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江湖再现“卖房炒股”，这次房子真的不“香”了？

十多年来，很多人把房子当成一种低风险高回报的投资品，因为它比起阴晴不定的股市来说要稳得多。而今在房住不炒的严厉监管下，2016、2017年楼市盛世时的“万人抢房、连夜排队”景象不复存在，2019年不仅延续之前的政策压制，更一锤定音“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”，加之央行、银保监密集加强对金融风险的把控，下半年市场退烧趋势愈演愈烈。

难怪有媒体报道说，现在开发商慌了、炒房客蔫了、刚需少了，一点都不足为过。

每当房地产不景气，一般人就会想到股市。卖房炒股的新闻年年有，今年也不例外。近日，从前炒房风气盛行的江浙地区又出现了将房地产资金投入股市的案例，据说是感受到房地产调控越来越紧，且预判股票已跌入谷底，所以打算逐渐将原先的房地产投资资金转移到股市，加大股票的配置比例。

小长假临近，股市的确走出了一波利好行情，大盘稳稳地站在3000点上，于是市场有人猜测是否会迎来大牛市，毕竟历次牛市都是通过3000点之后才被发现的。这几天就有朋友问站长，现在都到了“房住不炒”的时代了，房地产看来是没戏唱了，是不是该卖掉房子去炒股？

站长给他讲了一个例子，10年前就有人看到了房价超出房贷收入比的风险，坚信继续买房难有出路，于是卖掉北京一套房，赚了200万，拿到股市，消耗掉五六年的时间去预测股市趋势，在经历了无数次割肉斩仓、被套牢后，终于赚到了100万。2016年他看到北京的购房人群不断增加，房价从原本的3万一平变成了5万，5万的变成了8万，于是又想把房子买回来，结果大家都猜得到，可能连个首付都不够。

市场上的机会很多，可能是房产，可能是股票，也可能是黄金，但千万别盲目跟风，你看到的卖房炒股的江浙人，卖掉的可以是手里众多房产中的一套，并非养家糊口的自住房。如果你觉得损失掉那几套房的资产无所谓，可以一试；但如果是带着赌一赌的心态，卖掉唯一资产还要借钱去跟风，可能下场会很惨。

在楼市下行期，又逢金九银十的档口，市场上出现不同的声音实属正常。在炒房投资者眼中，房子和股票都是逐利的工具，在股市和楼市一跌一紧之间，当然更愿意投入股市。但有人炒股并不意味着房子真的不“香”了，楼市远没有你想象中那么不堪，不论站在国家、银行、开发商还是购房者的角度，都不愿意看着楼市崩塌，毕竟关乎民生，只是大家更希望它能回归到健康正常的轨道上。

经济学家任泽平认为，2017、2018年炒股，2019、2020年买人口流入地方的房子；李迅雷则表示，房地产已进入减持窗口，房价不会出现大幅波动，资产配置建议增持债权、黄金和权益资产。的确，2019年的楼市相比2018年更加错综复杂，对于购房者而言单纯地看空或看多都不可取，买不买房、如何买房还要认清背后的先决条件。

首先，买不起城市的核心区，就认准大都市城市群。去年“城市群”这个词就普遍被提及，国家相关文件对此很明确，目的就是把经济实力较强的城市继续做大做强，带动周边城市经济共同发展。如今比较有实力的三大城市群为：京津冀、长三角和珠三角。

这些城市群拥有的共同特点：地理位置优越、人口净流入引力强、经济发展迅速。例如南京、杭州、苏州、郑州、长沙等，都是近几年房产开发商经常光顾的城市，尤其在年轻人居多的二线城市，今年推出一系列落户福利，吸引了更多年轻人到此提交申请，刺激了当地的刚需购房需求，未来人口净流入增多，楼市潜力无穷。

反之那些不靠近省会、不靠近大城市群的两不沾城市，无论从地理区位还是人口资源，都存在天壤之别。比如某些过度依赖棚改货币化的城市，随着棚改结束的同时，本月又出现了一个雪上加霜的消息：国常会上提及“加快地方专项债券发行使用的措施，并将专项债券可用作的项目资本金范围，由4个领域项目进一步扩大为10个领域项目”。但却强调“此次下达的专项债券额度不得用于土地储备和房地产相关项目，不得用于置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”。足以说明，棚改的动力基本不复存在。在棚改结束的那天，这些城市的房产市场也将逐渐走向衰竭。

其次，从城市的成交量来判断，重点关注二手房市场。新房市场伴随较多的开发商炒作等因素，如果一段时间内新房数量太多且占据主要市场份额，说明房子远大于人口，人口呈现下滑趋势、供大于求时，不建议买房，因为接盘的人是少数。

二手房就不一样了，市场更为成熟，若所在城市以二手房为主要交易结构，说明土地资源稀缺，房少人多，供小于求，在抵押压力下行期，韧性更强。买房前不妨多上网查一下二手房交易数据，或去线下中介打听一下，若短期内交易冷清，则房价回落的趋势比较大。

最后，短期看楼市主流仍是平稳，选房不是哪里便宜买哪里。短期看的就是楼市政策，一方面，今年的调整一大特点就是融入金融干预，大部分城市房贷利率基本处于平稳态势；另一方面，开发商大多不好过，这一点从上游的土地市场不难看出，8月份70城数据显示，土地溢价率几乎是断崖式下跌，此时若在九十月份促销季碰到打折非常狠的楼盘，一定不要贪便宜入手，因为既是品牌开发商又是好地段的房子打特价的可能性很小，只有行情不好的远郊盘才会拿来造势，忽悠一下购房者。

相反的，那些限购区域才真正值得你研究，这代表着人们挤破脑袋都想进的地方，未来的升值潜力一定是巨大的。比如某些城市不管调控多紧，降幅也不会有多大，有些城市一再放松，仍是库存多得没人接盘。

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