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到期压力大增 地产债面临多重考验

本文来源：金融时报

疫情影响下，房地产的一举一动，颇受市场瞩目。

近期，房地产市场的种种迹象，引发各方关注。一方面，不少地方相继出台政策，在坚持“房住不炒”的基调下，有一定的政策微调；另一方面，各大房地产企业近期纷纷启动线上售房，更有房企抛出“75折卖房”的宣传。

与此同时，随着今年地产债迎来到期和行权高峰，房地产企业的资金链在多重因素影响下，或将再受考验。有机构研究表示，对于大型房企而言，从各项指标来看，受到的影响相对较小，抗风险能力较强；小型房企尤其是湖北的小型房企受影响较大，目前已经有房企出现信托延期还款。

地产债到期压力大增

此前几年，随着房地产调控政策落实以及融资渠道的规范，房企发债数量逐渐增多，地产债规模也不断攀升。进入2020年，地产债将迎来一个偿还小高峰。

近日，克而瑞地产研究发布报告表示，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。该研究报告称，短期来看，目前国内疫情形势严峻，将持续对房企融资造成影响。

“2020年产业债券待偿还规模为34945.10亿元，行业以公用事业、采掘、综合、房地产等为主。”中证鹏元研究提出，房地产产业债进入回售期的存量规模为2958.56亿元，占所有存量产业债比重为26.55%，待回售压力较大。

从最近3年的数据看，每年年初房企债券发行和到期基本实现平衡，开年后的一季度，为了抢发行窗口期，债券发行量明显增加，净融资额显著增长。比如，2018年第一季度和2019年第一季度，地产债分别发行1281.7亿元和1776.7亿元。

但今年的情况却有所不同。有统计显示，从春节前的1月25日到节后2月10日共17天，95家典型房企完成发债融资仅有4笔，且发行的境外优先票据涉及金额不足百亿元，这与2019年春节前后相对应的时间段相比，减少超过八成。

“今年以来，受新冠肺炎疫情影响，此前近一个月，推迟或取消发行的信用债的计划发行规模为215.1亿元，其中房地产企业占比17.7%。”西南证券固收研究表示，截至2月9日，今年房地产债券发行规模仅45亿元，预计今年一季度房地产企业债券发行规模同比会大幅减少1000亿元。从未来到期情况来看，今年地产债到期压力集中在下半年，但2月至6月仍有1444亿元到期，若发行节奏未有显著提升，预计上半年将产生1500亿元左右的融资缺口。

疫情考验地产债信用

新冠肺炎疫情的发生，影响到上半年的房地产交易，在绷紧房地产企业资金链的同时，也进而考验地产债的信用。

“疫情将致使上半年房地产交易规模大幅回落，房企回款压力与偿债高峰相叠加，企业面临巨大现金流压力，信用风险放大。” 中证鹏元研究认为，湖北等疫情较为严重地区的地产行业，将在相对较长时间受到冲击。在疫情能得到有效控制或结束后，前期积压的需求或在较短时间内集中释放，房地产销售及投资或有一定程度反弹，行业风险整体可控。

销售回款是房地产企业最主要的资金来源。但是为防控疫情蔓延，全国31个省区市启动“重大突发公共卫生事件一级响应”，各地售楼处先后关停。受此影响，全国范围内商品房销售面积同比大幅下滑，房企资金链面临的考验进一步加剧。

天风证券固收首席分析师孙彬彬表示， 对于大型房企而言，从各项指标来看受到的影响相对较小，抗风险能力较强；小型房企尤其是湖北的小型房企影响较大，已经有房企出现信托延期还款。

“如果将时间进一步拉长来看，湖北受疫情影响最严重，湖北地区的房地产项目影响周期会更长，因而在湖北土储规模占比较高的房企将承受更大压力。”孙彬彬表示，梳理2018年2月以来在武汉和襄阳拿过含住宅用地的房地产公司，统计其土地成交总规模可以看到，其中发行过债券且拿地规模较大的有融创、华侨城、万科、金辉集团等，但整体来看，拿地总额在各公司规模中占比较小。目前注册地或办公地址在湖北的房地产企业共20家，其中17家为央企或地方国企，均为城投企业，其他3家民企应高度关注。

多地出台稳地产政策

随着疫情影响持续发酵，各地方近期陆续公布了房地产企业的一些微调政策。2月份以来，广东、天津、上海、浙江、江苏、陕西等多个省份，陆续出台与房地产行业相关的政策。

“近期各地方政策的重点，围绕缓解房地产企业短期的资金压力，整体仍然在‘房住不炒’的政策框架之下。” 孙彬彬表示，一方面，政策重点集中在延缓缴纳土地出让金、顺延开竣工及交付时间上，少量地方的政策文件涉及到放松预售资金监管要求、放宽预售条件等政策，但几乎没有地方在限购、限售等条件方面做出放松。另外一方面，现在出台政策的省份主要集中在东部省份，如浙江、江苏、广东、天津、上海等，中西部省份出台的政策较少，后续中西部省份可能也将跟进。

相比于各地地方政策，中央各部委近期出台的政策中，鲜有提及房地产行业的具体政策。

值得注意的是，近日，市场上有关央行拟调整宏观审慎评估（MPA）中房地产信贷相关考核指标的说法。《金融时报》记者就此求证央行，央行方面表示，该说法不属实。央行表示，将继续按照党中央、国务院的要求，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。

实际上，随着新冠肺炎疫情防控取得积极成效以及各地复工复产的稳妥推进，不少房企近日频频发布发债公告。截至2月18日，包括金地集团、金茂集团、阳光城、招商蛇口等房企均在近日公告，将发行能够快速补充现金流的超短期融资券，以应对到来的房企债到期和行权高峰。

“待疫情影响结束、房企发债逐步恢复以及国内经济补偿性恢复后，房企发债量将会有可能出现补偿性上涨。” 克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，房企债券融资成本持续性上涨的压力也有望得到缓解。

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