频道导航

难以置信！全都错了！楼市变化 超乎想象！

文/吕韬

楼市怪相年年有，今年怪相特别多！

3月4月小阳春之后，楼市调控明显趋严；7月开始，全渠道收紧融资，房企风声鹤唳，居民内心忐忑。

原本预计，极限施压之下，8月楼市应出现明显变化，但，结果权威数据显示，变化明显不及预期，楼市韧性超乎想象！

9月11日，据央行金融数据统计报告，8月，楼市关键数据——中长期居民贷款，表现亮眼，单月增加4540亿元。

就绝对规模来看，4540亿的水平，不但可以和小阳春时期看齐，甚至比4月份，楼市最蠢蠢欲动的那个月还要多出近400亿贷款。

“抢房贷”开始？！楼市 遭遇突变！

中美贸易局势紧张时期，抢出口屡次成为权宜之计。

按图索骥，当前楼市趋严，且央行8月中旬宣布:个人房贷利率换锚，10月8日起施行。

未来房贷利率如何变化，市场一直众说纷纭（叶檀财经的观点在《重磅突发！央行正式宣布：楼市加息！》中可以看到），不确定之际，中介趁乱出击，贩卖房贷利率焦虑。

据证券日报文章《房贷利率新政后楼市众生相：部分中介贩卖利率“焦虑”》，中介现在趁房贷利率新政落地的真空期（8月、9月），以房贷利率上涨为噱头，展开卖房攻势。

焦虑之下，不确定性之下，参照抢出口，抢房贷，很可能就是8月楼市房贷超预期的真正原因。

如果“抢房贷”是真，那问题来了，哪里真在抢，哪里没在抢？

根据机构统计的8月份各级别城市交易变动情况逆推房贷变化，让8月份房贷数据表现亮眼的，不是一线，不是二线，而是三线以下！

据机构数据，能够真实反映市场变化的全国二手房成交：

一线城市8月份数据继续走低；二线城市同样增速滑落；唯独三四线城市，8月份逆势成交上涨，且涨幅表现明显！

不同等级城市，8月份二手房变化，三四线城市明显上行

9月11日，克而瑞公布其长期跟踪的26个热点城市（几乎全是一二线城市），销售数据。

数据显示，26个热点城市8月环比7月成交，几乎全线下挫。

4个一线城市，8月环比7月商品房成交全部下滑。

其中，叶檀老师此前实地考察过的上海楼市，成交面积下跌幅度最大。8月环比下跌32%。

刚好，上海央行总部每个月，也会公布房贷数据。

8月份个人房贷数据，同比增加42亿元，相比于1季度（同比增加115亿）以及4月份（同比多增59亿），明显放缓。这和上海楼市8月份成交下滑，非常吻合。

二线城市方面，8月份除了无锡、厦门、福州销量增长较多，其他近20个城市成交面积同样下滑明显。

其中，下滑幅度较大的，像济南，8月份商品住宅环比下跌45%；南京8月成交面积环比下跌47%；

最火苏州，同样没有在8月逃脱成交下滑的命运。

据克而瑞数据，8月苏州环比成交下滑31%，同比成交也开始转为负数，8月同比负增长5%。

另外，从土地市场上，同样反映出，三四线城市8月份异常有韧性。

以土地溢价率变化来看，三四线城市从7月开始，8月继续，明显比一二线城市溢价率下滑速度平缓。

为何三四线城市在8月份出现反弹，而一二线城市继续下行？

原因主要是这几个：

第一、三四线有房贷利率焦虑，一二线不存在。

融360最近公布了8月份的房贷利率，在其监测的主要城市中，有17个房贷利率上涨，16个持平，下降的只剩下3个！

融360主要追踪的是一二线为主的热点城市，这个结构，意味着，在其公布的房贷利率里，拉动全国利率上涨的可以说就是一二线城市。

央行宣布房贷利率换锚之后，从各地的反应来看，做出具体回应目前都是一二线城市，而且调整方向也都是往上调整。

除了此前说过的深圳招行，北京方面最新的消息：

首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

广州链家也表示，首套利率相较之前会略高一些，但实际情况仍待确认。

综合上面的信息，对于一二线城市来说，房贷利率已经连续调整了3个月，未来可以预期，仍然会保持向上调整的方向，几乎很难向下。

因此，对于这些地区的买房者来说，其实房贷利率调整已经兑现了，如果说有焦虑，那可能一两个月前更焦虑。

反倒是三四线城市，由于一直没有大的房贷利率调整，因此，随着10月8日的来临，调整预期不断升温，房贷利率焦虑无疑也会不断走俏，中介如果再不断煽风点火，很可能就出现，抢在10月之前，抢房贷的现象。

第二、因城施策，政策调控越发明显。

此前，叶檀财经曾撰文，合肥暂停二手房房贷，多地银行开始控制房贷增量，把开发贷和个人房贷统一管理进行总量控制等政策。

如果细心的话，檀香们会发现，上述不断收紧的政策，主要集中出现在一二线城市。

而在三四线城市中，则是不断传出放松政策的声音，即便屡次放松失败。

9月13日，据21世纪经济报道，近期又有不少三四线城市松绑调控。

8月28日，湖南省临澧县公布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，意见明确：

在规定时限内，在县城区购买符合条件的商品房，可享受购房补贴；

而且其子女入学可就近申请学位，享受优质教育资源等；

9月初，浙江嘉兴，调整公积金政策，还清首套房贷款，二套房申请公积金，实行全额贷款政策，夫妻双方最高可贷60万，且远低于一般商业贷款的，公积金贷款利率。

另外，河南全部对全省农村教师购房给与优惠。

据澎湃，9月9日晚间，贵阳市住房公积金管理中心公告《关于调整住房公积金部分贷款政策的通知》，降低首套房，二套房首付比例，取消了二套住房公积金贷款时间限制。

一二线调控越来越严，三四线城市尝试调控放松，力度差异，方向变化，也是助推8月份楼市变化的重要原因。

第三、棚改最后一公里发力，三四线楼市需求提前透支。

此前在文章里说过，棚改的最大资金来源——专项债，在2019年前8个月，下发速度非常快，远远超出预期。

前7个月就已经用去80%的额度，且8月份发行速度进一步升温，单月发行专项债近3200亿元，比7月份多出200亿。

规模看，8月的发行量，仅次于楼市小阳春3月，以及提出加大专项债投放的6月。

据证券日报，8月，河南等地专项债，甚至已经提前完成完成了全年的发行任务。

从机构统计的数据来看，专项债快速发放的前8个月，土储和棚改高歌猛进，合计投入金额高达1.35万亿！

房贷利率焦虑，政策相对宽松，加上资金提前释放，各方面合力，让三四线楼市，在8月，出现和一二线城市不一样的走势。

最后想说，近期中美贸易出现快速缓和，加上降准之后，降息也许即将来临，多重利好之下，中国经济无疑更加向好。

7月，极限施压叠加经济数据不及预期，也无法动摇，决策层控制房地产的决心，何况当前，各项负面因素开始扭转。

所以，还是那句话，楼市黄金时代不在，白银时代，楼市逻辑今非昔比，老思维，老想法，注定要吃亏！

点击查看完整内容