2019年年底的负债比率下降，并保持长期下降的趋势。

从近三年融创的净负债率指标或许可以看出下降的迫切性。2017年中期，融创的净负债率达到最高点，为259.58%，随后一直呈下降趋势，2018年达到最低点，为149.39%。也就是说，融创的降负债动作，从2017年中期收购13个文旅项目之后就开始进行了。

数据来源：企业中报，观点指数整理

直至2019年中期，随着净负债率回升将近一百个百分点，同时面临融资收紧的大环境下，融创再次明确提出要重点进行负债管控。

据财报披露，2019年上半年，融创的有息债券金额合计3020.76亿元，总现金合计1379.97亿元，净资产合计796.96亿元。

而在文旅业务端，为了配合负债管控和业绩释放，融创也作出了一些要求：汪孟德透露，未来文旅资产占总资产比例会控制在15%以下，如果超过这个比例，即使再好也不会增加。

这或许是为了应对下半年融资收紧带来的问题，同时也是对解决“诗和远方”与现实差距的一种妥协方法。

刚刚结束的中秋小长假，北京新盘市场扎堆儿迎来了一批特价房源，包括万科、龙湖、金地、恒大等在内的诸多开发商都加入了金秋“抢收”大战中。一年中不可多得的“金九银十”销售旺季，因为房源大增、消费者持币观望而蒙上了阴影。不过，对于刚需购房人群来说，买方市场的到来使得新房二手房交易都有了较大的议价空间。

　　开发商争推中秋购房特惠

“草签到现在，开发商还没有催促我交首付款，那我是不是真的再考虑下别的项目？”说出这句话时，购房人李女士犹豫了。

手握通州购房资质的李女士，8月底刚在通州限竞房万科城市之光·东望选了房。按照原定计划挑着了心仪的户型，这原本是件高兴的事，然而，从选完房的那刻起，李女士就处于忽上忽下的徘徊之中。先是隔壁限竞房的销售人员不断劝说她重新考虑，昨天，同样位于通州的另一个限竞房也开始向购房人开放售楼处。

“我总担心自己买贵了。”李女士说，尽管草签后开发商又以所谓“困难户型”的理由多给了她两个点的折扣，总价已经比自己最初设想的低出了25万元，可眼见各个楼盘轮番登场的架势，她总觉得还有优惠空间。“就像那个售楼员说的，通州的购房资质不是谁都有的，用完了可就没了。”

特价房扎堆儿，是源于限竞房楼盘的放量供应。在供地两年多后，北京限竞房在今年大批涌入市场，由于提前被限定销售价格，同区域的限竞房之间，以及限竞房和纯商品房之间的竞争空前激烈。

以8月开盘的禧瑞天著为例，这个“限竞房”项目折后实际售价在5.2万元/平方米左右，而仅一条马路之隔的商品房项目北京经开汀塘价格达到5.5万元/平方米。

仅有三天的中秋假期，也成了开发商“抢收”的好时机。记者了解到，包括万科、龙湖、金地、恒大等开发商都推出了特价房源。

金地将9月的促销命名为“30天红盘行动”，在北京十个在售楼盘中推出特价房。“一口价280万元起限量40套”“最高优惠450万元限量6套”“一口价390万元限量5套”……记者注意到，尽管特价房源数量很少，但折扣确能引来客流。万科·翡翠西湖推出小户型特价房，销售人员告诉记者，89平方米的三居室折扣完的价格在340万元左右，粗略估算便宜了20万元。龙湖熙悦原著给出了总价97折的优惠，恒大则在环京几个项目打出了限时95折、新房源9折、尾盘8折的中秋购房优惠。

价格上有折扣外，开发商对购房人的付款周期也变得宽松许多。亦庄远洋·颐璟万和楼盘的销售员李先生就透露，原价约457万元的85平方米两居室，优惠后一口价390万元，且还有三个月的首付款付款周期。“马上就到年底了，我们要加速回款。”李先生毫不掩饰楼盘想要以价冲量的目的。

　　价格倒挂影响二手房成交

记者注意到，相比于新房市场的热闹，同区域的二手房市场却显得安静许多。以西北旺的百旺茉莉园小区为例，链家网上显示，小区目前在售的房屋有51套，但近90天达成成交的只有两套，有的房源挂牌已超过6个月。两套的成交量，相比于一个月内449次的带看次数，凸显了看房人的观望与犹豫。

“相比目前二手房的报价，即将入市的新盘价格很有诱惑力，买不买很纠结。”一位购房人说，百旺茉莉园的成交均价超过了7万元/平方米，而即将入市的某限竞房新盘均价不到5.9万元/平方米，“不看硬件，1.1万元/平方米的价格差就很有优势。”

新房、二手房的价格倒挂现象，似乎正在影响二手房市场。贝壳研究院首席分析师表示，限竞房大量上市，且集中供应在五环外，在一定程度上分流了二手房需求。从8月看，400万元以下刚需房源成交节奏变慢，使得业主对标700万元以上换房改善需求也变慢，市场出现负循环，预计九十两月成交周期会进一步延长。

　　今年楼市或难取得同期成绩

来自中介机构的监测数据显示，9月13日的中秋小长假第一天，北京、上海、广州和深圳四个热点城市的房屋网签量相比2018年同期均有不同程度下调。

“2019年的‘金九银十’很可能是历史上最惨淡的一次。”在采访中，不止一位业内人士向记者表达了类似观点。

北京中原地产首席分析师张大伟就表示，严格的调控政策，巨大的新房库存量，以及购房者的观望情绪，三个因素叠加，让今年的楼市很难取得去年同期的销售成绩。“目前看，热点城市开始出现冲高回落现象，购买力很难再支撑市场继续冲高。”

另据国家统计局的监测数据，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，各地进一步落实房地产调控长效机制，房地产市场总体延续平稳态势。初步测算，7月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，其中北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，其中上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。

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